schriftelijke vragen - GroenLinks - aankoop Tregaterrein - 26 januari 2024
Een raadslid stelde op 30 januari 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Maastricht.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
> RETOURADRES Postbus 1992, 6201 BZ
BEZOEKADRES
Mosae Forum 10 6211 DW Maastricht Aan de fractie van GroenLinks de heer C. van der Gugten
POSTADRES
Postbus 1992 6201 BZ
ONDERWERP
DATUM
BIJLAGEN
Schriftelijke vragen inzake aankoop
--
Tregaterrein
25 januari 2024 Verz. 26 januari 2024
BEHANDELD DOOR
TELEFOONNUMMER
ONZE REFERENTIE
CLE (Camiel) Kruchten
043 35
2024.00325
E-MAILADRES
FAXNUMMER
UW REFERENTIE
---
Geachte de heer van der Gugten, Onderstaand treft u de beantwoording aan van de schriftelijke vragen die uw fractie gesteld heeft.
Antwoord 1:
Verkoper heeft als voorwaarde voor verkoop aan gemeente gesteld dat gemeente een zo snel mogelijk besluitvormingstraject hanteert. Op grond hiervan heeft het college de agendacommissie verzocht om de behandeling van het raadsvoorstel rechtstreeks toe te voegen aan de raadsagenda van 30 januari 2024. De agendacommissie heeft hier vervolgens mee ingestemd. Door verkoper is nadrukkelijk aangegeven dat zij het voornemen tot verkoop gestand doet tot uiterlijk 30-01-2024, zijnde de snelst mogelijke datum waarop uw raad een besluit kan nemen.
Vraag 2:
Aankoop kost 23,5 miljoen. De huidige eigenaar heeft denkelijk flink minder dan 10 miljoen betaald.
Vindt het College het acceptabel dat een grondspeculant binnen 2 jaar meer dan 13 miljoen verdient aan bouwgrond, hetgeen te voorzien was omdat het voornemen om het bestemmingsplan te wijzigen pas is genomen nadat het terrein als industriegrond is aangekocht door de huidige eigenaar?
Antwoord 2:
Op grond van de huidige bedrijfsbestemming (waarbinnen ook een logistieke ontwikkeling mogelijk is), is de koopsom beoordeeld als marktconform en in die zin dus ook acceptabel. Dat er een woningbouwplan in ontwikkeling is (waarvoor overigens nog geen planologische toestemming is), is daarbij niet van invloed op de huidige marktwaarde van het terrein. Buiten het feit dat de financiële waardering van het Tregaterrein objectief kan worden verantwoord, ziet het college vooral ook de maatschappelijke waarde van de beoogde gebeidsontwikkeling en de betekenis hiervan voor Limmel en de stad als geheel.
PAGINA
1 van 4
Schriftelijke vragen
Vraag 1:
Heeft het College, en zo ja welke, argumenten voorgelegd om besluitvorming op deze korte termijn te motiveren?
DATUM
25 januari 2024
Vraag 3:
Op het betrokken stuk grond worden volgens de laatst bekende plannen 600 woningen gebouwd.
Dat betekent dat per woning de grond EU 39000 kost. Kosten vóór een eventuele sanering en bouwrijp maken. Een sanering kan (voorbeelden elders) tussen EU 100 en 250 per m2 kosten. Bij afgraven van minstens 1 meter grond (en wellicht meer) leidt dat tot hoge kosten. Denkt het College bij zulke kosten nog minstens 50% betaalbare woningen (zoals in de plannen staat) te kunnen realiseren? Wordt daarbij alleen een prijsniveau van 355000 (de "betaalbaarheidsgrens") gerealiseerd of ook een mix met goedkopere woningen?
Antwoord 3:
Op basis van meerdere analyses en berekeningen van te verwachten kosten en opbrengsten is in basis gebleken dat woningbouwontwikkeling tenminste kostenneutraal is en zelfs mogelijk een hogere opbrengst kan genereren. Het besluit waarmee uw raad op 12 juli 2022 de gebiedsvisie en de betaalbaarheidscriteria heeft vastgesteld én de inbrengwaarde van €23,5 mio voor het Tregaterrein, gelden daarbij als uitgangspunt. Onder betaalbare woningbouw valt zowel sociale huur (onder de liberalisatiegrens) als betaalbare koop. De gemeente kan alleen sturen op de prijsgrens voor betaalbare woningbouw die in het beleid is vastgelegd.
Antwoord 4:
Belangrijk argument om het Tregaterrein aan te kopen is juist om maximaal te kunnen sturen op kwaliteit, programma en voortgang. De kwantitatieve en kwalitatieve uitgangspunten uit de vastgestelde gebiedsvisie zijn naar de mening van college nog steeds een goede basis voor de verdere doorontwikkeling van de (woningbouw)plannen. Mede afgezet tegen de grote vraag naar (betaalbare) woningen, is er geen aanleiding om de beoogde woningaantallen te verlagen.
Gaandeweg de planontwikkeling worden kwaliteit en woningaantallen voortdurend met elkaar in balans gehouden. Uiterlijk einde 2024 zal aan uw raad de grondexploitatie ter vaststelling worden voorgelegd. Hiermee is uw raad dan ook in positie om voor de financiële kaders mee te geven.
Vraag 5:
Wat is in het huidige perspectief de te realiseren sanering van het terrein? Om de kosten te drukken werd eerder geschreven dat alleen een afdeklaag aangebracht zou worden. Gezien de ernstige industriële vervuiling op delen van het gebied, legt dat een hypotheek op toekomstige consequenties (zoals in Lekkerkerk). Vindt het College dat aanvaardbaar?
Antwoord 5:
Om toekomstig gebruik zoals wonen op een veilige en verantwoorde manier te laten plaatsvinden, wordt een bodemsanering uitgevoerd. De beoogde saneringsaanpak voorziet erin dat allereerst de meer recenter ontstane verontreinigingen worden afgegraven en – indien nodig - afgevoerd.
Vervolgens wordt een functionele sanering van de historische verontreiniging uitgevoerd door het terrein eerst te profileren en daarna af te dekken met een isolatielaag, zoals een duurzame aaneengesloten verharding of een leeflaag. Ter plaatse van openbaar groen en tuinen van woningen zal een voor de functie geschikt grondpakket van ongeveer één meter dik worden aangebracht.
PAGINA
2 van 4
Schriftelijke vragen
Vraag 4:
Om de behoefte aan rendement bij de huidige eigenaar te bevredigen, is in een aantal stappen het aantal geplande woningen op het grondstuk steeds verhoogd tot uiteindelijk 600. Is het college bereid en in staat om terug te keren naar de oorspronkelijke kwalitatieve en kwantitatieve uitgangspunten en het aantal geplande woningen en het feitelijke aantal van 600 dus te verlagen?
DATUM
25 januari 2024
Hierdoor ontstaat voor de toekomstige bewoners en gebruikers een veilige en verantwoorde fysieke leefomgeving zonder contactmogelijkheden met de onderliggende verontreinigingen.
De beoogde aanpak is landelijk gezien de laatste jaren meermaals toegepast en ook goed bruikbaar en veilig voor nieuwe woongebieden. Ook in Maastricht is deze aanpak veelvuldig zijn toepast, zoals bijvoorbeeld in Céramique, Heugemerveld en meer recent ook in woongebieden aan de Groene Loper. Het spreekt daarbij vanzelf dat het in stand houden van de leeflaag te allen tijde moet worden geborgd. Ook de bewoners van de toekomstige woningen hebben daarin een verantwoordelijkheid.
Voor het aanleggen van bijvoorbeeld kelders, zwembaden en vijvers en het planten van bomen gelden ook specifieke richtlijnen.
Vraag 6:
Kan het College aangeven welk risico woonhuizen in het betrokken gebied lopen bij extreem hoge waterstanden in de Maas? Wat kunt u melden over de risico's van het bouwen in een laaggelegen gebied direct naast de Maast i.r.t. alle kennis en ervaring die hierover de afgelopen jaren is opgedaan?
Bij de totstandkoming van de gebiedsvisie is er met Waterschap Limburg afgestemd om de planvorming voor het woongebied en de doelstellingen ten aanzien van bescherming tegen hoogwater op elkaar toe te spitsen.
Vraag 7:
Een belangrijke doelstelling van de bouwplannen is om de wijk Limmel aansluiting te geven bij de rest van de stad. Aan de oostkant is dat richting Nazareth goed gelukt. Hoe ziet u de mogelijkheden aan de westkant? De toegangswegen van Beatrixhaven, het traject over de Noorderbrug en het ontbreken van woonwijken waar Limmel aan de westkant langs de Maas op kan aansluiten, doen vermoeden dat hier sprake is van een suboptimale oplossingsrichting. Wat zijn uw inzichten hieromtrent?
Antwoord 7:
Met de beoogde (woning)ontwikkeling wordt Limmel aan de westkant uitgebreid. Om het gebied zorgvuldig aan te haken op de omgeving, is het nodig een aantal structurerende maatregelen te treffen. Allereerst is het wenselijk om de verkeersintensiteit van de Willem Alexanderweg te verminderen waardoor deze niet als barrière werkt tussen het bestaande deel van Limmel en het nieuwe deel. Om de verkeersafwikkeling in en door het gebied veilig te laten verlopen, wordt de Borgharenweg opgewaardeerd en deels verlegd. Dit komt zowel de verkeersveiligheid van de Borgharenweg zelf, maar ook de leefbaarheid van de omliggende (woon)gebieden ten goede. Voor fietsers en voetgangers wordt er een nieuwe route voorzien langs de Maas die aansluit op de recreatieve routes naar rivierenpark Maasvallei. We zetten in op parkachtige groene wiggen die de
PAGINA
3 van 4
Schriftelijke vragen
Antwoord 6:
De Maaskades langs het betreffende ontwikkelgebied zijn gekwalificeerd als primaire waterkering waarvoor Waterschap Limburg in eerste instantie verantwoordelijk is. Op basis van de huidige kadehoogtes is er een theoretische kans dat éénmaal in de 250 jaar het gebied overstroomt als gevolg van hoogwater. Het de bedoeling dat vóór 2050 het overstromingsrisico wordt verlaagd naar éénmaal in de 3000 jaar.…
Bron: raadsinformatie van de gemeente Maastricht (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.