vragen nav presentatie aan de gemeenteraad Gouda (19 feb. 2025)
Een raadslid stelde op 19 februari 2025 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Gouda.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Memo Gemeenteraad Gouda
Aan Van
Anne ter Steege (directeur-bestuurder Mozaiek Wonen) en Susan van der Steen (directeur-bestuurder Woonpartners Midden-Holland)
Datum
17 maart 2025
Betreft
Beantwoording Raadsvragen Gouda naar aanleiding van presentaties op woensdag 19 februari 2025
1
Investeren
Doorstroming
• Welke oplossing ziet u voor het realiseren van doorstroming?
Antwoord: Om doorstroming te bevorderen zijn er voldoende toe- en doorgankelijke woningen nodig, zowel koop als huur en in verschillende prijscategorieën. De woningen verlangen nabijheid van primaire voorzieningen en moeten geschikt zijn om zorg in huis te leveren. Dus bijbouwen op logische plekken in de stad. Dit aanbod in combinatie met voorrang voor de betreffende doelgroep uit de gemeente en een ‘toolkit’ aan maatwerkoplossingen draagt bij aan enthousiasmeren voor verhuizen naar een beter passende woning. Regionaal zijn gemeenten, huurdersverenigingen en corporaties in gesprek over deze ‘toolkit'. Toewijzen voor de gereguleerde huur gaat volgens toewijzingsregels passend toewijzen, waarbij lage inkomens voor een belangrijk deel worden gecompenseerd door huurtoeslag ingeval er sprake is van een hogere huur dan zij nu betalen.
•
Er zijn bij ouderen obstakels om ‘door te stromen’, hoe gaat u die wegnemen en dus zorgen dat doorstroming op gang komt?
Antwoord: Er zijn soms uiteenlopende redenen om te twijfelen over verhuizen. Van opzien tegen een verhuizing of het ontberen van praktische hulp. De ervaring leert dat het bieden van maatwerk
- bijvoorbeeld d.m.v. het samenstellen van een toolkit met verschillende mogelijkheden tot maatwerk - goed kan helpen bij het nemen van een beslissing tot verhuizen. Overigens vormt de huurprijs minder vaak een belemmering dan praktische bezwaren. Doorstromen in de eigen wijk is nu niet altijd mogelijk en dat zal ook niet altijd mogelijk zijn in de toekomst.
•
Hoe kun je doorstroming realiseren zonder dat er middenhuur wordt gerealiseerd?
Antwoord: Diversiteit in woningtypen en prijs – binnen zowel huur als koop – binnen elke wijk is belangrijk voor doorstroming. Dat middenhuur daar onderdeel van uitmaakt, is evident. Bouwen is daarbij niet de enige oplossing, herbestemmen van bestaande sociale huurwoningen kan ook bijdragen aan de oplossing.
Verkoop en sloop
• Welke woningen worden afgestoten? Gaat u meer woningen afstoten?
Antwoord: Verkoop van woningen is al decennia onderdeel van de portefeuillesturing en van het bedrijfsmodel van corporaties. Verkoop levert een waardevolle bijdrage aan het bedienen van middeninkomens, waardoor differentiatie in wijken plaatsvindt en het aandeel ‘betaalbaar’ behouden blijft (verkoop tot € 405.000 pp 2025 wordt gezien als betaalbare koop).We verkopen bijvoorbeeld gespikkeld bezit uit de verkoopvijver die met de gemeente is afgestemd.
Verkoop levert ook een broodnodige bijdrage aan het duurzaam bedrijfsmodel van corporaties, namelijk aan de operationele kasstroom. Dit draagt bij aan het kunnen uitvoeren van onze beheertaken en het betalen van de rente op onze leningen voor nieuwbouw en verduurzaming.
Pagina 1 van 13
Of een complex in aanmerking komt voor sloop hangt met veel factoren samen. Het mag duidelijk zijn dat dit een besluit is dat niet licht wordt genomen. Dan moet het object technisch, functioneel en financieel dusdanig slecht presteren binnen de portefeuille dat herstructureren beter bijdraagt aan de portefeuille dan renoveren + functionaliteitverbetering + verduurzamen. Ouderdom, conditionele en functionele staat, woningtypologie, bouwvorm, warmtevraag, fysieke en financiële risico’s en concentratie in wijk of buurt worden daarin allemaal meegewogen.
In de prestatieafspraken leggen wij aantallen en locaties vast voor beoogde verkoop en sloop.
•
Hoe borgt u dat deze woningen na verkoop sociaal (betaalbaar) blijven?
Antwoord: Na verkoop zijn woningen onderdeel van de marktwerking, daar hebben corporaties geen invloed op. Corporaties verkopen geen woningen meer met een terugkoopbelofte omdat dit beslag legt op de investeringscapaciteit. Dit staat investeren in andere zaken in de weg.
Middelen
• Verklaar de regionale verschillen in beschikbare middelen Antwoord: Corporaties in MH hebben laatste jaren al ontzettend veel geïnvesteerd en er staat nog veel op de rol. De krapte zit vooral in de verhouding t.o.v. de kansen.
Wij hebben dit onderzoek niet uitgevoerd, maar het is heel aannemelijk dat de oorzaak kan worden gevonden in historische achtergronden van de verschillende corporaties. Niet elke corporatie heeft dezelfde geschiedenis en portefeuilleopbouw en dat bepaalt enerzijds de investeringsomvang (nieuwbouw, renovatie) door de jaren heen en anderzijds de ontwikkeling van het eigen vermogen. Daarnaast is de nieuwbouwopgave in de regio in vergelijking met Nederland hoog. Dit komt onder andere door het hoge aandeel binnenlandse migratie.
•
Hoe kijk u tegen een Woonfonds aan?
Antwoord: Door gezamenlijke borging via het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) staan corporaties al garant voor elkaars leningen en kunnen zij onder gunstige voorwaarden leningen aantrekken. Jaren geleden hebben corporaties ook samen via extra inleg in een gezamenlijk saneringsfonds ervoor gezorgd dat de sociale huisvesting werd geborgd van corporaties in financiële problemen (zoals o.a. Vestia).
De inleg die corporaties jarenlang hebben betaald aan verhuurderheffing en nóg - in toenemende mate! - betalen aan vennootschapsbelasting en de ATAD, vloeit nu niet terug in de volkshuisvesting maar in de algemene reserves van de landelijke overheid. Door deze afdracht af te schaffen of in een vhv- of woonfonds te alloceren, komen de middelen ten goede van de volkshuisvesting en kan er worden gebouwd en worden verduurzaamd wat nodig is.
•
Gaat u huurverhoging doorvoeren?
Antwoord: Ja.
•
N.a.v. beleidswaarde: hoeveel levert een verkochte woning op? Hoeveel nieuwe woningen kunt u daarvoor bouwen?
Antwoord: Dat is afhankelijk van wat er wordt verkocht en van de ontwikkeling van de bouwkosten. Uitgaand van een gemiddelde opbrengst van ca € 300.000 ton per woning, kun je daar de onrendabele top van ca 2,75 tot 3 nieuwbouwwoning van betalen. De onrendabele top is het deel van de investering dat de corporatie niet terugverdient gedurende de exploitatietijd van de woning.
•
Hoe komt het dat er geen middelen zijn voor middenhuur?
Antwoord: Anders dan voor sociale huurwoningen kunnen corporaties geen goedkopere, geborgde leningen afsluiten voor middenhuur. Hiervoor moeten zij financiering op de geldmarkt aantrekken, net als een hypotheek. En daarvoor geldt dat het onderpand – de niet-DAEB portefeuille – voldoende marktwaarde moet hebben om de rentelasten en aflossing van de extra financiering te kunnen dragen. Heb je als corporatie weinig niet-DAEB voorraad, dan kun je dus
Pagina 2 van 13
niet veel lenen. En ook al heb je een grotere niet-DAEB voorraad, ook dan bereik je als corporatie op enig moment de maximale leencapaciteit. En kun je geen financiering afsluiten en dus ook niet bouwen.
•
Hoe wel middenhuur voor elkaar te krijgen?
Antwoord: Andere partijen interesseren voor deze opgave; pensioenfondsen, particuliere investeerders die bereid zijn om de regels rondom langdurige regulering te accepteren. Geborgd lenen voor dit segment door corporaties wordt ook als oplossing gezien (is nu niet mogelijk), maar dat gaat dan wel ten koste van het financieringsvermogen van sociale huur, en dat betekent ook dat eerdere wetgeving rondom DAEB en niet-DAEB ongedaan moet worden gemaakt.
•
Wat zijn de verwachte effecten van het nieuwe beoordelingssysteem?
Antwoord: De financiële verantwoording over de marktwaarde van het bezit van woningcorporaties wordt vanaf boekjaar 2026 sterk vereenvoudigd. De marktwaarde verdwijnt uit de jaarrekening en er komt een centraal georganiseerd waarderingssysteem. Corporaties bepalen dan dus niet langer zelf de marktwaarde. Zij leveren dan alleen nog de input aan, waarna de marktwaarde op centraal niveau kan worden bepaald. Deze vereenvoudiging levert een aanzienlijke lastenverlichting op voor woningcorporaties (geen jaarlijkse, substantiële kosten meer voor marktwaardetaxaties).
De eerder aangekondigde invoering van de nieuwe waarderingsmethodiek vanaf boekjaar 2025 schuift een jaar op, waardoor voor het boekjaar 2025 de huidige werkwijze nog eenmalig wordt gecontinueerd. Op die manier kunnen de regels rondom de financiële verantwoording in één keer worden versimpeld. Of en zo ja, welke waarderingsinhoudelijke effecten dit gaat hebben op het huishoudboekje van corporaties is – buiten de proceswijzigingen - nu nog niet te bepalen.
Portefeuille
• Hoe kijken corporaties aan tegen het realiseren van kleine woningen?
Antwoord: momenteel hanteren de meeste corporaties in de regio Midden-Holland als uitgangspunt 3-kamerwoningen van ca 65 m2 GBO en 4-kamerwoningen van ca 80 m2 GBO voor de sociale doelgroep.…
Bekijk de brief: Beantwoording vragen nav presentatie aan de gemeenteraad Gouda (19 feb. 2025)
Bron: raadsinformatie van de gemeente Gouda (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.