kavel 1K1 Fascinatio
Een raadslid stelde op 13 februari 2023 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Capelle aan den IJssel.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
NieuwsBeantwoording uit het college vragen raadsconsultatie Memo d.d. 13-09-2022 over kavel 1k1 Fascinatio Opsteller: d.d.:
Bram Holleman, PL SO 19 oktober 2022
Algemeen:
Op 19 januari 2022 heeft bouwbedrijf de Waal een omgevingsvergunning aangevraagd voor de realisatie van een pand met 71 wooneenheden, waaronder enkele woonwerkunits op kavel 1k1 aan de Fascinatioboulevard. Het college heeft besloten om, voordat zij een besluit neemt over de ontwerp-omgevingsvergunning, de concept-ontwerp-omgevingsvergunning eerst ter consultatie aan de gemeenteraad voor te leggen.
Deze consultatie vond plaats op 13 september 2022. Verschillende raadsleden hebben hun waardering uitgesproken voor het initiatief om hier woningbouw te realiseren, maar er waren ook veel inhoudelijke vragen en opmerkingen. In deze brief wordt eerst ingegaan op achtergrondinformatie over de planvorming van de buitenring van Fascinatio en dit project in het bijzonder. De participatie, betrokkenheid van de raadscommissie, de te volgen wettelijke publiekrechtelijke procedure en de anterieure overeenkomst komen hierbij aan bod. Vervolgens wordt ingegaan op een aantal inhoudelijke issues waar vragen over kwamen tijdens de consultatie van 13 september.
Planvorming buitenring Fascinatio De wijk Fascinatio is de jongste wijk van Capelle aan den IJssel en bestaat sinds 2001. De originele opzet van de wijk is een woonwijk in het middengedeelte met daaromheen een ring van bedrijven en kantoren. Door het uitbreken van de kredietcrisis bleven veel kavels in de buitenring echter onbebouwd. Omdat een aantal jaar geleden een sterke vraag was naar woningen en niet naar bedrijven en kantoren, zijn op een aantal van deze kavels woningbouwontwikkelingen gestart.
In eerste instantie werd per ontwikkeling bekeken welke wettelijk mogelijke procedure het best aansluit bij de planontwikkeling. Omdat de wens ontstond om deze ontwikkelingen in onderlinge samenhang vorm te geven is in 2019 is begonnen met het opstellen van een gebiedspaspoort voor heel Fascinatio. Gedurende dit proces is er echter voor gekozen om géén gebiedspaspoort op te stellen maar in plaats daarvan een ‘toekomstperspectief’. De reden hiervoor is tijdens de commissievergadering SOB van 21 januari 2021 toegelicht, te weten:
- Kavels zijn in optie, uitnodiging aan markt is achterhaald;
- Er is vooral behoefte aan een totaaloverzicht van de ontwikkelplannen en;
- De wijk vraagt aandacht voor beheeraspecten: groen en verkeer/parkeren.
Het Ruimtelijk Toekomstperspectief Fascinato (RTPF) is op 13 December 2021 vastgesteld door de Raad en geeft onder meer een kader voor de ontwikkelingen in de buitenring. De kavel 1k1 van de Waal wordt weergegeven als kavel waarop wonen en/of werken plaats mag vinden. In het RTPF is opgenomen dat voor kavel 2K-1 een ‘apart document (kavelpaspoort?)’ opgesteld wordt die ter besluitvorming voorgelegd wordt aan de raad. Dit is niet aangegeven voor andere kavels.
Planvorming kavel 1K1 De gemeente Capelle aan den IJssel heeft in 2004 de gronden verkocht aan Worp Holding II BV.
Haar rechtsopvolger CIG Vastgoed BV is een aan bouwbedrijf de Waal gelieerde b.v.. De Waal zou hier een kantoorgebouw realiseren, maar door de financiële crisis is dit nooit uitgevoerd.
In 2020 heeft de Waal aangegeven hier graag een appartementencomplex te realiseren, sindsdien is de ontwikkeling opgenomen in de Capelle bouwt aan de stad monitor. In 2020 en 2021 nog als ‘zacht initiatief’ met een ontwikkeling van 100 woningen, mogelijk zorgwoningen. In de Capelle bouwt aan de stad monitor van 2022 is aangegeven dat 71 woningen gerealiseerd worden waarvan 16 middelduur ( 520.00).
Bij de planvorming is gekeken naar de behoefte en het draagvlak bij de huidige inwoners van Fascinatio. Dit heeft geleid tot een gebouw met baksteenarchitectuur met een jaren 30-look en een beperkte hoogte van 22,2 m, waar het bestemmingsplan 30 m mogelijk maakt. De belangrijkste participatie momenten waren de volgende: 15 september 2021 digitale Participatie-avond: De uitnodiging is huis aan huis verspreid aan alle 1424 adressen in Fascinatio. De Waal en zijn architect Toko Fuze hebben de plannen gepresenteerd, via chat en email zijn vragen binnengekomen die in de nota van beantwoording zijn beantwoord en verspreid onder de 18 deelnemers die hun email adres hebben achtergelaten. De vragen gingen onder meer over de omvang van het gebouw, het programma de parkeervoorziening en de procedure. 21 september 2021 presentatie de Waal en Toko Fuze in WOP-vergadering: Er waren twee vragen over de invulling van de plint en eventuele slagschaduw van de windturbine langs de A16. Sindsdien is deze ontwikkeling in iedere WOP-vergadering benoemd bij het ‘overzicht kavelontwikkelingen’ 06 september 2021 fysieke Informatiemarkt Fascinatio waarop de Waal ook een stand had.
Geïnteresseerden zijn het gesprek aangegaan over deze ontwikkeling.
Omgevingsvergunningsprocedure Omdat de realisatie van woningbouw op kavel 1k1 niet in lijn is met het vigerende bestemmingsplan Fascinatio Capelsebrug uit 2013, is het ruimtelijk juridisch gezien nodig om af te wijken van het bestemmingsplan. Op 19 januari 2022 heeft bouwbedrijf de Waal een omgevingsvergunning ingediend voor planologische afwijking, vergezeld van een goede ruimtelijke onderbouwing. In geval van vergunningverlening legt het college eerst een ontwerpvergunning 6 weken ter inzage voordat het college een definitieve vergunning verleent. Tijdens de ter inzage legging kan iedereen zienswijzen op het plan indienen. Voorafgaand aan zowel de ontwerpvergunning als de definitieve vergunning is een (ontwerp) ‘verklaring van geen bedenkingen’ van de raad nodig. Zoals ook tijdens de besloten raadscommissie van 11 oktober over de ontwikkeling op kavel 2K4 is toegelicht, is hèt criterium voor het toetsen van de aanvraag van zowel het college als de raad dat er geen sprake mag zijn van strijd met een ‘goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt dan gekeken of het plan in lijn is met het vigerende ruimtelijk beleid, en of het geen onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat in de omgeving veroorzaakt.
Eén van de raadsleden stelde tijdens de consultatie de vraag in hoeverre het verlenen van de vergunning voor het naburige kavel waar de hortus gerealiseerd wordt, precedentwerking geeft voor de beoordeling van deze aanvraag. Met name omdat afgewogen moet worden of woningbouw wel wenselijk is op deze geluidgevoelige locatie. Het is moeilijk in te schatten hoe een rechter hier mee omgaat, maar in principe moeten het college en raad voor iedere ontwikkeling afzonderlijk beoordelen of hier voldaan wordt aan een goede ruimtelijke ordening.
Het RTPF vormt een belangrijk toetsingskader voor het beoordelen van de vergunningaanvraag. De Waal heeft op verzoek van de gemeente gewacht met het indienen van de vergunning tot het moment dat het RTPF vastgesteld was.
Anterieure overeenkomst Niet alle afspraken over de ontwikkeling van het kavel zijn publiekrechtelijk vast te leggen. Daarom is er ook een privaatrechtelijke overeenkomst opgesteld: de anterieure overeenkomst. Hierin worden de wederzijdse rechten en plichten ten aanzien van de realisatie van het bouwplan vastgelegd. Met de Waal zijn in de anterieure overeenkomst afspraken vastgelegd over onder meer:
- De realisatie van het bouwplan waaronder de verkoopprijzen, een zelfbewoningsplicht en een antispeculatiebeding;
- Het kostenverhaal;
- Een grondruil, waarmee de toekomstige eigendomsgrens overeenkomt met een logische beheergrens.
De anterieure overeenkomst wordt getekend als het college besluit tot het ter inzage leggen van de ontwerpvergunning.
Inhoudelijk: Type woningen, prijzen en doelgroep Voor het programma werden de volgend prijsklassen gehanteerd als V.O.N.-prijs (prijspeil 2022)
- 1x 1-kamerappartement/studio 44 m2 (€ 230.000 – € 255.000);
- 15x 2-kamerappartementen 50-60 m2 (€ 285.000 – € 320.000);
- 46x 3-kamerappartementen 65-80 m2 (€ 335.000 – € 405.000);
- 5x 5-kamerappartementen > 100 m2 (€ 510.000 – € 530.000);
- 4x woonwerkwoningen (wonen 60-65 m2 , werken 36-45 m2 ) (€ 510.000 – € 540.000);
Deze prijzen zijn ook opgenomen in de anterieure overeenkomst, afwijken is na ondertekening niet mogelijk op straffe van een boete van € 50.000 per woning.
Verschillende raadsleden hebben tijdens de consultatie aangegeven dat zij de gehanteerde prijzen (te) hoog vinden, met het verzoek of deze naar beneden bijgesteld kunnen worden. Eén van de raadsleden merkte op dat de ontwikkelaar de grond met een bedrijfsbestemming gekocht heeft en dat een bestemmingswijziging de waarde van de grond verhoogt.
Zoals onder het kopje ‘omgevingsvergunningprocedure’ naar voren kwam, toetsen het college en de raad de aanvraag aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Hierbij wordt onder meer getoetst aan het gemeentelijk beleid. Het RTPF en het programma wonen geven géén eisen met betrekking tot de woningprijzen voor concrete projecten.…
Bron: raadsinformatie van de gemeente Capelle aan den IJssel (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.