vragen HH Goorsebaan 16 en 20 - definitief

Vraag 1

Vraag: Uit de omgevingsdialoog blijkt dat de reden voor deze bestemmingsplanwijziging ligt in de mogelijkheid tot het verkrijgen van een hypotheek van de nieuwe eigenaar. Is het gebruikelijk en uitlegbaar voor dit argument een dergelijke zware procedure te volgen?

Antwoord van het college

En zo ja wat is uw motivatie en wanneer is de eerder gebeurd?

Beantwoording:

De initiatiefnemers hebben zelf om deze bestemmingswijziging gevraagd. De reden van de bestemmingsplanwijziging is gelegen in het feit dat de bewoners van de bedrijfswoning Goorsebaan 20 niet meer werkzaam of betrokken zijn bij het fruitteelt-bedrijf. Als particulier is het niet mogelijk een hypotheek te vestigen op een bedrijfswoning. Daarom dient de bestemming te worden aangepast. De reden voor de hypotheekvestiging is een privéaangelegenheid en ruimtelijk ook niet relevant. Er zijn binnen de gemeente Helmond wel meer agrarische bedrijfswoning omgezet naar burgerwoning, meestal in het geval als het agrarische bedrijf stopt.

Vraag 2

Vraag: Waarom wordt in het raadsvoorstel niet gesproken over de gevoerde omgevingsdialoog en waarom is deze niet bijgevoegd?

Antwoord van het college

Vindt u deze niet van belang voor de besluitvorming? Of is deze uw inziens niet relevant voor de gemeenteraad?

Beantwoording:

De omgevingsdialoog is gevoerd met de twee direct aangrenzende agrarische bedrijven. Het verslag hiervan is bij het ontwerpplan toegevoegd en derhalve voor eenieder in te zien. Deze omgevingsdialoog is gevoerd op initiatief van de aanvrager zelf en is op dit moment geen wettelijk verplicht onderdeel van een bestemmingsplanprocedure.

Vraag 3

Vraag: Waarom is voor deze ontwikkeling gekozen voor een bestemmingsplan procedure?

Antwoord van het college

Een uitgebreide of binnenplanse procedure scheelt agendering voor de raad en belasting van ons ambtenarenapparaat. Hoe ziet u dit in relatie tot het mandaat de bijbehorende verklaring van geen bedenkingen zelf af te kunnen geven om de druk op de raad te verminderen?

Beantwoording:

Het toevoegen van een aanduiding op een verbeelding kan alleen met het wijzigen van het bestemmingsplan. Het geldende bestemmingsplan zelf biedt geen binnenplanse afwijkingsmogelijkheden om de bedrijfswoning om te zetten in een burgerwoning danwel plattelandswoning. Ook is een dergelijke wijziging niet mogelijk met de kruimelgevallenregeling in het buitengebied. De initiatiefnemers hebben zelf om deze bestemmingsplanwijziging gevraagd, zie de beantwoording van vraag 1. De verklaring van geen bedenkingen heeft alleen betrekking op afwijkingsprocedures Wabo. Indien, zoals hier, het bestemmingsplan aangepast dient te worden middels een nieuw bestemmingsplan, is de verklaring van geen bedenkingen niet aan de orde.

Vraag 4

Vraag: Provincie heeft in haar zienswijze verzocht om de anterieure overeenkomst en een toelichting op de borging van het landschapsfonds en de maatregelen die getroffen moeten worden. Wij wensen dezelfde informatie en toelichting te ontvangen die ook de provincie heeft ontvangen; helaas is deze niet bij de beantwoording op de zienswijze gevoegd. Kunt u deze toevoegen?

Antwoord van het college

De overeenkomst en de door de raad vastgestelde BKL beleid zou toegestuurd kunnen worden.

Beantwoording:

De overeenkomst en het door B&W vastgestelde BKL-beleid is als bijlage toegevoegd. Dit is ook de informatie die de provincie heeft ontvangen. In het ambtelijk overleg naar aanleiding van de zienswijze is een mondelinge toelichting gegeven hoe de gemeente Helmond het BKL- beleid toepast. In dit geval betreft dat het vastleggen van de geldelijke bijdrage in de overeenkomst. Deze wordt na de vaststelling van het bestemmingsplan gevorderd en gestort in de voorziening BKL.

Vraag 5

Vraag: Kunt u de reactie van de provincie delen waaruit blijkt dat de beantwoording ook daadwerkelijk als voldoende wordt beschouwd door de provincie?

Antwoord van het college

Vanuit onze controlerende taak zouden wij hier graag inzicht in hebben. Daarbij is deze bepalend inzake besluitvorming voor de raad. Kunt u deze toevoegen?

Beantwoording:

Naar aanleiding van de zienswijze is ambtelijk overleg geweest met de provincie. Daaruit is gebleken dat de provincie akkoord is met het bestemmingsplan zoals het in ontwerp voorlag.

Voor de verdere afhandeling van het plan is het volgende mondeling afgesproken met de provincie:

- De beleidsnotitie BKL en de overeenkomst worden ter info aan de provincie gemaild.

- Het plan kan, wat betreft de provincie dan ongewijzigd worden vastgesteld.

- In de Nota van zienswijzen worden deze afspraken verwerkt.

- Provinciale ambtenaar per mail op de hoogte stellen na vaststelling, zodat het plan direct bij hem terecht komt voor verdere afhandeling.

Vraag 6

Vraag: Waarom heeft u er niet voor gekozen de landschappelijke kwaliteitsverbetering te borgen in de bestemmingsplanregels conform het advies van de Provincie?

Antwoord van het college

Zoals dat ook bij andere recente bestemmingsplanwijzigingen in het buitengebied noodzakelijk is gebleken.

Beantwoording:

De landschappelijke kwaliteitsverbetering kan eventueel op eigen terrein als het plangebied in een projectgebied zoals vastgelegd in het BKL beleid valt. Er kan ook een financiële bijdrage worden gedaan op basis van een taxatie. Dat laatste is hier het geval. De

 bijdrage wordt gestort in de voorziening BKL. Dit is vastgelegd in de overeenkomst. Daarmee is het juridisch geborgd.

Vraag 7

Vraag: Waarom heeft u in een planschadeovereenkomst de financiële bijdrage voor de BKL vastgelegd?

Antwoord van het college

Dit hoort in de anterieure overeenkomst te staan. Danwel (en veel liever óók) juridisch geborgd te worden in de bestemmingsplanregels.

Beantwoording:

Een planschadeovereenkomst is een anterieure overeenkomst. Buiten de bijdrage van de BKL hoefde er voor dit plan geen andere zaken te worden vastgelegd.

Vraag 8

Vraag: De taxatie ter onderbouwing van de waardevermeerdering welke tevens bepaald wat de bijdrage is van de landschappelijke kwaliteitsverbetering is gebaseerd op normbladen Woonruimte versie april 2018, de rapportage is uit 2020 en niet gevalideerd. Kortom ernstig gedateerd. zeker in de huidige woningmarkt. Hoe heeft u de indexering van de waarde geborgd in de anterieure overeenkomst?

Antwoord van het college

Beantwoording:

Het taxatierapport, opgesteld door Gloudemans taxatiebureau uit Rosmalen, is door onze eigen deskundigen (er is ook nog overleg geweest met de afdeling WOZ) beoordeeld en akkoord bevonden. De taxatie dient enkel om de bijdrage voor de BKL te kunnen bepalen en heeft verder geen ruimtelijke relevantie.

Vraag 9

Vraag: Gezien de relatie met de hypothecaire behoefte vragen wij extra aandacht voor de betreffende taxatie. In onze eigen beleidsregel is de verplichting vastgelegd dat de berekening van deze waardevermeerdering moet plaatsvinden door een beëdigd, onafhankelijk, ter zake deskundig taxateur. Is dit inzake deze taxatie geverifieerd en door door de gemeente vastgesteld?

Antwoord van het college

En is deze in lijn met eerdere taxaties van dit object?

Beantwoording:

Zie vraag 8.

Vraag 10

Vraag: De borging bestaat, zover wij kunnen lezen (en zelf hebben moeten berekenen) op basis van gedateerde stukken, op dit moment uit 20.000 euro. Maar er staat nergens beschreven hoe dit bedrag wordt geïnvesteerd, wat daarmee wordt bereikt en hoe dit ten gunste komt aan de omgeving. Is er een landschappelijk inpassingsplan gemaakt?

Antwoord van het college

Zo ja, kunt u dit landschappelijk inpassingsplan met ons overleggen? Zo nee, waarom bent u van mening dat dit niet nodig is en hoe borgt u de te realiseren landschappelijke verbetering op deze locatie agv dit plan en de bijbehorende investering?

Beantwoording:

Zie vraag 6. De BKL bijdrage wordt in de voorziening BKL gestort. Vandaaruit bepaalt de gemeente zelf aan welke doelen en projecten dit geld wordt besteed. In de beleidsregel BKL

 zijn deze projectgebieden concreet benoemd. Nu de woning niet als burgerwoning maar als plattelandswoning bestemd gaat worden, naar aanleiding van een zienswijze, heeft dat ook gevolgen voor de waarde, de taxatie en de BKL bijdrage. Hiervoor is een nieuwe taxatie uitgevoerd en een nieuwe BKL bijdrage vastgesteld. Deze komt uit op €10.000 en is vastgelegd in een allonge bij de overeenkomst.

Vraag 11

Vraag: In het kader van participatie en draagvlak is het belangrijk om bij ieder bestemmingsplan een dialoog te voeren (zeker ook met oog op de a.s omgevingswet). Wij als Helder Helmond pleiten ervoor om een omgevingdialoog vanaf heden bij ieder ruimtelijke plan in te vullen. Is dat mogelijk en wat is uw mening inzake dit verzoek?

Antwoord van het college

Beantwoording:

Wij adviseren bij elk ruimtelijk plan de initiatiefnemer om de dialoog met de omgeving aan te gaan. In bijna alle gevallen gebeurt dat ook. Als de Omgevingswet in werking treedt zal participatie een verplicht onderdeel worden van het Omgevingsplan. Op dit moment wordt het participatiebeleid hiervoor opgesteld. Dit zal op een later moment aan de raad worden voorgelegd.