Trompstraat 1 geanonimiseerd.pdf
Een raadslid (Dorpsbelangen Huizen) stelde op 18 april 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Huizen.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
~?
Gemeente
• Graaf Wichman 10, 1276 KB Huizen Postbus 5, 1270 AA Huizen Huizen T 14 035 F (035) 528 14 15 E [email protected] www.huizen.nl
Aan de raad van Huizen
Onderwerp: Beantwoording raadsvragen Dorpsbelangen Huizen inzake Trompstraat 1
Huizen: 8 april 2024
Uw brief van: ..
Nummer: 2.341417 D.1686373
Uw kenmerk: ..
Bijlagen: Div.
Bij beantwoording van deze brief, graag datum, nummer en onderwerp vermelden.
Geachte heer of mevrouw, De fractie van Dorpsbelangen Huizen heeft vragen gesteld over de Trompstraat 1. Deze vragen hebben wij 5 april 2024 ontvangen. In deze brief beantwoorden wij deze vragen.
U treft hieronder telkens de vraag aan, gevolgd door het antwoord.
- De grond van Trompstraat 1 van 1970 m2 wordt verkocht voor 335.000 Euro wat neer komt op 170 Euro per m2 exclusief BTW Kan het college aangeven of men hier kan spreken van staatssteun.
Antwoord:
Nee, want de verkoopprijs is gebaseerd op een taxatie die is gebaseerd op het plan dat 18 april via de gevraagde verklaring van geen bedenkingen voorligt.
- Bij de bijlagen ontbreekt het taxatierapport waarin de waarde van de grond is vast gesteld en het advies van Houthoff.
Kan het college het taxatierapport en het advies van Houthoff toevoegen aan de bijlagen, zodat wij deze kunnen inzien.
Antwoord:
Taxatie: ja (zie ook de aanvullende advisering per email d.d. 25 september 2023).
Advies Houthoff: ja Tevens willen wij weten wat het taxatierapport en het advies van Houthoff de gemeente heeft gekost.
Antwoord:
De kosten die verbonden zijn aan de taxatie en de juridische advisering behoren tot de kosten die tot het normale "going concern" behoren. U lijkt (of leek in de commissie) dit te koppelen aan een onvoldoende kwalitatieve organisatie. Wat ons betreft is het tegendeel het geval. Juist het besef van een complex juridisch vraagstuk, in combinatie met — in dit geval —een ontwikkelende jurisprudentie, maakt de organisatie
Gemeente Huizen vervolgblad 2
scherp. In die scherpte wordt het belang van juridisch control en voorkoming van juridische risico's gezien. Vanuit het juridische advies wordt dan een maximaal verantwoorde aanpak gekozen, die door ons college aan u wordt voorgelegd. Wat ons betreft behouden wij als organisatie deze scherpte, met als doel de raad blijvend te bedienen met kwalitatief goede voorstellen. Dat hiervoor ook kosten worden gemaakt is evident. Dat we over deze kosten verantwoording moeten kunnen afleggen is dat ook. We gaan er echter ook vanuit dat we niet bij elk dossier en de daarin gemaakte kosten op "going concern"-niveau tot verantwoording worden geroepen. Nu u de vraag over de kosten zo specifiek heeft gesteld, zijn wij vanzelfsprekend bereid dit met u te delen.
Taxatierapport: € 1.833,15 voor het taxatierapport. € 1.270,50 voor het aanvullende advies. Bedragen zijn inclusief btw.
Houthoff-advies:
Ca. € 1.100 (zit in een verzamelfactuur). Dat is uiteraard niet alleen het mailbericht, maar ook de bestudering van stukken die tot het bericht/advies heeft geleid.
- Kan het college aangeven of er redelijkerwijs verwacht zou hunnen worden dat ook andere partijen deze grond hadden willen kopen.
Antwoord:
Dat verwacht het college niet. Het is —conform advies Houthoff -besproken met de corporaties die in Huizen actief zijn. Alliantie doet Jan van talenstraat (langs dezelfde lijn van Didam).
- Kan het college aangeven wanneer u het voornemen tot verkoop van de grond gaat publiceren, wanneer sluit de verkoop en hoeveel tijd krijgt men om te reageren.
Antwoord:
Na positief raadsbesluit en vier weken reactietijd.
Vragen Heeft u op dit moment vragen? Neem dan contact op met G. Klompmaker van Omgeving, a~huizen.nl. bereikbaar op 035-5281515 of via geanonimiseerd Hoogachtend, burgemeester en wethouders, J.P. Cnossen gemeente~r~taris geanonimiseerd
~. te / geanonimiseerd
BIJLAGE 1 Van:
Aan:
Onderwerp:
Datum:
Bijlagen:
Klompmaker, Gerrit Klompmaker, Gerrit FW: Taxatierapport en factuur Trompstraat 1 te Huizen maandag 8 april 2024 11:43:56 image001.png image002.png
Van: Info | JW Smedema Verzonden: maandag 25 september 2023 12:05 Aan: Onderwerp: Re: Taxatierapport en factuur Trompstraat 1 te Huizen Goedemorgen, Nu Alliantie aangeeft 9 woningen te verhuren tot de sociale huurgrens, kan een eenheid met de hogere huuropbrengst ook een hogere grondwaarde dragen. Om niet te verzanden in het doorrekenen en herijking van de variabelen sluit ik aan bij de grondwaarden, die andere gemeenten bij hun uitgifte in acht nemen en ook bij corporaties als marktconform worden beoordeeld.
Hiervoor was in het taxatierapport het volgende opgenomen:
Voor de bepaling van de grondwaarde onder een sociale huurwoning hanteren gemeenten ook vaak een vaste grondprijs per woning, welke zijn vastgelegd in een zogenaamde grondprijzenbrief. De website lokale regelgeving.overheid hanteert voor een sociale huurappartement een vaste grondprijs van € 21.284,-- exclusief BTW. Vele gemeenten maken hierop een eigen variant. De gemeente Heemskerk bijvoorbeeld hanteert voor appartementen een zogenaamde stapelingsfactor, welke bij 2 lagen op 90 % ligt van € 22.000,-- = € 19.800,--. Ook de gemeente Hilversum hanteerde in 2020 een vaste grondprijs van € 19.864,--. Almere brengt verdergaande nuance aan en hanteert als grondprijs onder een meergezinswoning bij de aftoppingsgrens laag € 14.672,--, die oploopt bij aftoppingsgrens hoog naar € 19.529,-- tot € 21.647,-- als appartementen worden verhuurd tegen de huurtoeslaggrens van € 752,-- per maand. Voornoemde vergelijkingen zijn gekozen om een genuanceerde bandbreedte te schetsen van ruwweg € 15.000,-- tot € 21.000,--. Vaak wordt bij de uitgifte bepaald, dat de sociale huurwoning 25 jaar als zodanig dient te worden geëxploiteerd, met een nabetaling als hier niet aan wordt voldaan.
Gelet op het aangepaste voornemen waardeer ik de grondwaarde onder de 9 sociale huurwoningen, die verhuurd worden tot de sociale huurgrens op € 21.000,--. De andere 8 woningen behouden hun grondwaarde van € 18.250,-- per eenheid.
Succes met de verdere uitwerking !
Met vriendelijke groet, Jan Willem Smedema MRICS RM RTsv Makelaar en Taxateur
JW Smedema Taxaties en Advies ¦ T. 033 888 42 22 ¦ M. 06
geanonimiseerd
Ruimtesonde 15, 3824 MZ Amersfoort ¦ www.jwsmedema.nl De informatie verzonden met dit e-mailbericht is uitsluitend bestemd voor de geadresseerde(n).
Gebruik van deze informatie door anderen dan de geadresseerde(n) is niet toegestaan.
Openbaarmaking, vermenigvuldiging, verspreiding en/of verstrekking van deze informatie aan derden is niet toegestaan.
JW Smedema Taxaties en Advies staat niet in voor juiste of volledige overbrenging van de inhoud van een verzonden e-mail, noch voor tijdige ontvangst daarvan.
Van:
Datum: dinsdag, 5 september 2023 om 10:18 Aan: Info | JW Smedema Onderwerp: RE: Taxatierapport en factuur Trompstraat 1 te Huizen Beste Jan Willem, Inmiddels is de taxatie Trompstraat 1 drie maanden geleden afgerond. Uitgangspunt van deze taxatie was dat de sociale huurwoningen verhuurd dienen te worden tegen de zogenaamde lage aftoppingsgrens voor 1 en 2 persoonshuishoudens van € 647,19 (prijspeil 2023) per maand, welke verplichting voor lange tijd de woningen volgt. Nu geeft de Alliantie aan dat zij 9 van de 17 woningen willen verhuren tot de sociale huurgrens van € 808 (peildatum 2023). Heeft deze wens gevolgen voor de taxatie?
BIJLAGE 2
TAXATIERAPPORT Trompstraat 1, 1271 SX Huizen
TAXATEUR Jan Willem Smedema MRICS REV RT Ruimtesonde 15, 3824 MZ te Amersfoort Telefoon: 033 - 8884222 | Email: [email protected]
OPDRACHTGEVER Gemeente Huizen De heer Robert de Vries Postbus 5 1270AA Huizen
Waarde op: 02-06-2023 | Taxateur: Jan Willem Smedema MRICS REV RT
WAARDEPEILDATUM 2 juni 2023
RAPPORTDATUM 2 juni 2023
Printdatum: 02-06-2023 | Pagina
1
Taxatierapport Trompstraat 1, 1271 SX Huizen
I - Rapportsamenvatting | Ontwikkeling Dossiernr taxateur:
VMS taxatienummer:
Complex:
Adres:
66741203 Trompstraat 1 te Huizen Trompstraat 1, 1271 SX Huizen
Type eigendom
Eigendom
Perceeloppervlakte:
1.970 mð
Energielabel:
A++
Object Type object:
Ontwikkeling
Oorspronkelijk bouwjaar:
2023
Monument:
Nee
Verkoopopbrengsten:
€ 2.691.724
Stichtingskosten:
€ 2.334.594
Grondwaarde bij uitgifte:
€ 357.131
Additionele kosten:
€ 61.562
Totale correcties:
-
Overige waarden kk:
-
Slagingskans bestemmingsplan:
100%
Marktwaarde met bijzondere uitgangspunten
Kengetallen
Opdrachtgever:
Gemeente Huizen
Aantal woningen:
17
Contactpersoon:
De heer Robert de Vries
Stichtingskosten:
€ 2.334.594
Eigenaar:
Gemeente Huizen
Taxateur:
Jan Willem Smedema MRICS REV RT
Waardepeildatum:
vrijdag 2 juni 2023
Grondwaarde bij uitgifte:
€ 357.131
% Grondquote bij uitgifte / mð:
13,3%
Marktwaarde per mð:
€ 157
Netto grond quotum:
11,7%
Floor space index:
0,49
Aantal won per ha.:
-
Het object is per 02-06-2023 getaxeerd op:
EUR 310.000 Marktwaarde kosten koper met bijzondere uitgangspunten…
Bron: raadsinformatie van de gemeente Huizen (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.