vragen 3e wijziging HVO Rijswijk Fora 12 mei en 9 juni 2026

Vraag 1

Hoeveel woningen verwachten we binnen Module middenhuur te gaan vergunnen?

Antwoord van het college

1. Het is in de praktijk lastig om de exacte omvang van de middenhuurmarkt in beeld te krijgen, omdat het aanbod in het particuliere segment voortdurend schommelt. Woningen worden immers regelmatig verkocht of verschuiven naar een andere prijsklasse.

Het bijgevoegde rapport van Realstats biedt echter een reëel en betrouwbaar vertrekpunt.

Op basis daarvan schatten we de huidige totale omvang op ongeveer 1.500 woningen. Dit is als volgt opgebouwd:

• Circa 1.250 woningen in het particuliere (private) segment.

• Circa 250 woningen in het bezit van woningcorporaties.

2. Zoals tijdens de vergadering aangegeven staan er tot 2030 ruim 2.000 middenhuurwoningen gepland in onze woningbouwprogrammering. Deze zullen zowel bij de eerste verhuring aan middeninkomens verhuurd moeten worden, maar ook in jaren daarna bij mutatie.

Daarnaast worden er nu naar schatting rond de 100 middenhuurwoningen per jaar verhuurd binnen het private huursegment.

DENK-PGenR:

Vraag Centraal punt woningaanbod?

Is het mogelijk om het aanbod van middenhuurwoningen via een centraal punt zichtbaar te maken voor woningzoekenden?

Antwoord:

Het college deelt de wens om woningzoekenden in het middenhuursegment beter en centraler te faciliteren. Het voornemen is om op de gemeentelijke website een specifieke informatiepagina in te richten. Het doel van deze pagina is primair informatief: het bieden van algemene projectinformatie (per wooncomplex) en het gericht doorverwijzen naar de websites van de desbetreffende verhuurders.

De zorgvuldige voorbereiding van deze informatieve webpagina — waaronder het afstemmen van de informatievoorziening en het inrichten van de techniek — vraagt echter de nodige tijd.

Naar verwachting kan een eerste versie van deze pagina in het vierde kwartaal van dit jaar worden gepubliceerd.

De realisatie van dit centrale punt zal worden vormgegeven als een groeimodel:

• Eerste fase (Nieuwbouw): De focus ligt in eerste instantie op nieuwbouwprojecten van private ontwikkelaars waarin sociale- of middenhuurwoningen worden gerealiseerd. Dit aanbod is op dit moment het meest overzichtelijk in kaart te brengen.

• Tweede fase (Bestaande bouw): wooncomplexen wordt onderzocht hoe ook hun aanbod op deze gemeentelijke pagina kan worden ontsloten.

Door deze stapsgewijze aanpak wordt toegewerkt naar een steeds completer overzicht van het private huursegment van grotere verhuurders binnen onze gemeente.

17 juni 2026 DENK-PGenR:

Vraag: Inkomenstoetsjaar?

Welk jaar wordt gehanteerd als toetsjaar voor het huishoudinkomen?

Antwoord:

Bij de berekening van het huishoudinkomen voor een huisvestingsvergunning volgen wij de wettelijke richtlijnen (Wet op de huurtoeslag) en werkwijze van woningcorporaties:

Als basis geldt het meest recent vastgestelde verzamelinkomen van de Belastingdienst óf het actuele inkomen als bij een aantoonbare inkomensdaling of stijging wordt gerekend met een actuele inkomensprognose.

VVD:

Vraag: Ervaringen bij andere gemeenten?

1. Zoetermeer en Den Haag maken al gebruik van de module middenhuur. Kunnen de effecten van deze module in deze gemeenten gedeeld worden?

2. Waarom gebruiken de andere gemeenten deze nog niet? En zijn zij dit wel van plan?

Antwoord:

1. De gemeenten Den Haag en Zoetermeer maken al sinds 2019 gebruik van de module. Het doel van de vergunningsplicht is ervoor te zorgen dat de middenhuurwoningen bij de juiste doelgroep terecht komen. Op basis van het aantal aanvragen en afwijzingen werkt het beleid als dusdanig. Bij nieuwe verhuring wordt nu namelijk gecontroleerd op het inkomen en als deze niet passend is, dan wordt de aanvraag afgewezen. Uit de eerste evaluatie in Den Haag bleek het aandeel hoge inkomens dat naar een middenhuurwoning verhuisde afnam van van 28% naar slechts 8%. Actieve handhaving vond daar in eerste instantie wel plaats op basis van een administratieve controle (verhuismutaties in BRP) en huisbezoeken. Later is de Haagse pandbrigade hiermee gestopt, omdat dit te arbeidsintensief was en beperkt wordt door privacywetgeving.

Ervaringen zijn dat er nog weinig zicht is op de verhuringen in het huursegment van de kleine particuliere verhuurders, maar dat de grote (institutionele) verhuurders er inmiddels goed op toezien dat de huisvestingsvergunningen worden aangevraagd en verkregen.

Vanaf 2019 nam het aantal aanvragen voor middenhuurwoningen toe, maar sinds 2023 neemt dit weer af. Dit hangt samen met de afname van het aantal middenhuurwoningen in de bestaande particuliere woningvoorraad, omdat deze verkocht werden door de woningeigenaren naar aanleiding van wijzigingen in wet- en regelgeving.

Verwachting is dat het aantal vergunningsaanvragen komende jaren weer gaat toenemen in verband met de oplevering van nieuwbouw in het middenhuursegment.

Op dit moment wordt de evaluatie van de werking van de Huisvestingsverordening in de regio Haaglanden opgesteld. Hierin is ook een paragraaf over de module middenhuur opgenomen. Zodra de evaluatie gereed is, kan deze ook gedeeld worden met de raad.

2. Sinds 1 januari 2025 maakt ook de gemeente Leidschendam-Voorburg gebruik van de module middenhuur. Een eerste evaluatie moet hier nog opgesteld worden.

17 juni 2026 Andere gemeenten zullen komend jaar opnieuw afwegen of de huisvestingsvergunning voor middenhuur ingevoerd wordt als instrument om betaalbare nieuwbouwwoningen ook beschikbaar te houden voor de doelgroep en hiermee uitvoering te geven aan de Wet versterking regie volkshuisvesting.

Overige vragen PRO:

Vraag: Wet goed verhuurderschap

1. Hoeveel meldingen over te hoge huren hebben we tot op heden ontvangen in zowel sociale als middenhuursegment en hoe gaan we hiermee om? Kan dit gedeeld worden met de raad?

2. Wat kunnen we er nog aan doen om bewoners bewust te maken van de meldings- en ondersteuningsmogelijkheden?

Antwoord:

1. Zeer binnenkort ontvangt uw raad een raadsinformatiebrief over de stand van zaken van de Rijswijkse Pandbrigade (RPB). Hierin zijn de meldingen op grond van de Wet goed verhuurderschap (waaronder de meldingen over ‘te hoge huren’ vallen) niet apart in beeld gebracht. De RPB heeft slechts 5 meldingen over te hoge huren ontvangen: 1 hiervan betrof een melding waarbij met de verhuurder afspraken zijn gemaakt om de huurprijzen voor alle onzelfstandige woningen in het betreffende complex aan te passen. De andere meldingen zijn nog in behandeling. Op dit moment handhaven we op alleen naar aanleiding van een melding door een huurder.

2. Eind 2026 werken we een plan van aanpak uit hoe we actiever invulling kunnen geven aan de Wet goed verhuurderschap. Hierbij kijken we zowel naar preventieve aanpak via actieve communicatie naar huurders en verhuurders, als naar mogelijkheden om meer gerichte controle in te zetten bij een vermoeden van ongewenst verhuurdersgedrag.

PRO:

Vraag:

1. Wat is de status van de ‘spoedzoekersroute’ binnen het woonruimteverdeelsysteem en hoe verschilt dit met de huidige werkwijze? En wanneer wordt dit gedeeld met de raad?

Antwoord:

Zoals eerder aangegeven is SVH (in samenspraak met de regiogemeenten, woningcorporaties en huurderskoepel) op dit moment bezig om een voorstel hiervoor uit te werken dat naar verwachting eind dit jaar klaar is. Doelstelling is om een alternatieve route binnen het woonruimteverdeelsysteem op te zetten, waarbij woningzoekenden met een urgente woonvraag eerder in aanmerking kunnen komen voor een woning en daarbij dan genoegen nemen met minder woonwensen. Hoe dit inhoudelijk vorm moet krijgen is nog volop in onderzoek en kan naar verwachting pas eind dit jaar met de raad gedeeld worden.

17 juni 2026 PRO:

Vraag:

1. Wat is de effectiviteit van de nieuwe regels rondom ‘verkamering/splitsing’? Zijn hier al eerste ervaring van bekend?

2. Kan de wethouder voorbeelden geven van vormen van hospitaverhuur en woningdelen wat wél goed werkt bij andere gemeenten? En kunnen we dat dan ook aanmoedigen?

De evaluatie van deze nieuwe regels moet nog plaatsvinden. Als deze evaluatie is afgerond informeren wij uw raad. Hierbij nemen we dan ook uw verzoek mee om voorbeelden te geven van woningdelen en hospitaverhuur die goed werken bij andere gemeenten en op welke wijze wij dat in Rijswijk zouden kunnen toepassen.

VVD:

Vraag: Vergunningen voor inwoning en hospitaverhuur?

1. Hoeveel vergunningen zijn er nu verleend voor inwoning en hospitaverhuur?

2. Kan het college zich inspannen voor een heldere communicatie over de bestaande regels richting verhuurders?

Antwoord:

1. Vanaf 2023 zijn er geen (definitieve) vergunningsaanvragen voor inwoning/hospitaverhuur ontvangen.

2. Met de afdeling communicatie werken we al aan een verbetering van de communicatie op onze website. Hierbij voegen we een nieuwe webpagina toe voor (potentiële) verhuurders, waarop we aangeven welke mogelijkheden er zijn om een woning te verhuren en welke vergunningen daarvoor nodig zijn. Planning is dat deze in het 4 e kwartaal gereed is.