Memo actieve informatie Grondverwerving door COA voor nieuwe locatie AZC op Cleene Hooge - Jesse Aarnoutse (LPM)
Een raadslid stelde op 9 april 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Middelburg.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Commissie
Algemeen Bestuur 9 april 2024
Agendapunt
6
Onderwerp
Memo actieve informatie Grondverwerving door COA voor nieuwe locatie AZC op Cleene Hooge
Vragensteller
Jesse Aarnoutse (LPM)
Datum ingediend
9 april 2024
Datum beantwoording
11 april 2024
Toelichting
De LPM-fractie heeft enkele technische vragen met betrekking tot het verkopen van grond buiten de ontwikkelvisie aan een natuurorganisatie, met als doel te verzekeren dat deze grond nooit meer ontwikkeld kan worden. Deze vragen zijn bedoeld om dit voorstel te vergelijken met alternatieven zoals het behouden van de grond in eigen beheer of het toepassen van erfpacht.
Vraag 1
Hoe reëel is het risico dat gronden die verkocht worden, eventueel verkocht kunnen worden aan bijvoorbeeld een projectontwikkelaar?
Antwoord
Indien de gemeente de gronden verkoopt aan een derde is het niet uit te sluiten dat in de toekomst een ontwikkelaar de gronden verwerft. Hoe groot dit risico is hangt af van de (on)mogelijkheden om rechtsgeldige bepalingen op te nemen in privaatrechtelijke overeenkomsten om dat te voorkomen en is afhankelijk van toekomstige wetgeving c.q. jurisprudentie.
Vraag 2
Hoe reëel is het risico dat gronden vanuit erfpacht bij bijvoorbeeld een projectontwikkelaar terecht komen?
Antwoord
Niet, omdat het bloot eigendom van de grond bij de gemeente berust.
Vraag 3
Wat zijn de financiële en juridische consequenties van verkoop?
Antwoord
De financiële consequenties bij verkoop is dat de gemeente een (marktconform) bedrag ontvangt per m². Het juridisch gevolg is dat de gemeente het eigendom overdraagt aan de koper en geen zeggenschap meer heeft over de grond, tenzij wat rechtsgeldig kan worden opgenomen in de overeenkomst.
Ingevolge het zogeheten Didam-arrest is het juridisch gevolg ook dat de gemeente niet meer vrij is gronden één op één aan een partij van haar keuze te verkopen; dat dient middels een (openbare) inschrijving plaats te vinden.
Vraag 4
Wat zijn de financiële en juridische consequenties van (eeuwigdurende) erfpacht, al dan niet tegen een symbolisch bedrag?
Antwoord
De financiële consequenties van (eeuwigdurende) erfpacht is dat de gemeente jaarlijks een (marktconforme) canon (vergoeding) ontvangt. De juridische consequentie is dat de gemeente gedurende de erfpacht geen zeggenschap meer heeft over de grond behalve wat rechtsgeldig in de erfpachtovereenkomst kan worden opgenomen over het gebruik en doelstelling van de gronden. Met erfpacht kan meer gestuurd worden op doelstellingen met de gronden dan bij verkoop omdat de gemeente het bloot eigendom van de grond behoudt.
Ingevolge het zogeheten Didam-arrest is het juridisch gevolg ook dat de gemeente niet meer vrij is gronden één op één aan een partij van haar keuze in erfpacht of pacht uit te geven; dat dient middels een (openbare) inschrijving plaats te vinden.
Vraag 5
Moet de raad denken aan bepaalde voorwaarden die aan ofwel verkoop, ofwel erfpacht meegegeven moeten worden, om behoud of versterking van natuurwaarde af te dwingen?
Antwoord
De natuurwaarde van het gebied buiten de ontwikkelvisie is (erg) laag. De natuurwaarden en biodiversiteit dienen door de mens te worden toegevoegd. Als overheid en aanbestedende dienst dwingend privaatrechtelijke bepalingen opleggen aan derden bij verkoop c.q. in erfpacht uitgeven van gronden is dat aan beperkende (Europese) regels gebonden omdat de overheid alsdan als opdrachtgever wordt aangemerkt. Het enerzijds verkopen of in erfpacht uitgeven en anderzijds ‘over je graf heen regeren’ met privaatrechtelijke bepalingen kan op gespannen voet met elkaar staan.
Vraag 6
Welke risico's zijn er voor het behoud of versterking van natuurwaarde bij verkoop?
Antwoord
In het verleden is gebleken dat er geen belangstelling voor de grond op Cleene Hooge is bij natuurorganisaties omdat het om een akkerbouwgebied gaat met een lage natuurwaarde. Het risico bestaat
dat er geen kopers zijn. Dit zal uiteindelijk moeten blijken bij openbare inschrijving. Mocht er een koper zijn dan is het maar zeer de vraag of deze de boekwaarde (€ 2.8 miljoen) zal betalen voor de grond. Gelet op het feit dat de natuurwaarde van het gehele gebied ontwikkeld zou moeten worden en dit aanzienlijke kosten met zich mee brengt, ligt enige opbrengst van de grond niet voor de hand maar eerder een symbolisch bedrag.
Over het algemeen is het zo dat openbaar gebied, bossen en natuurgebieden een (zeer) lage taxatiewaarde kennen omdat deze gebieden geen geld opleveren maar alleen geld kosten.
De vraag is of het haalbaar is voor biologisch boeren waarbij de grond moet worden aangekocht. Uiteindelijk dienen de investeringen zich terug te verdienen, anders is dat niet haalbaar en dus een risico.
Vraag 7
Welke risico's voor de natuurwaarde zijn er bij (eeuwigdurende) erfpacht?
Antwoord
Idem als bij vraag 6 met dien verstande dat de jaarlijkse canon opgebracht moet kunnen worden.
Bron: raadsinformatie van de gemeente Middelburg (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.