Schriftelijke vragen - SP en Partij voor de Dieren - Voorgenomen een-op-een verkoop perceel Noormannenlaan 50 - 21 november 2025
Een raadslid stelde op 25 november 2025 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Maastricht (20 vragen).
In het kort
20 vragen en wat het college antwoordt
- Kan het college verklaren waarom in het raadsvoorstel niet wordt vermeld dat het oordeel van de stadsadvocaat slechts een voorwaardelijke aanbeveling betreft? → Waarom is deze belangrijke nuance niet met de raad gedeeld, ondanks het feit dat deze voorwaarden rechtstreeks invloed hebben op de juridische houdbaarheid van de voorgenomen verkoop?
- Welke onderdelen uit het advies van de stadsadvocaat heeft het college niet overgenomen, om welke redenen zijn deze onderdelen niet in het raadsvoorstel opgenomen. → Zo ja, waarom en hoe verhoudt dit zich daartoe?
- Is het college van oordeel dat de raad in dit dossier volledig is geïnformeerd? → Zo ja, op welke gronden meent het college dat dit het geval is, nu het advies van de stadsadvocaat zelf duidelijk maakt dat diverse wettelijke voorwaarden nog ontbreken of eerst nog…
- Welke objectieve, redelijke en toetsbare criteria heeft het college voorafgaand aan de besluitvorming vastgesteld om te bepalen dat het Rijksvastgoedbedrijf de enige… → Wanneer zijn deze criteria geformaliseerd, en zijn zij überhaupt gepubliceerd in het raadsvoorstel en de bijlagen?
- Kan het college uiteenzetten waarom het ervoor heeft gekozen om beleidsmatige motieven te presenteren als rechtens relevante uitsluitingscriteria? → Op welke wijze is dit naar zijn oordeel verenigbaar met het vereiste dat Didam-criteria objectief en niet-beleidsmatig dienen te zijn?
- Welke alternatieve locaties heeft het college onderzocht? → Welke beoordelingsmethodiek is daarbij gehanteerd, en waarom is deze analyse niet toegevoegd aan de stukken die aan de raad zijn voorgelegd?
- Bestaat er een schriftelijke locatiescan of toetsingsmatrix waarin andere potentiële locaties zijn vergeleken met Noormannensingel 50? → Zo ja, waarom is deze niet aan de raad verstrekt en vindt uw college dat de raad hiermee voldoende juist en volledig geïnformeerd is?
- Hoe rechtvaardigt het college dat het de wensen van het RVB als doorslaggevende factor hanteert in de Didam-toetsing, gezien het feit dat de rechtspraak expliciet stelt… → Vindt uw college dat dit in lijn is met genoemde jurisprudentie?
Overgenomen uit de brief van het college; hieronder staan de volledige vragen en antwoorden.
Aanleiding
BINNENGEKOMEN TEAM POSTBEHANDELING EN ARCHIVERING D.D. 21-11-2025 No. 2025.04176 Portefeuillehouder: Bastiaens Team: Stedelijke Ontwikkeling Aan het college van burgemeester en wethouders van Maastricht Postbus 1992 6201 BZ MAASTRICHT Maastricht, 21 november 2025 Betreft: Schriftelijke vragen - Voorgenomen een-op-een verkoop perceel Noormannensingel 50.
Geacht college, Middels deze schriftelijke vragen plaatsen wij vraagtekens bij de voorgenomen één-op-één verkoop van de gemeentelijke onroerende zaak aan de Noormannensingel 50. Een transactie die – met name gelet op de omvang van de locatie, het publieke karakter van de beoogde functie en de centrale rol van de gemeente in het gebied – niet slechts een privaatrechtelijke rechtshandeling betreft, maar ook raakt aan de manier waarop de gemeente Maastricht haar openbaar gezag, haar zorgplicht en haar verantwoordelijkheid als hoeder van het gelijkheidsbeginsel gestalte geeft. In deze casus komt het snijvlak tussen het privaatrecht en het bestuursrecht scherp naar voren, en daarom is het noodzakelijk dat de raad over een volstrekt volledige, juridisch juiste en transparante motivering beschikt voorafgaand aan de te nemen beslissing. Het gaat er in dezen dan ook niet om alles te willen ‘juridiseren’, maar om de raad zo goed mogelijk in positie te brengen.
Sinds de Hoge Raad in november 2021 het eerste zogenoemde Didam-arrest wees, is het handelen van overheden bij vastgoedtransacties fundamenteel gewijzigd. In dat arrest bepaalde de Hoge Raad dat een overheidslichaam bij de verkoop van onroerende zaken niet louter als privaatrechtelijke actor optreedt, maar tevens gebonden is aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder (bovenal) het gelijkheidsbeginsel. Dit beginsel verlangt dat gelijke gevallen gelijk worden behandeld en dat, waar schaarste bestaat of kan bestaan, potentiële gegadigden gelijke kansen moeten krijgen om mee te dingen. De norm van Didam bracht daarmee een einde aan jarenlange praktijken waarin gemeenten – vanuit pragmatiek, jarenlange relaties, wenselijkheid of bestuurlijke doelstellingen – geregeld één-op-één verkochten zonder voorafgaande transparantie, of zonder toetsing of meerdere gegadigden wellicht in aanmerking zouden willen of kunnen komen.
In het tweede Didam-arrest van de Hoge Raad in 2024 werd deze jurisprudentiële lijn verder uitgediept.…
Vragen en antwoorden
Vraag 1
Kan het college verklaren waarom in het raadsvoorstel niet wordt vermeld dat het oordeel van de stadsadvocaat slechts een voorwaardelijke aanbeveling betreft?
Antwoord van het college
Waarom is deze
belangrijke nuance niet met de raad gedeeld, ondanks het feit dat deze voorwaarden rechtstreeks invloed hebben op de juridische houdbaarheid van de voorgenomen verkoop?
Vindt uw college dat de raad hiermee voldoende juist en volledig geïnformeerd is? Zo ja, waarom en hoe verhoudt dit zich daartoe? Zo nee, waarom niet en wat is daarvan het gevolg voor uw college?
Het advies van de stadsadvocaat bevat meerdere passages waarin onomwonden wordt gesteld dat aanvullende eisen, onderzoeken en motiveringen noodzakelijk zijn alvorens een één-op-één verkoop verdedigbaar kan worden geacht. Deze voorwaarden worden in het raadsvoorstel niet genoemd, noch toegelicht.
Vraag 2
Welke onderdelen uit het advies van de stadsadvocaat heeft het college niet overgenomen, om welke redenen zijn deze onderdelen niet in het raadsvoorstel opgenomen. Vind uw college dit in overeenstemming met de plicht tot volledige en juiste informatievoorziening onder artikel 169 Gemeentewet?
Antwoord van het college
Zo ja, waarom en hoe verhoudt dit zich daartoe? Zo nee, waarom niet en wat is daarvan het gevolg voor uw college?
De raad behoort zich te kunnen verlaten op een volledige weergave van juridische en procedurele risico’s. Doordat essentiële onderdelen van het advies niet zijn opgenomen, bestaat het risico dat de raad een oordeel moet vellen op basis van een onvolledig beeld.
Vraag 3
Is het college van oordeel dat de raad in dit dossier volledig is geïnformeerd?
Antwoord van het college
Zo ja, op welke gronden meent het college dat dit het geval is, nu het advies van de stadsadvocaat zelf duidelijk maakt dat diverse wettelijke voorwaarden nog ontbreken of eerst nog uitgewerkt moeten worden? Zo nee, waarom niet en wat is daarvan het gevolg voor uw college?
Didam schrijft niet alleen voor dat één-op-één-verkoop uitzonderlijk moet blijven, maar ook dat vooraf objectieve, toetsbare en redelijke criteria moeten worden vastgesteld om te bepalen of slechts één gegadigde bestaat. Het ontbreken van dergelijke criteria maakt een één-op-één-verkoop juridisch kwetsbaar. Het is daarom van bijzonder belang te weten welke criteria door het college gehanteerd zijn voordat men concludeerde dat slechts het RVB in aanmerking komt.
Vraag 4
Welke objectieve, redelijke en toetsbare criteria heeft het college voorafgaand aan de besluitvorming vastgesteld om te bepalen dat het Rijksvastgoedbedrijf de enige serieuze gegadigde is?
Antwoord van het college
Wanneer zijn deze criteria geformaliseerd, en zijn zij überhaupt gepubliceerd in het raadsvoorstel en de bijlagen? Zo nee, vindt uw college dat dit gebrek aan transparantie passend is bij een open overheid en de mogelijkheid die geboden moet worden om eenieder op de vrije markt mee te doen dingen naar een schaars goed in overheidshanden?
In het raadsvoorstel worden beleidsmatige overwegingen – zoals eerdere samenwerking, visie op gebiedsontwikkeling of functionele wenselijkheid – gepresenteerd als motivering voor de exclusiviteit van de uitgifte. Dit staat op gespannen voet met de Didam-norm, die verlangt dat de criteria objectief en niet-publiekrechtelijk strategisch van aard zijn. De vraag rijst in hoeverre beleidsvoorkeuren onterecht zijn vermengd met juridische uitsluitingsgronden.
Vraag 5
Kan het college uiteenzetten waarom het ervoor heeft gekozen om beleidsmatige motieven te presenteren als rechtens relevante uitsluitingscriteria?
Antwoord van het college
Op welke wijze is dit naar zijn oordeel verenigbaar met het vereiste dat Didam-criteria objectief en niet-beleidsmatig dienen te zijn?
Een centrale eis uit de Didam-rechtspraak is dat een gemeente zorgvuldig onderzoekt of er alternatieve locaties bestaan voor de beoogde functie. In meerdere uitspraken, zoals de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland inzake een trafostation in de gemeente Huizen, heeft de rechter benadrukt dat de overheid actief moet nagaan of alternatieven voorhanden zijn en deze bevindingen moet documenteren. Het ontbreken daarvan kan tot de conclusie leiden dat niet is voldaan aan de Didam-norm. Een dergelijk onderzoek is in de stukken niet terug te vinden.
Vraag 6
Welke alternatieve locaties heeft het college onderzocht?
Antwoord van het college
Welke beoordelingsmethodiek is daarbij gehanteerd, en waarom is deze analyse niet toegevoegd aan de stukken die aan de raad zijn voorgelegd? Vindt uw college dat de raad hiermee voldoende juist en volledig geïnformeerd is? Zo ja, waarom en hoe verhoudt dit zich daartoe? Zo nee, waarom niet en wat is daarvan het gevolg voor uw college?
Naast de aanwezigheid van alternatieve locaties, speelt ook de wijze waarop een gemeente verschillende locaties vergelijkt een belangrijke rol. Het is van belang dat deze vergelijking berust op toetsbare criteria, niet op overtuigingen of verwachtingen. Het ontbreken van locatievergelijkende analyses roept vragen op over de zorgvuldigheid van het besluitvormingsproces.
Vraag 7
Bestaat er een schriftelijke locatiescan of toetsingsmatrix waarin andere potentiële locaties zijn vergeleken met Noormannensingel 50?
Antwoord van het college
Zo ja, waarom is deze niet aan de raad verstrekt en vindt uw college dat de raad hiermee voldoende juist en volledig geïnformeerd is? Zo nee, hoe acht het college een één-op-één uitgifte juridisch verdedigbaar zonder dat een dergelijk onderzoek heeft plaatsgevonden?
Een terugkerend punt in het raadsvoorstel is dat de wensen van het RVB als doorslaggevend worden gepresenteerd voor de gekozen locatie. Dit vormt een vorm van circulaire argumentatie die onder de Didam-norm niet kan dienen als uitsluitingsgrond. De vraag is dan ook hoe het college deze redenering rechtvaardigt binnen het geldende juridische kader.
Vraag 8
Hoe rechtvaardigt het college dat het de wensen van het RVB als doorslaggevende factor hanteert in de Didam-toetsing, gezien het feit dat de rechtspraak expliciet stelt dat de wensen van één partij nooit een uitsluitingscriterium mogen vormen?
Antwoord van het college
Vindt uw college dat dit in lijn is met genoemde jurisprudentie? Zo ja, waarom? Zo nee, waarom niet en wat is daarvan het gevolg voor uw college?
Hoewel eerdere convenanten en intentieovereenkomsten met het RVB bestuurlijk relevant kunnen zijn, kunnen zij juridisch niet fungeren als Didam-criterium. Juist in gevallen waarin langdurig bilateraal contact heeft plaatsgevonden, is een extra mate van transparantie geboden om schijn van vooringenomenheid te voorkomen.
Vraag 9
Kan het college motiveren waarom precontractuele afspraken met één gegadigde wél als rechtvaardiging worden gebruikt voor één-op-één verkoop, en of het college meent dat dit verenigbaar is met de kern van het Didam-arrest?
Antwoord van het college
De stadsadvocaat adviseert expliciet het opnemen van een ontbindende voorwaarde voor het geval een derde met succes tegen de Didam-publicatie opkomt. Deze bepaling ontbreekt in de huidige overeenkomsten, hetgeen enerzijds juridisch risico’s creëert en anderzijds afbreuk doet aan de volledigheid waarmee het advies is opgevolgd. Het is onzes inziens voor de gemeenteraad noodzakelijk te begrijpen waarom dit advies niet is doorvertaald.
Vraag 10
Waarom heeft het college het advies om een ontbindende Didam-voorwaarde op te nemen niet opgevolgd?
Antwoord van het college
Op welke wijze acht het college het ontbreken van deze clausule verenigbaar met prudent juridisch en bestuurlijk handelen?
Indien de overeenkomsten geen ontbindende Didam-clausule bevatten, rijst de vraag welke partij de juridische en financiële risico's draagt indien een derde alsnog met succes een beroep doet op de Didam-norm. Deze vraag raakt direct aan de toekomstige rechtspositie van de gemeente.
Vraag 11
Kan het college uiteenzetten welke partij het risico draagt indien de verkoop later door de rechter onrechtmatig wordt bevonden, en welke juridische consequenties dit heeft voor de gemeente Maastricht?
Antwoord van het college
Het college heeft de mogelijkheid om overeenkomsten te wijzigen voordat deze onherroepelijk worden. Indien blijkt dat contractuele waarborgen ontbreken, ligt het in de rede om dergelijke bepalingen alsnog op te nemen. De bereidheid van het college daartoe is richtinggevend voor de bestuurlijke zorgvuldigheid.
Vraag 12
Is het college bereid om de koop- en anterieure overeenkomst alsnog te wijzigen om een ontbindende Didam-clausule op te nemen, conform het eigen juridische advies?
Antwoord van het college
Zo ja, op welke termijn? Zo nee, waarom niet en hoe verhoudt dat zich tot genoemde rechtspraak en het juridische advies?
De Didam-publicatie is de kern van de transparantie-eis. Zonder inzicht in deze publicatie is het voor de raad niet mogelijk te beoordelen of voorgenomen verkoop in lijn is met de rechtspraak. Het is dan ook wenselijk dat deze publicatie voorafgaand aan besluitvorming wordt gedeeld.
Vraag 13
Kan het college de concept-Didam-publicatie aan de raad ter beschikking stellen, en waarom is deze niet tegelijk met het raadsvoorstel gedeeld?
Antwoord van het college
Zo nee, waarom niet en vindt uw college dat de raad hiermee voldoende juist en volledig geïnformeerd is?
Didam verlangt dat derden in staat worden gesteld om te beoordelen of zij een gelijkwaardige gegadigde zijn. Dit vereist dat de criteria waarmee gelijkwaardigheid wordt vastgesteld, vooraf helder zijn. Het is daarom van belang te weten op welke maatstaven het college zich zal baseren.
Vraag 14
Op basis van welke criteria zal het college bepalen of een derde een gelijkwaardige gegadigde is, en waarom worden deze criteria niet voorafgaand aan besluitvorming met de raad gedeeld?
Antwoord van het college
Een langdurige bilaterale relatie tussen één gegadigde en de overheid kan leiden tot de schijn van vooringenomenheid, zeker wanneer die gegadigde vervolgens exclusief wordt bediend bij een uitgifte. Een juridische toets hierop is dan ook geen formaliteit, maar een noodzakelijke waarborg voor vertrouwen in het bestuur. Bovendien kan het gelet op rechtspraak niet leiden tot de overtuiging dat er slechts sprake gaat zijn van één serieuze gegadigde.
Vraag 15
Heeft het college een juridische toets gedaan naar mogelijke schijn van vooringenomenheid, en zo ja, kan deze toets worden gedeeld met de raad?
Antwoord van het college
Uit rechtspraak blijkt echter dat zelfs een besluit tot voorgenomen verkoop uit 1993, waaraan tevens een zakelijk recht1 verbonden was en daadwerkelijke overdracht pas in 2019 plaatsvond niet bij een overheidslichaam tot de aanname mag leiden dat er sprake zal zijn van slechts ‘één serieuze gegadigde’.2 Dit schept slechts een verplichting tot onderhandeling. Daarenboven doet dit niet af aan de belangen van andere potentiële gegadigden, het inventariseren daarvan en het betrekken hiervan bij de lopende onderhandelingen.3 Is in deze afweging genoemde jurisprudentie betrokken? Vindt uw college dat gelet op genoemde jurisprudentie dat een langdurige bilaterale relatie niet kan leiden tot de overtuiging dat er maar één serieuze gegadigde zal zijn en uw voornemen tot één op één verkoop stand gaat houden, ook gelet op de casus ‘Louisestraat’ waarin uw college eenzelfde uitleg gaf? Zo ja, waarom en hoe verhoudt dat zich tot genoemde jurisprudentie? Zo nee, waarom niet en wat is daarvan het gevolg voor uw college?
Het college voert het publiek belang aan ter rechtvaardiging van de exclusieve verkoop. Hoewel een publiek belang relevant kan zijn in de beleidsmatige afweging, vormt het volgens Didam geen rechtens toegelaten uitsluitingsgrond. Het is dan ook nodig te verduidelijken waarom het college deze lijn bewust kiest.
Vraag 16
Waarom presenteert het college het publiek belang bij huisvesting van de rechtbank als argument voor één-op-één-verkoop, terwijl dit onder de Didam-regels geen rechtens relevante uitsluitingsgrond kan zijn?
Antwoord van het college
Ruimtelijke criteria zoals nabijheid van het station of ontsluitbaarheid zijn slechts dan critererend wanneer zij exclusief zijn voor de betreffende locatie. Zonder bewijs van uniciteit kunnen dergelijke criteria niet dienen om mededinging uit te sluiten.
Vraag 17
Kan het college aantonen dat de genoemde ruimtelijke criteria exclusief en uniek voor deze locatie zijn?
Antwoord van het college
Zo ja, op welke wijze? Zo nee, wat is daarvan het gevolg voor uw college?
1 Vgl. recht van opstal ingevolge Toezegging nadere toelichting 1 op 1 verkoop woonstudio Louisestraat 2, 2023.04091, p. 2
en erfpacht Hof Arnhem-Leeuwarden 26 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6448, rov. 2.2. 2 Hof Arnhem-Leeuwarden 26 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6448, rov. 3.10 en 2.2. 3 Hof Arnhem-Leeuwarden 26 juli 2022, ECLI:NL:GHARL:2022:6448, rov. 3.11.
De stadsadvocaat benadrukt dat een ruimtelijke uniciteitsanalyse noodzakelijk is om exclusiviteit te rechtvaardigen. Het ontbreken van deze analyse in de stukken roept de vraag op of aan de juridische vereisten is voldaan.
Vraag 18
Waar is deze ruimtelijke analyse beschikbaar?
Antwoord van het college
Wanneer is zij opgesteld en waarom is zij niet aan de raad verstrekt? Vindt uw college dat de raad hiermee voldoende juist en volledig geïnformeerd is? Zo ja, waarom en hoe verhoudt dit zich daartoe? Zo nee, waarom niet en wat is daarvan het gevolg voor uw college?
Indien een derde met succes een beroep doet op Didam nadat overeenkomsten reeds zijn aangegaan, kunnen financiële, juridische en planologische gevolgen aanzienlijk zijn. Een risicoanalyse is dan ook een essentieel instrument voor de raad om deze risico’s te wegen.
Vraag 19
Kan het college inzichtelijk maken welke risicoanalyse is uitgevoerd met betrekking tot mogelijke Didam-bezwaren, inclusief planologische, financiële en juridische gevolgen?
Antwoord van het college
De gemeenteraad dient niet alleen te wegen of een besluit wenselijk is, maar ook of het besluit juridisch houdbaar en bestuurlijk verantwoord is. Indien het besluitvormingsproces lacunes vertoont, rijst de vraag of de raad een weloverwogen oordeel kan vellen.
Vraag 20
Acht het college het besluitvormingsproces volledig en zorgvuldig, gegeven de lacunes in de juridisch vereiste motivering?
Antwoord van het college
Zo ja, op welke wijze concludeert het college dit? Zo nee, welke gevolgen dient dit volgens uw college te hebben voor de besluitvorming over het onderhavige raadsvoorstel?
Bron: raadsinformatie van de gemeente Maastricht (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.