de Pilot Kleinschalig bouwen op erfpacht
Een raadslid stelde op 8 januari 2026 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Waadhoeke.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Beantwoording van schriftelijke vragen aan de gemeenteraad over de Pilot Kleinschalig bouwen op erfpacht (naar aanleiding van de inloopbijeenkomst van 10 september 2025)
De locatie is al ruim 45 jaar onbebouwd. Voor aanwonenden is er sprake van vrij uitzicht met bijbehorend woongenot. Mag hier zomaar worden gebouwd?
In Nederland bestaat geen wettelijk recht op vrij uitzicht. Dit betekent dat je als bewoner niet kunt afdwingen dat je altijd onbelemmerd uitzicht hebt, bijvoorbeeld over een weiland of een open stuk grond. De reden hiervoor is dat het eigendomsrecht en de ruimtelijke ordening zo zijn ingericht dat een eigenaar of de overheid mag bepalen wat er op een stuk grond gebeurt, zolang dat binnen de regels van de wetgeving en het omgevingsplan past. Daarom is het bij de aankoop van een woning of perceel altijd belangrijk om zelf het omgevingsplan te controleren. Het omgevingsplan laat zien wat er op de omliggende gronden mag gebeuren. Wie dat niet doet, loopt het risico dat er later ontwikkelingen plaatsvinden die het uitzicht of de omgeving veranderen.
Tot in de jaren ’80 van de vorige eeuw hebben op de locatie aan de Lange Dyk gemeentewoningen gestaan die uiteindelijk zijn gesloopt. De woonbestemming is echter altijd op de gronden blijven liggen, zowel in het bestemmingsplan uit 2000 als het op dit moment geldende bestemmingsplan uit 2012 (dat sinds de inwerkingtreding van de Omgevingswet per 1 januari 2024 automatisch deel uitmaakt van het ‘Omgevingsplan gemeente Waadhoeke’). Daarmee is woningbouw hier nog steeds toegestaan, mits het ontwerp voldoet aan de bouwbepalingen uit het omgevingsplan. Het gepresenteerde ontwerp voldoet daaraan.
Aangegeven is dat de locatie aan de Lange Dyk de enige locatie is voor deze pilot. Is dat echt zo en hoe kan dit gecontroleerd worden?
De locatie aan de Lange Dyk is de enige locatie die past binnen de pilot. De gemeenteraad heeft criteria vastgesteld die uitgaan van het bouwen van ten minste zes woningen in één dorp binnen de gemeente, op eigen grond en binnenplans. Binnenplans betekent dat het project moet passen binnen de regels van een geldend en onherroepelijk omgevingsplan en in principe rechtstreeks kan worden vergund. Deze combinatie van criteria maakt dat er binnen onze gemeente geen andere locaties beschikbaar zijn voor deze pilot.
De twee andere locaties in twee andere dorpen voldeden niet aan alle criteria, voor het ene dorp was het planologisch mogelijk gemaakt om vrijstaande woningen te bouwen en in het andere dorp was de grond te beperkt om daarop minimaal zes woningen te bouwen.
Op basis van de criteria is een interne ambtelijke inventarisatie uitgevoerd. Deze inventarisatie is niet formeel vastgesteld en betreft een bureau‑inventarisatie. Er is daarom geen officieel document of rapport beschikbaar dat onder de Wet open overheid (Woo) kan worden verstrekt.
Voorzien wordt dat nabijgelegen woningen in waarde zullen dalen in verband met het verdwijnen van vrij uitzicht, minder woongenot en beperking van privacy. Kan dit worden verhaald?
Vanaf 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Deze wet kent op gebied van nadeelcompensatie (wat vroeger planschade heette) wat andere spelregels dan de voorgaande wetgeving. Vanaf het moment dat de vergunning voor de woningen is verleend kan binnen 5 jaar een verzoek om nadeelcompensatie worden ingediend. Zie hiervoor ook de spelregels in de gemeentelijke
verordening van Waadhoeke over nadeelcompensatie: https://lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR710814/1 Het indienen van een verzoek om nadeelcompensatie kost € 300,-, zo staat in de gemeentelijke verordening. Hierna wordt het verzoek onderzocht en beoordeeld. Onderwerpen als normaal maatschappelijk risico, risico-aanvaarding en voorzienbaarheid zijn belangrijke items die daarin worden meegewogen. Als uit de beoordeling van het verzoek blijkt dat er geen nadeelcompensatie wordt toegekend, dan blijft het betaalde bedrag van € 300,- verschuldigd. Op voorhand is geen inschatting te maken of u wel of niet in aanmerking komt voor nadeelcompensatie.
Gevreesd wordt voor aantasting privacy, verkeersdrukte, geluidsoverlast en inschijnende koplampen Er is zorg geuit over mogelijke aantasting van privacy, verkeersdrukte, geluidsoverlast en inschijnende koplampen. De afstand tussen de bestaande woningen en de tegenover beoogde woningen aan de Lange Dyk varieert tussen de 27 en 30 meter. Dit zijn afstanden waarbij in redelijkheid kan worden aangenomen dat er geen significante aantasting van privacy of geluidshinder optreedt. Wat betreft verkeer gaat het om een beperkte toename die in verhouding staat tot de bestaande situatie.
Woonstraten zijn ontworpen om het verkeer van bewoners en bezoekers op te vangen. Het aantal extra verkeersbewegingen dat voortkomt uit de nieuwe woningen is beperkt en leidt daarom niet tot een onevenredige verkeersdruk. Ter voorkoming van inschijnende koplampen geldt dat, afhankelijk van het definitieve ontwerp, er met zorg zal worden gekeken naar de eventuele impact hiervan en mogelijke oplossingen hiervoor (denk bijvoorbeeld aan beplanting).
Verzocht wordt om inzage in de Milieu Effect Rapportage Er is geen milieueffectrapportage (MER) opgesteld. Onder de Omgevingswet is een MER voor woningbouw alleen verplicht wanneer een project naar zijn aard, omvang of ligging aanzienlijke milieugevolgen kan hebben. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij grootschalige woningbouwlocaties of projecten die belangrijke effecten hebben op natuur, verkeer, luchtkwaliteit of geluid.
Naast de MER‑plicht kent de wet ook de mer‑beoordelingsplicht bij ontwikkelingen waarvoor het omgevingsplan moet worden aangepast. Hierbij moet de gemeente vooraf beoordelen of een MER nodig is. Omdat binnen deze pilot sprake is van een beperkt aantal woningen dat past binnen de regels van het omgevingsplan en op basis daarvan is te vergunnen, is er geen MER‑plicht en is ook geen mer‑beoordelingsplicht nodig.
Er leven dieren op het al tientallen jaren niet als bouwgrond in gebruik zijnde land Voor dit plangebied van beperkte omvang hoeft geen aparte natuurtoets te worden gedaan. De provincie, die hiervoor de verantwoordelijke overheid is, heeft de eigen ecologische expertise gebruikt en heeft ook de Nationale Databank Flora en Fauna geraadpleegd. Daarin zijn geen beschermde planten- of diersoorten gevonden. Het gebied ligt ook niet in het leefgebied van beschermde amfibieën. Mogelijk gebruiken kleine marterachtige dieren het gebied om voedsel te zoeken, maar ze wonen er waarschijnlijk niet, omdat er in de omgeving betere plekken zijn. De provincie benadrukt wel dat de zorgplicht altijd geldt: iedereen moet zorgvuldig omgaan met natuur en dieren. Dit staat in het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). Worden bij de uitvoering van werkzaamheden toch beschermde soorten aangetroffen, dan moet dit bij de provincie worden gemeld zodat zij kan beoordelen of aanvullende maatregelen en/of een vergunning/ontheffing nodig zijn.
Wat is het langere termijn plan voor woningbouw? Is het de bedoeling dat het hele stuk (ook erachter) wordt bebouwd? En zo ja, waarom wordt hier nu niet gelijk een plan op gemaakt?
De pilot is een initiatiefvoorstel vanuit de gemeenteraad. Het initiatiefvoorstel zelf houdt geen rekening met eventuele toekomstige woningbouwmogelijkheden. Vanuit het beleidsveld volkshuisvesting wordt hier echter wel rekening mee gehouden. Het terrein achter de pilot zou in de verre toekomst ook benut kunnen worden voor woningbouw, mocht dit aan de orde zijn. Concreet betekent dit dat een invulling vanuit de pilot nu geen belemmering zal gaan opleveren voor verdere woningbouw op dit terrein in de toekomst.
Komt er ook een achterom bij de woningen en kunnen de parkeerplaatsen ook aan de zijkant van de woningen worden gesitueerd?
In dit stadium is nog niet gekeken naar het realiseren van een achterom. Binnen het voorliggende ontwerp is een achterom voorstelbaar.
Ditzelfde geldt voor de vraag over de parkeerplaatsen. In het ontwerp dat op 20 november 2025 tijdens de extra participatiebijeenkomst is gepresenteerd, zijn de parkeerplaatsen aan de zijkant gesitueerd.
Is het ook een idee om 2-onder-1 kap woningen te realiseren, net als aan de overkant?
Eén van de criteria voor deze pilot is dat sprake moet zijn van betaalbare woningbouw tot maximaal € 205.000,- per woning. De in het ontwerp gepresenteerde rijwoningen zullen naar verwachting het dichtst in de buurt komen van dit bedrag.
Evenwel is het vanuit stedenbouwkundig oogpunt voorstelbaar om hier 2-onder-1 kap woningen te realiseren.…
Bron: raadsinformatie van de gemeente Waadhoeke (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.