MPG (PRO) def. na college behandeling

Vraag 1

Kosten en risico’s Deelt het college de constatering dat de gemeente via de reserve grondbedrijf het deel van de kosten draagt dat niet via kostenverhaal kan worden verhaald?

Antwoord van het college

Zo ja, om welke orde van grootte gaat dit in de huidige MPG?

Het college deelt deze constatering met een belangrijke nuancering. Bij faciliterende ontwikkelingen is het uitgangspunt juist dat de gemeente budgetneutraal werkt: de gemeentelijke kosten worden via kostenverhaal, in beginsel via anterieure overeenkomsten, verhaald op de initiatiefnemer. De MPG 2026 vermeldt expliciet dat bij kostenverhaalslocaties alle kosten die de gemeente maakt worden verhaald en dat het resterende risico vooral zit in vertraging, omdat plankosten dan kunnen oplopen.

Correspondentie-adres:

Postbus 10.000 9200 HA Drachten

Gauke Boelensstraat 2 9203 RM Drachten Telefoon (0512) 58 12 34

E-mail [email protected] Internet www.smallingerland.nl

 GEMEENTE SMALLINGERLAND Ons kenmerk 2026-034578

Datum 19 mei 2026

Bladnr. 2

Bij nieuwe anterieure overeenkomsten worden afspraken gemaakt om dit risico financieel sluitend op te vangen. Zie MPG 2026, paragraaf 2.4.

Voor zover kosten, verliezen of risico’s niet via kostenverhaal, grondopbrengsten, bijdragen of subsidies kunnen worden gedekt, worden deze binnen het grondbedrijf verevend. De voor- en nadelen worden op deze manier verevend zonder dat dit direct van invloed is op het begrotings- of rekeningresultaat van de gemeente (nota grond- en vastgoedbeleid). De MPG stelt dat de reserve wordt gebruikt om onrendabele grondexploitaties te bekostigen met winsten uit rendabele ontwikkelingen. De reserve grondbedrijf is hoofdzakelijk bedoeld voor de dekking van gemeentelijke grondexploitaties. Er wordt vanuit gegaan dat de gemaakte kosten van faciliterende projecten worden verhaald op deze projecten. Enkel wanneer er meer kosten gemaakt worden dan overeengekomen zal dit gedekt moeten worden uit de reserve grondbedrijf. Op dit moment is hier echter geen sprake van en geen verwachting voor, daarmee kan de omvang hiervan niet worden aangegeven.

Vraag 2

Relatie met waarderingssystematiek Deelt het college de constatering dat de omvang van dit niet-verhaalde deel mede samenhangt met de gehanteerde systematiek van grondwaardering en kostenverhaal?

Antwoord van het college

De constatering dat er een direct verband bestaat tussen een verondersteld “niet-verhaald deel” en de gehanteerde systematiek van grondwaardering wordt niet gedeeld.

Grondwaardering en kostenverhaal zijn twee verschillende instrumenten. Bij actief grondbeleid beïnvloedt het uitgifteprogramma de opbrengsten in de gemeentelijke grondexploitatie. Bij faciliterend grondbeleid worden kosten verhaald op basis van de Omgevingswet, anterieure overeenkomsten en de criteria profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid.

De MPG geeft aan dat grondprijzen worden bepaald vanuit marktwaarde, met een combinatie van residuele methode, comparatieve methode en taxaties. Dat is een systematiek voor marktconforme grondprijsbepaling, niet voor het bepalen van een “nietverhaald deel” van gemeentelijke kosten.

Vraag 3

Publieke waardecreatie Is het college van mening dat een groter deel van de waardestijging van grond ingezet zou moeten worden voor publieke doelen, zoals betaalbare woningbouw en gebiedskwaliteit?

Antwoord van het college

Zo nee, waarom niet?

Het college is van mening dat waardestijging van grond die mede ontstaat door publieke besluitvorming, investeringen en planologische mogelijkheden, waar mogelijk en rechtmatig moet bijdragen aan publieke doelen. Dat past bij de basisdoelstellingen van het gemeentelijk grondbeleid: het verevenen van positieve en negatieve resultaten, het rechtvaardig verdelen van kosten en baten tussen gemeente en grondeigenaren en het transparant beheersen van risico’s. Deze doelstellingen zijn in de Nota Grond- en Vastgoedbeleid en in de MPG opgenomen. Zie Nota Grond- en Vastgoedbeleid, p. 6 en MPG 2026, p. 5.

Het college past dit nu al toe via actief grondbeleid, via kostenverhaal, via het inzetten van positieve resultaten voor onrendabele ontwikkelingen en via de mogelijkheid om financiële bijdragen te vragen voor verbetering van de kwaliteit van de fysieke leefomgeving. De Nota vermeldt dat de gemeente gebruik wil maken van de mogelijkheid om een financiële bijdrage

 GEMEENTE SMALLINGERLAND Ons kenmerk 2026-034578

Datum 19 mei 2026

Bladnr. 3

te verhalen en dat nieuwe onderdelen zoals een mobiliteitsfonds en volkshuisvestingsfonds onderdeel kunnen worden van het kostenverhaal nadat de betreffende benodigde beleidsdocumenten door de raad zijn vastgesteld. Zie Nota Grond- en Vastgoedbeleid, hoofdstuk 6 en bijlage 4.

Vraag 4

Beoordeling huidige systematiek Is het college van mening dat de huidige systematiek (combinatie van residuele en comparatieve methoden) dit in voldoende mate mogelijk maakt?

Antwoord van het college

Waar zitten volgens het college de belangrijkste beperkingen?

Het college ziet de grondprijssystematiek niet als instrument om extra waardestijging af te romen. De huidige combinatie van residuele methode, comparatieve methode en taxaties is bedoeld om marktconforme, juridisch verdedigbare en transparante grondprijzen vast te stellen. Daarmee sluit de systematiek aan bij Didam, staatssteunregels en het uitgangspunt dat gronden marktconform worden uitgegeven.

De beperkingen zitten vooral buiten de waarderingssystematiek zelf. Bij private ontwikkelingen is de gemeente afhankelijk van kostenverhaal en eventuele financiële bijdragen. Die zijn juridisch begrensd. Bij actief grondbeleid loopt de gemeente zelf risico op kostenstijging, vertraging en veranderende marktomstandigheden. De MPG benoemt expliciet dat stijgende rente, hogere bouwkosten en onzekerheid op de vastgoedmarkt de haalbaarheid van projecten kunnen beïnvloeden, vooral bij betaalbare woningen.

Vraag 5

Alternatieve benadering – residueel Kan het college inzicht geven in, dan wel is het college bereid te onderzoeken, wat de effecten zijn van: - het afbouwen van de comparatieve methode, en - het hanteren van de residuele methode als primaire basis voor grondwaardering, specifiek in relatie tot betaalbaarheid van woningbouw en risicoverdeling?

Antwoord van het college

De comparatieve methode wordt vooral toegepast met betrekking tot bedrijventerreinen, niet met betrekking tot woningbouw. De comparatieve methode en taxaties blijven nodig als markttoets en als waarborg voor marktconformiteit en transparante gronduitgifte.

Daarbij geldt dat de huidige systematiek al ruimte biedt voor residuele waardering waar dat passend is. In de grondprijzenbrief 2026 worden voor diverse categorieën vaste prijzen, grondquotes, residuele waardering en taxaties toegepast. Voor sociale huur gelden vaste kavel- of woningprijzen, en voor andere categorieën kan residueel of via taxatie worden gewerkt. Met deze methodes wordt in de grondprijzenbrief de ondergrens bepaald. Met name bij de projectmatige woningbouw maken we in toenemende mate gebruik van tenders waarbij de (financiële) ondergrens vanuit de grondprijzenbrief wordt bepaald, maar de markt wordt uitgedaagd om de gronden tegen (voor de gemeente) gunstiger voorwaarden aan te kopen. Het college ziet daarom geen aanleiding om de comparatieve methode af te bouwen gezien het beperkte gebruik van deze methode.

 GEMEENTE SMALLINGERLAND Ons kenmerk 2026-034578

Datum 19 mei 2026

Bladnr. 4

Vraag 6

Ondergrens: gebruikswaarde Kan het college inzicht geven in, dan wel is het college bereid te verkennen, wat het effect is van het hanteren van gebruikswaarde als rekenkundige ondergrens binnen grondexploitaties, in plaats van marktwaarde?

Antwoord van het college

De gemeente moet werken binnen Besluit begroting en verantwoording (BBV), marktconformiteit, staatssteunregels en de uitgangspunten uit het vastgestelde grondprijsbeleid. De Nota Grond- en Vastgoedbeleid bepaalt dat de gemeentegronden marktconform verwerft en uitgeeft, met marktconforme grondprijzen (ook door te werken met biedingsprocedures) als uitgangspunt, eventueel ondersteund door taxatie.

Voor strategische gronden past de gemeente al een behoedzame waardering toe. Deze gronden kunnen in de toekomst worden ingebracht in grondexploitaties. De voorraad strategische gronden wordt gewaardeerd tegen boekwaarde of, als die lager is, marktwaarde (BBV-regelgeving). De gemeente hanteert voor deze gronden de agrarische marktwaarde, deze is op dit moment hoger dan de boekwaarde en daarmee volstaat de boekwaarde als waardering. Gronden worden dus in grondexploitaties ingebracht tegen de boekwaarde.

Wanneer er gevraagd wordt naar de gebruikswaarde of marktwaarde in relatie tot de uitgifteprijzen: een grondexploitatie is per definitie gericht op waarde transformatie van bestaand gebruik naar bouwrijpe ontwikkelgrond en daarmee kan de gebruikswaarde niet gehanteerd worden als ondergrens voor uitgifteprijzen. Het hanteren van gebruikswaarde als rekenkundige ondergrens zou het economische karakter van een gebiedsontwikkeling miskennen en sluit onvoldoende aan bij de systematiek van actieve grondexploitaties onder het BBV. Een gemeentelijke grondexploitatie is geen waardering van bestaand gebruik, maar een exploitatiemodel voor gebiedstransformatie en daarmee moet de toekomstige marktwaarde wel gehanteerd worden.

Vraag 7

Beleidskader Kan het college inzicht geven in, dan wel is het college bereid te verkennen, wat het effect is van het hanteren van gebruikswaarde als rekenkundige ondergrens binnen grondexploitaties, in plaats van marktwaarde?

Antwoord van het college

De gemeente heeft zich te houden aan regelgeving van BBV en wet markt en overheid.

Daarmee is, zoals aangegeven in voorgaand antwoord, de vraag naar gebruikswaarde in plaats van marktwaarde niet relevant.

Wij vertrouwen erop u met deze brief voldoende geïnformeerd te hebben.