14 Hart van Haghorst - Beantwoording vragen HOI Werkt

Vraag 1

Is het mogelijk om de geoptimaliseerde compacte variant van het Hart van Haghorst te combineren met een gefaseerde uitvoering?

Antwoord van het college

Of wordt bij een gefaseerde uitvoering in principe uitgegaan van de nulvariant?

Nee, het is niet mogelijk om de geoptimaliseerde compacte variant te combineren met een gefaseerde uitvoering. Dat komt doordat de functies in het multifunctionele gebouw technisch (installaties), constructief en functioneel met elkaar vervlochten zijn.

Bij een gefaseerde uitvoering wordt uitgegaan van de nulvariant. Waarbij de in het raadsvoorstel genoemde ‘fase 1’ betrekking heeft op uitsluitend de delen op gemeentelijke grond en uitgaat van renovatie van de gymzaal in plaats van nieuwbouw.

Vraag 2

Antea heeft in opdracht van de gemeente een second opinion uitgevoerd op de cijfers van de werkgroep. Kunt u aangeven welke opdracht aan Antea is meegeven en in hoeverre de cijfers door Antea strikt of juist soepel zijn getoetst?

Antwoord van het college

Een dergelijke second opinion vraagt om aannames en veronderstellingen.

Het college heeft de opdracht meegegeven om een second opinion uit te voeren. Het doel hiervan is om onafhankelijk de berekening tegen het licht te houden, en aan de hand van marktconforme informatie te komen tot een resultaat. In het bijzonder had het college op basis van de inhoud van de haalbaarheidsstudie van de Werkgroep, zijn vragen bij enkele uitgangspunten. Een voorbeeld hiervan is de aanname dat een BAR van 3% passend is voor de exploitatie van het MFA. Verder vroeg het college zich ook af of de inkomsten van € 70.000 jaarlijks realistisch zijn.

 Ons kenmerk:

De vraag aan Antea Group luidde: is de berekening zoals opgesteld reëel en wat zijn de risico’s ten aanzien van de ingeschatte BAR van 3% t.a.v. de haalbaarheid van het plan?

Antea hanteert een matig risicoprofiel. De uitgangspunten die Antea hanteert staan in de second opinion beschreven. We verwijzen u naar bijlage 3 bij het raadsvoorstel, in het deel ‘uitgangspuntennotitie’, waarin zowel algemene uitgangspunten als de methodiek beschreven staan.

Vraag 3

Wat is de DCF-methode waarmee Antea haar onderzoek uitvoert?

Antwoord van het college

En hoe verschilt deze methode zich van de manier waarop de werkgroep haar berekening heeft uitgevoerd?

Antea Group omschrijft de DCF methode als volgt.

DCF staat voor discounted cashflow en gaat uit van in- en uitgaande kasstromen voor een gegeven periode. Voor de periode oftewel looptijd is uitgegaan van 40 jaar. In 40 jaar wordt afgeschreven en de restwaarde na deze periode bestaat uit de grondwaarde. De inkomende kasstromen bestaan uit de huur voor de BSO, Horeca en Sportvoorzieningen. De uitgaande kasstromen hebben voornamelijk betrekking op (groot) onderhoud. Het resultaat van de huurinkomsten minus de uitgaven voor onderhoud is het ‘saldo’ wat jaarlijks overblijft.

Aanvullend hierop wordt binnen het DCF model de toekomstige in- en uitgaande kasstromen teruggerekend naar prijspeil heden. Hiervoor wordt gebruik gemaakt van een (fictieve) rendementseis van 2,0% uitgaande van een exploitatie door de gemeente.

In de second opinion onderbouwt Antea het verschil met de methode van de Werkgroep als volgt.

In de haalbaarheidsstudie van de projectgroep is voor de multifunctionele accommodatie een bruto aanvangsrendement (BAR) aangehouden van 3%. De BAR methode wordt met name gehanteerd voor vastgoed dat door een belegger wordt aangekocht. De BAR geeft de verhouding tussen de huurinkomsten per jaar 1 en de waarde van het vastgoed weer. Hoe lager de BAR, des te meer is een belegger bereid om voor het vastgoed te betalen. Voor zeer gewild vastgoed, waaronder logistiek vastgoed, ligt de BAR rond de 4%. Daarentegen ligt de BAR voor kantoorruimtes gemiddeld op 8%. Afhankelijk van een gunstige locatie (zichtlocatie langs snelwegen, of naast openbaar vervoerskruispunten) en een goed energielabel is het vastgoed gewilder met als gevolg dat ook de BAR lager ligt.

Maatschappelijk vastgoed wordt veelal omschreven als vastgoed waarbij niet-commerciële activiteiten worden aangeboden, of vastgoed in eigendom van niet-commerciële partijen. De waarderingsmethodiek middels de BAR ligt daarmee niet voor de hand. De waarde van het vastgoed is daarom in kaart gebracht door te kijken naar de verwachte huurstromen en onderhoudskosten gedurende de verwachte levensduur van het gebouw. Dit is volgens Antea Group een betere aanpak bij het niet commerciële karakter van maatschappelijk vastgoed.

Indien we op basis van de uitgangspunten van de DCF (met als enige uitzondering dat een commerciële instelling het gebouw uitbaat) een BAR zouden toekennen aan de multifunctionele accommodatie (MFA) dan komen we op afgerond 8%.” (Bron: Second opinion, Antea Group)

Vraag 4

In het voorstel van het college aan de raad is het standpunt van het college om te beginnen met de ontwikkeling van fase 1 van Hart van Haghorst. In het raadsvoorstel staat dat: “De overige delen in het plangebied met wooneenheden en de multifunctionele accommodatie (MFA) met horeca worden overgelaten aan de markt…”. Uit onderliggende stukken lijkt het onaannemelijk dat een private partij hiermee aan de slag gaat. Heeft het college redenen om te denken dat dit niet klopt?

Antwoord van het college

Of zijn er bij het college voorbeelden bekend van dergelijke maatschappelijke voorzieningen die door marktpartijen, zonder publieke middelen, zijn ontwikkeld?

 Ons kenmerk:

In het raadsbesluit van 10 maart 2022 heeft u voor de strategie gekozen om ‘fase 2’ over te laten aan marktpartijen.

In het voorliggende raadsvoorstel voor april 2022 is geen voorspelling gedaan in hoeverre marktpartijen aan de slag willen en kunnen met ‘fase 2’. Er zijn bij het college geen voorbeelden bekend van het realiseren van dergelijke maatschappelijke voorzieningen door marktpartijen, zonder publieke middelen, behalve Schuttershof in Esbeek. Dat is een café dat mogelijk gemaakt werd door middelen vanuit de gemeenschap zelf, maar was geen nieuwbouw.

Vraag 5

In de bijlage laat figuur 2 de voorgestelde fasering van het Hart van Haghorst zien. Op basis van deze kaart lijkt het geheel moeilijk uit elkaar te trekken. Een van de onderwerpen die ons op basis van deze kaart opvallen, is het speelplein. Kunt u aangeven of de basisschool kan beschikken over voldoende ruimte voor een speelplein als alleen fase 1 wordt ontwikkeld?

Antwoord van het college

De figuur 2 is bedoeld als een zeer schematische weergave, waarbij de ontwikkeling door de gemeente genaamd ‘fase 1’ zich uitsluitend beperkt tot een deel van het plangebied namelijk op gemeentelijke grond. Er is voldoende ruimte voor het speelplein. Conform het ontwerp van Gewoon architecten van de nulvariant is er rekening gehouden met voldoende ruimte voor speelplaats rond de school. Daarbij is de sociaal-ruimtelijke visie als basis gebruikt en dit blijkt dus ook uit het latere ontwerp door Gewoon Architecten.

Bij detailuitwerking worden de precieze afmetingen van de grondgebonden woningen en de afmetingen van het speelterrein nog uitgewerkt, in overleg met Stichting Samenwijs. Volgens het programma van eisen heeft de speelplaats van de school een minimale omvang van 300 vierkante meter tot een wenselijke omvang van circa 700 vierkante meter.

Vraag 6

In het budget voor fase 1 is een post van €305.000,-- opgenomen voor de renovatie van de gymzaal. Het gaat hier om een gebouw dat bijna is afgeschreven. Kunt u aangeven hoelang de levensduur van de huidige gymzaal met deze investering wordt opgerekt?

Antwoord van het college

We hanteren een afschrijvingstermijn van 15 jaar voor het bedrag dat is opgenomen voor renovatie van de gymzaal. Hierbij gaan we ervanuit dat de levensduur van de huidige gymzaal met 15 jaar kan worden opgerekt.

Slot We vertrouwen erop dat we uw vragen volledig beantwoord hebben. Mocht dat niet het geval zijn, dan vernemen wij dat graag van u.

burgemeester Evert Weys

secretaris Frank Jansen