vragen GVGR 2 december 24.pdf
Een raadslid stelde op 10 december 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Goirle.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
College
Beantwoording technische vragen
Aan:
Gemeenteraad
Portefeuillehouder:
Liselotte Franssen / Koos Krook
Vragen gesteld door:
Gezond verstand Goirle Riel
Onderwerp:
Vervangende nieuwbouw Mill Hill College
Datum:
09-12-2024
__________________________________________________________________________________ Op 2 december ontvingen wij schriftelijke vragen van de fractie van Gezond Verstand Goirle Riel over de nieuwbouw van het Mill Hill College. Hieronder treft u de gestelde vragen aan, met het daarbij behorende antwoord:
Vraag 1:
Tijdens de commissievergadering gaf u aan dat de WVG op het Riels Kwadrant (hierna RK) niet geldig is voor de bestemming maatschappelijk maar slechts voor sport. Ik verwijs in dit kader naar naar de uitspraak van de rechtbank Noord-Nederland van 5 september 2024 https://www.recht.nl/rechtspraak/uitspraak/?ecli=NL:RBNNE:2024:3595 Op basis hiervan geldt het WVG zeker ook voor de eventuele vestiging van het Mill Hill, temeer (maar niet eens nodig) omdat het Mill Hill altijd onderdeel is geweest van het beoogde en onderzochte plan.
Antwoord:
Zoals uw raad heeft besloten in de raadsvergadering op 13 september 2022, en zoals aangegeven in de omgevingsvisie, is WVG opgelegd op de percelen als bedoeld voor de verplaatsing sportvelden/schuifruimte sport. Mill Hill wordt daarin niet genoemd en maakte geen onderdeel uit van de WVG. https://raad.goirle.nl/Vergaderingen/Besluitvormend/2022/13september/19:30/Raadsvoorstel-Vaststellen-voorkeursrecht-Riels-kwadrant Vraag 2:
Door u werd aangegeven dat de planologische procedure op het RK veel langer zou duren dan op de Venneweg (hierna VW).
Als ik het locatieonderzoek van ICS goed lees twijfel ik hieraan. Volgens ICS is de bottel neck van het RK de verwerving en niet de planologische procedure. Nu het sportpark op het RK niet door gaat en dit ook geen zoekgebied wonen is, zullen de speculanten aldaar in de rij staan om hun grond te verkopen, zeker tegen de aangegeven prijs van € 50 per m2. Op de VW wordt gevreesd voor archeologische vondsten. Dat levert aanzienlijk meer vertraging op. Bovendien hebben we daar ook nog te maken met een dichtbevolkte buurt waar er waarschijnlijk altijd wel 1 van naar de raad van state zal gaan.
Bladnummer
Datum
2
5 december 2024
Kunt u inclusief een tijdlijn aangeven waar de verschillen in deze procedures zitten en op welk moment in de verdere procedure rondom de nieuwbouw (besluitvorming, tekenen, aanbesteden etc.) de r.o. procedure inzake de vestiging op het RK de bottle neck zou gaan spelen?
Antwoord:
Op dit moment is de kans reëel dat er met de principes van bodem en water sturend en de natuurdoelanalyse op de Regte Heide ontwikkelingen moeten gaan plaatsvinden die de realisatie van een school in het Riels Kwadrant belemmeren. Voor de volledigheid verwijzen wij u naar de raadsinformatiebrief die u hierover heeft ontvangen. Nader onderzoek zal dit moeten uitwijzen. De verwachting is dat de onderzoeken tenminste een jaar in beslag zullen nemen. Voor de locatie Riels Kwadrant moet een bestemmingsplanprocedure worden doorlopen. Ook moeten de gronden worden verworven. Los van eventuele bezwaarprocedures is voor het doorlopen voor de procedure bestemmingsplan en grondaankoop tenminste 1,5 – 2 jaar nodig. Uit ervaring blijkt dat dergelijke trajecten vaak langer duren. Trajecten van 5 – 7 jaar zijn eerder regel dan uitzondering (zie onder andere Bakertand en Zuidrand). Het ontwerp van de school, het inpassen en het aanl;eggen van de benodigde infra op de locatie kan pas opgestart worden wanneer de procedures op het Riels kwadrant in een vergevorderd stadium zijn. Eerder starten geeft grote (financiële) risico’s die voor het college en de school onaanvaardbaar zijn.
Vraag 3:
Het financiële onderzoek van bureau PAS is niet echt transparant omdat de bedragen summier onderbouwd zijn. De berekeningen zijn gebaseerd op boekwaarde in plaats van werkelijke waarde of verwervingskosten. Bovendien wordt het beeld ernstig negatief vertroebeld doordat de negatieve exploitatie van het BB park ook meegenomen wordt in de vergelijking tussen de VW en RK.
Aangezien het BB park überhaupt geen optie is voor Mill Hill omdat het daar niet past, zou ik graag een berekening/vergelijking zien tussen VW en RK zonder de invloed van het BB park.
Antwoord:
In hoofdstuk 3 is de berekening gemaakt waarbij ook de boekwaarden aan het Barbara BenzPark zijn opgenomen om een juiste vergelijking te maken. In hoofdstuk 4 is met name voor de Venneweg een berekening gemaakt waar die boekwaarde niet meer is meegenomen. Hieruit blijkt het verschil in opbrengst van de grond bij een 30/40/30 programma tegenover een programma met maximale opbrengst.
Vraag 4:
Verder lijkt het erop dat de waarde van de grond op de VW die we krijgen van OMO niet is meegenomen in de berekeningen. Klopt dat?
Antwoord:
Dat klopt. Op de grond waar het huidige gebouw staat rust het claimrecht voor de gemeente. Deze grond wordt daarom om niet weer eigendom van de gemeente. Het claimrecht geldt niet voor een gedeelte van het huidige sportveld waarop nu de nieuwbouw voorzien is.
Vraag 5:
Alle berekeningen gaan uit van ontwikkeling door de gemeente zelf. Vergelijking met aankoop grond derden en verkoop grond aan een ontwikkelaar is veel helderder. Bovendien zijn de speculanten van het RK grotendeels ontwikkelaars die graag woningen willen bouwen. Zij zullen open staan voor ruiling met bijbetaling RK tegen VW.
Bladnummer
Datum
3
5 december 2024
Is het mogelijk om ook een simpele vergelijking te maken op basis van:
• Bouwkosten
• Kosten aanpassen infrastructuur
• Plankosten
• Aankoopwaarde grond/verkoopwaarde grond Antwoord Nee, dat is in deze termijn niet mogelijk.
Vraag 6 U heeft eerder al bevestigd dat deze regel gemeente breed mag worden gezien, waarom wordt deze regel dan toch steeds voor ieder project in de berekening meegenomen. VW leent zich voor minder sociaal en dat kan in het centrumplan gecompenseerd worden. Er zijn gemeenten die tegen betaling ontwikkelaars meer vrijheid geven. Per niet gebouwde sociale woning wordt er dan een bedrag in ene fonds gestort waarmee de gemeente bijvoorbeeld de sociale woningbouw in het centrumplan goed kan maken.
Waarom houdt u voor VW vast aan de 30/40/30 regel?
Antwoord:
In de basis is de verhouding 30/40/30 het uitgangspunt voor het bouwen van woningen in Goirle. Dit is vastgelegd in de SRBT woondeal. Wanneer de school wordt gebouwd aan de Venneweg zal het aantal woningen dat op de resterende grond gerealiseerd kan worden onder de 75 blijven. Dit geeft de mogelijkheid om eventueel gemotiveerd af te wijken van het uitgangspunt 30/40/30.
Er is voor de huidige bebouwde locatie van het Mill Hill nog geen keus gemaakt tussen een 30/40/30 programma of een maximale opbrengst programma. In hoofdstuk 4 van de notitie van PAS, bijlage 7 bij het raadsvoorstel, is het verschil tussen die beide opties voorgerekend. Daar staan een berekening op basis van 30/40/30 en een berekening op basis van maximale opbrengst. Conclusies in de zin van een keus voor één van beide opties is daar niet aan verbonden.
Vraag 7 In het locatie onderzoek van ICS en de financiële berekening van PAS is voor RK de meest zuidelijke locatie van het RK gekozen. Dat is het enige deel van het hele grote RK waar bebouwing staat en dus duur uitgekocht moet worden. Bovendien moet alle infrastructuur daar naartoe aangelegd of verbeterd worden. Aan de meest noord-oostelijke kant (hoek Rillaerse baan en Turnhoutsebaan) ligt veel goedkopere landbouwgrond bovendien ligt dit dicht bij de bestaande infrastructuur. Er is daar al een ventweg vanaf de Rillaerse baan en bovendien komt daar het OV al langs. Ik snap dat er nog een goede oversteek mogelijkheid moet komen, maar die moet er sowieso komen.
Waarom is alleen de zuidelijke locatie onderzocht en in de vergelijking betrokken?
Antwoord Er is in het locatieonderzoek uitgegaan van inpassing op de meest zuidelijke locatie op het Riels Kwadrant op basis van de positionering die de school had in het onderzoek naar de verplaatsing van het sportpark. De locatie heeft als voordeel dat een nieuw schoolgebouw wordt gerealiseerd, op zo kort mogelijke afstand van de bestaande fietstunnel onder de Turnhoutsebaan door. In de
Bladnummer
Datum
4
5 december 2024
rapportage van ICS staat ook aangegeven dat de school in basis ook op een andere plek in het Riels Kwadrant gerealiseerd kan worden. Dit is voor de vergelijking niet onderzocht.
Vraag 8 Tot slot, bent u bereid om op korte termijn met de eigenaren van het RK in gesprek te gaan om te onderzoeken of er een snelle verwerving/ruil plaats kan vinden op basis waarvan dan nog een reel vergelijking gemaakt kan worden?
Antwoord:
Dit is geen technische vraag.
__________________________________________________________________________________
Bekijk de brief: Beantwoording vragen GVGR 2 december 24.pdf
Bron: raadsinformatie van de gemeente Goirle (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.