250407 Beantwoording vragen PvdA fractie Grex

Vraag 1

Grondprijsindexering – voorzichtigheid boven optimisme?

Antwoord van het college

Welke onderbouwing ligt hieraan ten grondslag? En wat gebeurt er als de markt zich minder gunstig ontwikkelt dan nu aangenomen wordt?

Vooruit kijken in de toekomst is per definitie onzeker; het gaat erom met de beschikbare marktverwachtingen een zo realistisch mogelijke indexering te kiezen.

Onder verwijzing naar de Sionsgaerde-bijeenkomst van 7 januari is er gekozen voor een grondprijsindexering die niet té conservatief (want ravijnjaar) maar ook niet té optimistisch (met het oog op realisme en risicobeheersing) is. Daar leek toen in algemene zin consensus over te bestaan.

De onderbouwing van de grondprijsindexering in de grex bestaat uit data, trendanalyses en verwachtingen (van gespecialiseerde bureaus, makelaars etc.) uit de relevante markten: bouwkosten, huizenprijsontwikkelingen, ontwikkeling van arbeidskosten etc. Als de markt zich minder gunstig ontwikkelt dan nu wordt aangenomen dan heeft dat in de basis in algemene zin een negatief effect op de grondexploitatie; geraamde opbrengsten zullen dan volgend jaar of het jaar daarop naar beneden toe bijgesteld moeten worden. Dat wordt dan meegenomen in de reguliere jaarlijkse volledige herziening van de grondexploitatie.

Om positief af te sluiten: de grondprijsindexing die voor ligt is – t.o.v. vorig jaar – positiever voor de korte termijn 2025 en ’26-’27 en voorzichtiger voor de langere termijn (’28 t/m ’30)

Vraag 2

Juridische vertraging Pasgeld-West – voldoende realistisch ingeschat?

Antwoord van het college

Is het scenario dat in 2026 gestart kan worden met bouwen realistisch? En wat zijn de financiële gevolgen als dit wordt vertraagd tot 2027 of later?

Dat moet blijken, maar is op dit moment in ieder geval niet onrealistisch. Het bestemmingsplan is vastgesteld in september ’23 en we ondervinden hier een probleem waar heel Nederland mee van doen heeft: lange wachttijden bij de ABRvS.

Eén en ander is natuurlijk in de eerste plaats sterk afhankelijk van het moment waarop de ABRvS een uitspraak doet over het bestemmingsplan én nog meer of daarmee het bestemmingsplan onherroepelijk wordt of niet. Uitgaande van een zitting voor de zomer van ’26 is een start bouw in 2026 realistisch. De voorbereidingen met de markt met betrekking tot de gronduitgifte van het eerste plot in Pasgeld West zijn in elk geval voldoende gevorderd.

 Enkel en alleen financieel bezien hoeft uitstel niet per se negatieve gevolgen te hebben: in het geval de opbrengsten uit grondverkoop harder stijgen dan de kosten (denk aan plankosten, juridische kosten, rentekosten, kostenstijgingen civiel BRM/ WRM) dan kán het financieel zelfs voordelig uitpakken. Het feit dat Pasgeld (nog) niet operationeel is betekent echter dat we langer blootstaan aan alle (financiële) risico’s over de volledige breedte en de woningzoekende is er niet mee geholpen.

Vraag 3

Risico’s buiten de GREX – eerlijk naar andere Rijswijkers?

Antwoord van het college

Waarom wordt hiervoor geen buffer binnen de GREX opgenomen? Is het wenselijk dat eventuele tegenvallers uit dit project mogelijk leiden tot bezuinigingen op andere Rijswijkse voorzieningen?

Dit is een voorschrift uit het Besluit begroting en verantwoordingen provincies en gemeenten (BBV). De grex moet een zo zuiver mogelijke weergave zijn van het verwachte resultaat van de ontwikkeling. Risico’s worden meegenomen in de risicobeheersing.

Vraag 4

Structureel verlies bedrijventerrein – hoe lang nog?

Antwoord van het college

Wat is de stand van zaken in die gesprekken? En wat is het scenario als het IPP dit terrein niet overneemt of compenseert?

Mede vanwege de risico’s op het gebied van netcongestie, de ontwikkelingen bij DSM in Delft (BCD – Oost) en de schaarste in de wijde regio naar gronden bestemd voor bedrijventerrein wordt er in samenwerking met het IPP in 2025 een studie/ verkenning gedaan naar mogelijkheden voor optimalisatie. Doel hiervan is – kort door de bocht – een geoptimaliseerde én realistischer (m.n. op gebied van energie) planvorming en gronduitgifte te bewerkstelligen met financieel beter resultaat.

Overdracht van gronden aan IPP is geen doel op zich maar zou een middel kunnen zijn om het financiële resultaat te verbeteren. Als er niet tot verkoop aan IPP wordt overgegaan dan zal het programmabureau de gronden uitgeven.

Vraag 5

Woningbouw en betaalbaarheid – wordt het nog waargemaakt?

Antwoord van het college

Hoeveel betaalbare woningen (sociaal, middenhuur, starterskoop) zijn daadwerkelijk gerealiseerd? En hoe wordt gegarandeerd dat ook bij kostenstijgingen deze woningen daadwerkelijk blijven binnen het bereik van de beoogde doelgroepen?

Voor het woningbouwprogramma wordt verwezen naar tabel 3b op pagina 15 van de

 openbare rapportage “Grondexploitatie Sion – ’t Haantje Woongebied, Dertiende herziening 2025”. Daarin wordt het totaal aantal woningen per categorie vermeld. In onderstaande tabel laten we tevens zien hoeveel daarvan is gerealiseerd.

Categorie Sociaal Goedkope huur Bereikbaar Middelduur Duur en extra duur

Totaal

Totaal aantal woningen in 13e herziening

Waarvan gerealiseerd (d.w.z.: kavel verkocht)

297 320 325 1.445 1.227

3.614*

197 181 279 1.306 449

2.412

* exclusief zorgwoningen Koploper (30 eenheden) en Buitenpoort (27 eenheden)

Het woningbouwprogramma zoals opgenomen in de Grondexploitatie bevat een substantieel aantal betaalbare woningen zoals sociale huur, middenhuur en bereikbare koop (onder de NHG grens).

Vraag 6

Verdeling van lasten – is dit nog billijk?

Antwoord van het college

In hoeverre acht het college het eerlijk dat álle Rijswijkers financieel bijdragen aan dit project, terwijl slechts een beperkt deel van hen baat heeft bij de gebiedsontwikkeling? Zijn alternatieve financiële modellen overwogen waarbij de lasten eerlijker worden verdeeld?

Niet alleen de bewoners van RijswijkBuiten hebben baat bij de ontwikkeling, maar de gemeente in bredere zin: de wijk beidt ruimte voor woningzoekenden (waaronder mensen met een kleinere portemonnee) en genereert draagvlak/massa voor gemeentebrede maatschappelijke voorzieningen (theater, zwembad, …). En vergeet niet dat de groei van Rijswijk ook doorwerkt aan de batenkant van de gemeentebegroting (uitkering uit gemeentefonds).

Het college acht de financiële uitwerking eerlijk: gelijke verdeling van de lusten en de lasten, zo werkt dat in gemeenteland. Alternatieve financiële modellen zijn niet overwogen.