B01 College van B&W, beantwoording vragen PvdA Verkoop soc. huurwoningen Habion
Een raadslid stelde op 17 april 2025 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Bronckhorst (8 vragen).
In het kort
8 vragen en wat het college antwoordt
- Kan het college een update van de feiten geven? → - Kloppen de aantallen zoals genoemd?
- Heeft het college zicht op de verkoopplannen van Habion in andere Achterhoekse gemeenten? → Heeft het college ervaringen met andere gemeenten uitgewisseld?
- Blijven de huidige bewoners gegarandeerd van hun woonplek, ook op langere termijn? → De bewoners houden dezelfde rechten en plichten.
- Deelt u onze mening dat deze woningen beschikbaar moeten blijven voor sociale huur? → Ja.
- Wat is de stand van zaken rondom de verkoop van woningen in Bronckhorst en de onderhandelingen tussen Habion en potentiële kopers? → Momenteel onderzoekt een wooncorporatie de mogelijkheid om de 20 woningen in het complex De Bongerd in Steenderen over te nemen.
- Welke regelingen zijn van toepassingen bij de verkoop van sociale huurwoningen? → Zie bijlage.
- Welke rol speelt de gemeente Bronckhorst bij de verkoop? → Dit gezien uw ‘vinger in de pap’?
- Als (een deel) van deze woningen niet meer onder de sociale huur valt, dan daalt het aantal sociale huurwoningen in de gemeente. → Op dit moment niet.
Overgenomen uit de brief van het college; hieronder staan de volledige vragen en antwoorden.
Aanleiding
SCHRIFTELIJKE VRAGEN (artikel 40 Reglement van Orde) Indiener:
PvdA (L. Preijde) Onderwerp:
Verkoop sociale huurwoningen Habion Inleiding Habion, met vooral veel woonplekken met zorg, in de Randstad, verkoopt zijn woningen aan de randen van hun verzorgingsgebied. “Habion zet 157 zorgwoningen te koop in Bronckhorst; gemeente wil vinger in de pap”, zo schrijft de lokale pers in januari.
Wij vinden dit als PvdA zorgwekkend. Er moeten juist meer sociale huurwoningen komen. Het aantal sociale huurwoningen moet minimaal op peil blijven, zeker als het over zorggelateerde woningen gaat. In Leeuwarden bijvoorbeeld heeft Habion grote aantallen zorgwoningen verkocht en zijn stevige onderhandelingen tussen gemeente en Habion geweest.
Het college wordt verzocht de volgende vragen te beantwoorden:
Vragen en antwoorden
Vraag 1
Kan het college een update van de feiten geven?
Antwoord van het college
- Kloppen de aantallen zoals genoemd?
Ja, Habion wil 157 woningen verkopen.
- Zijn het allemaal zorggerelateerde woningen?
Het gaat om 20 zelfstandige woningen in Steenderen (De Bongerd) en 68 zelfstandige woningen en 69 zorgeenheden in Hengelo (De Bleijke).
- Waar in de gemeente bevinden deze woningen zich?
Zie bovenstaande.
Vraag 2
Heeft het college zicht op de verkoopplannen van Habion in andere Achterhoekse gemeenten?
Antwoord van het college
Heeft het college ervaringen met andere gemeenten uitgewisseld?
Habion verkoopt ook haar bezit in Berkelland en heeft recent een complex in Oude IJsselstreek verkocht. In andere gemeenten in het land hebben al eerder verkopen plaatsgevonden. Periodiek wordt hierover afgestemd in de regio en is er vanuit de regio in augustus ’24 een brief gestuurd naar het ministerie VRO, waarin wij onze zorgen hebben geuit over deze ontwikkeling en er om ondersteuning van het Rijk is gevraagd.
Hier hebben wij tot op heden geen reactie op mogen ontvangen.
Vraag 3
Blijven de huidige bewoners gegarandeerd van hun woonplek, ook op langere termijn?
Antwoord van het college
De bewoners houden dezelfde rechten en plichten. Ze blijven gewoon huren en het huurcontract blijft ongewijzigd. Dat is wettelijk zo geregeld.
Vraag 4
Deelt u onze mening dat deze woningen beschikbaar moeten blijven voor sociale huur?
Antwoord van het college
Ja.
Vraag 5
Wat is de stand van zaken rondom de verkoop van woningen in Bronckhorst en de onderhandelingen tussen Habion en potentiële kopers?
Antwoord van het college
Momenteel onderzoekt een wooncorporatie de mogelijkheid om de 20 woningen in het complex De Bongerd in Steenderen over te nemen. Wij verwachten hierover in het 2e kwartaal duidelijkheid over te kunnen geven. Daarnaast is Habion is voornemens het verkoopproces voor de woningen in Hengelo na de zomer te starten en zal in eerste instantie in gesprek gaan met wooncorporaties.
Vraag 6
Welke regelingen zijn van toepassingen bij de verkoop van sociale huurwoningen?
Antwoord van het college
Zie bijlage.
Vraag 7
Welke rol speelt de gemeente Bronckhorst bij de verkoop?
Antwoord van het college
Dit gezien uw ‘vinger in de pap’?
Woningcorporaties mogen hun bezit verkopen als zij dit goed kunnen motiveren en de landelijke regelgeving hierbij volgen. De rol van gemeenten hierin is formeel slechts beperkt tot het maken van prestatieafspraken en het afgeven van een zienswijze wanneer een potentiële koper (niet zijnde een woningcorporatie) bekend is.
De prestatieafspraken met Habion heeft u eerder ontvangen. Hierin is o.a. opgenomen dat Habion de gemeente tijdig informeert over alle stappen die gezet worden en dat er nog een aanvullende set met afspraken wordt gemaakt over het verkoopproces. Het college vindt het belangrijk dat de woningen goed worden overgedragen, bij voorkeur aan een andere woningcorporatie. Daarom zet de gemeente zich actief in om samen met Habion en de andere betrokken partijen dit proces tot een zo goed mogelijk resultaat voor onze inwoners te brengen.
Vraag 8
Als (een deel) van deze woningen niet meer onder de sociale huur valt, dan daalt het aantal sociale huurwoningen in de gemeente. Overweegt u ter compensatie uw opgave van minimaal 28% bouw van sociale huur te verhogen?
Antwoord van het college
Op dit moment niet. Wij hopen dat de woningen overgedragen kunnen worden aan een andere woningcorporatie. Wanneer dit niet het geval is, legt Habion een nieuwe eigenaar de verplichting op om de woningen voor tenminste 7 jaar in het sociale segment te blijven verhuren.
Datum:
19 maart 2025
2
Habion verkoopt soms woningen: waarom eigenlijk?
De vraag naar ouderenhuisvesting neemt in snel tempo toe. Het aantal 65-plussers groeit van de huidige 3,6 miljoen naar circa 4,8 miljoen in 2040.
Het is de missie van Habion om alle ouderen een veilig en comfortabel thuis te bieden. Om aan de stijgende vraag te voldoen investeren wij in nieuwe en bestaande woningen voor ouderen in veel gemeenten over het land.
Verkoop leidt soms tot onbegrip
Niet overal is de vraag naar geschikte woningen voor ouderen even groot. Daarom kiezen wij zeer bewust om in die gemeenten of plaatsen waar de behoefte nu en op langere termijn het grootst is te investeren in huisvesting voor ouderen. Wij hebben niet de financiële middelen om in alle gemeenten in Nederland te kunnen investeren. Dat betekent ook dat we juist in sommige gemeenten objecten verkopen. Deze keuze leidt soms tot onbegrip. Graag leggen wij in deze flyer uit waarom we verkopen en hoe we dat dan doen.
We moeten keuzes maken in waar we juist wel of juist niet investeren in woningen voor ouderen. Hoewel een aangekondigd vertrek nauwelijks weerstand oproept, vraagt een enkele gemeente zich af of verkoop niet leidt tot verschraling van het sociale aanbod van woningen voor ouderen. Dat begrijpen we en dat is ook de reden waarom we pas afstand doen, als we ons bezit met vertrouwen kunnen overdragen aan de nieuwe eigenaar.
Redenen voor verkoop
1. Vestigingskader Habion wil actief zijn in gemeenten waar de absolute vraag naar woningen voor ouderen het grootst is, ook in de toekomst. Daar waar dat niet het geval is, verkopen we onze woningen. We hebben de keuze gemaakt om in onderstaand gebied te investeren (kaartje). We noemen dit ons vestigingskader. Buiten dit gebied verkopen we (op termijn) onze woningen. Bij het vaststellen van het vestigingskader is veel (demografisch) onderzoek gedaan. Jaarlijks actualiseren we ons vestigingskader aan de hand van deze onderzoeken.
De volgende overwegingen spelen een rol:
• Binnen het vestigingskader is de vraag naar woningen voor ouderen het grootst en de verwachte groei van het aantal ouderen het sterkst.
• Binnen het vestigingskader is voor minder kapitaalkrachtige ouderen minder geschikt aanbod.
• Ouderen zijn minder snel geneigd het gebied buiten het vestigingskader op te zoeken voor een sociale huurwoning.
• Buiten het vestigingskader wonen mensen vaker in ruime (gelijkvloerse) woningen waar je prima oud kunt worden.
• Het eigenwoningbezit buiten het vestigingskader is groter en daarmee is de gemiddelde verhuisgeneigd heid naar een vaak kleiner huurappartement lager.
2. Alleen nog zelfstandige woningen Het is onze strategie om op termijn uitsluitend woningen in bezit te hebben die we als zelfstandige woning kunnen verhuren. Veel verzorgings- en verpleeghuizen bestaan uit kleine onzelfstandige eenheden. De afgelopen jaren hebben wij veel wensen opgehaald van ouderen op ook dit soort locaties. Wij hebben gevraagd hoe zij ouder willen worden en van daaruit weten we dat dit type woningen daar niet past bij de behoefte van een toenemend aantal ouderen. Zij willen ertoe blijven doen, betekenis vol leven en zelfstandig, al dan niet in
Verkopen* 2018 t/m 2023 In bijgaand kaartje zien we de verkopen van Habion. Hier is goed te zien dat veruit het meeste bezit is verkocht buiten het vestigingskader. Dat neemt niet weg dat Habion ook weleens binnen het vestigingskader woningen verkoopt. Dan spelen lokale omstandigheden een rol.
1
2
3
4
De Brink en Het Veerhuis Rheden
Pelkwijk Winterswijk
Meergaarden II Eibergen 14 woningen
65 woningen
99 zorgwoningen 36 woningen
Swettehiem I en II Leeuwarden
Verkocht aan:
Woningcorporatie
Verkocht aan:
Belegger
Goedkeuring vereist:
Nee
Goedkeuring vereist:
Ja
Verkocht in: 2023
Verkocht in: 2023
Zienswijzen:
Niet van toepassing
Zienswijzen:
Positief
5
6
Verkocht aan:
Woningcorporatie
30 zorgwoningen 129 woningen
Goedkeuring vereist:
Nee
Verkocht aan:
Woningcorporatie
Verkocht in: 2022
Goedkeuring vereist:
Nee
Zienswijzen:
Niet van toepassing
Verkocht in: 2022
11
Zienswijzen:
Niet van toepassing
7
7 Op ’t Kerkerf Hierden
Diessenplas III Holten
De Cope Kamerik
19 woningen
19 woningen
28 woningen
Verkocht aan:
Woningcorporatie
Verkocht aan:
Woningcorporatie
Verkocht aan:
Personen die er (gaan) wonen
Goedkeuring vereist:
Nee
Goedkeuring vereist:
Nee
Goedkeuring vereist:
Nee
Verkocht in: 2022
Verkocht in: 2022
Verkocht in: 2022
Zienswijzen:
Niet van toepassing
Zienswijzen:
Niet van toepassing
Zienswijzen:
Niet van toepassing
8
9
10
11
Scholtenhof I & II Oldenzaal
’t Weerdje Doetinchem
65 woningen
118 zorgwoningen 20 woningen
De Randhof & Nassauhof Goes
’t Landje & Almere Medemblik
99 zorgwoningen 46 woningen
30 zorgwoningen 20 woningen
Goedkeuring vereist:
Ja
Verkocht aan:
Hurende zorginstelling, woningcorporatie
Verkocht aan:
Belegger
Verkocht in: 2021
Goedkeuring vereist:
Nee
Zienswijzen:
Negatief, wel toestemming AW
Verkocht in: 2021
Verkocht aan:
Hurende zorginstelling Goedkeuring vereist:
Nee Verkocht in: 2021 Zienswijzen:
Niet van toepassing
Verkocht aan:
Belegger
(*bij verkoop aan een woningcorporatie, spreken we van taakoverdracht)
Zienswijzen:
Niet van toepassing
16
15 10
Goedkeuring vereist:
Ja Verkocht in: 2021 Zienswijzen:
Positief
4 17 20
18
12
13
14
De Blenke & De Parallel & Duivecate Hellendoorn
De Hoge Es Nijverdal
De Blenkeborgh Hellendoorn
62 zorgwoningen 41 woningen
33 woningen
154 zorgwoningen 24 woningen
Verkocht aan:
Woningcorporatie
Verkocht aan:
Belegger
Goedkeuring vereist:
Nee
Goedkeuring vereist:
Ja
Verkocht in: 2021
Verkocht in: 2021
Zienswijzen:
Niet van toepassing
Verkocht aan:
Woningcorporatie Goedkeuring vereist:
Nee Verkocht in: 2020 Zienswijzen:
Niet van toepassing
Zienswijzen:
Positief
12 14 21 13 6 8
5
1
19 9
3 2
15
16
17
De Schutse & Vroonhof St. Annaland
Wolfshoek Goes
Drenningahof Dronryp
25 woningen
61 woningen
Verkocht aan:
Belegger
Verkocht aan:
Belegger
Goedkeuring vereist:
Ja
Goedkeuring vereist:
Ja
Verkocht in: 2020
Verkocht in: 2020
Zienswijzen:
Positief
Zienswijzen:
Positief
76 zorgwoningen 30 woningen Verkocht aan:
Zittende huurder, woningcorporatie Goedkeuring vereist:
Nee Verkocht in: 2020 Zienswijzen:
Niet van toepassing
18
19
20
21
De Wieken Eelde
De Gouden Leeuw Zelhem
Het Nieuwe Hoek, Amelandshof, Catharinahof Leeuwarden
De Vriezenhof Vriezenveen
24 woningen Verkocht aan:
Belegger
7 zorghotelkamers 63 woningen
55 woningen
158 woningen
Verkocht aan:
Hurende zorginstelling
Goedkeuring vereist:
Ja
Verkocht aan:
Belegger
Verkocht aan:
Belegger
Goedkeuring vereist:
Nee
Verkocht in: 2019
Goedkeuring vereist:
Ja
Goedkeuring vereist:
Ja
Verkocht in: 2018
Zienswijzen:
Positief
Verkocht in: 2019
Verkocht in: 2018
Zienswijzen:
Niet van toepassing
Zienswijzen:
Positief
Zienswijzen:
Gemeente: negatief Huurdersorganisatie: positief met voorwaarden.
Wel toestemming AW
nabijheid van elkaar, oud worden. Inmiddels hebben we meerdere van deze verzorgingshuizen succesvol getransformeerd naar woongemeenschappen met geclusterde zelfstandige woningen. Waar dit niet mogelijk is, kiezen wij op termijn voor sloop en nieuwbouw of mogelijk verkoop.
3. Verminderde vraag Een belangrijke reden om te verkopen is dat er langdurige leegstand ontstaat omdat er niet voldoende structurele vraag is van ouderen.
Aan wie verkopen we?
• Huidige bewoners: Bij verkoop kijken we eerst naar de zittende huurders (bewoners van zelfstandige huurwoningen of hurende zorgorganisaties), of 1e-lijns familie van de zittende huurder.
• Andere woningcorporaties: Als zittende huurders geen interesse hebben, bieden we het aan lokale woningcorporaties.
• Marktpartijen: Hebben corporaties geen interesse dan komt er een openbare biedingsprocedure.
Hierop kunnen andere partijen (bijvoorbeeld beleggers) inschrijven. Uiteraard kunnen woningcorporaties hier ook aan meedoen.
Regels en afspraken bij verkoop
Almere
Amsterdam
Den Haag Rotterdam
Breda
Kampen Zwolle
Apeldoorn Amersfoort Utrecht Arnhem Nijmegen
Tilburg Eindhoven
Figuur 1 - Vestigingskader
Wat doet Habion met de verkoopopbrengst?
De verkoopopbrengst investeren we in wonen voor ouderen. Dat doen we op plekken waar de behoefte aan geschikte en betaalbare ouderenhuisvesting het grootst is.
December 2023
Alkmaar
• Habion is gehouden aan de regelgeving van de overheid (denk aan de Woningwet).
• We verkopen alleen aan partijen met goede naam en faam.
• Bij voorgenomen verkoop aan andere partijen dan zittende huurders en woningcorporaties vragen we de gemeente en huurdersvertegenwoordigers om een zienswijze.
• Bij voorgenomen verkoop aan andere partijen dan zittende huurders en woningcorporaties vragen wij de Autoriteit Woningcorporaties de verkoop goed te keuren.
• Bij de verkoop maakt Habion afspraken over de bescherming van huurders.
• De bewoners houden dezelfde rechten en plichten.
Ze blijven gewoon huren en het huurcontract blijft ongewijzigd. Dat is wettelijk zo geregeld.
Bekijk de brief: B01 College van B&W, beantwoording vragen PvdA Verkoop soc. huurwoningen Habion
Bron: raadsinformatie van de gemeente Bronckhorst (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.