14 Hart van Haghorst - Beantwoording vragen VVD 02-04-2023

Vraag 1

Zowel de benadering vanuit de BAR (zoals gehanteerd door de werkgroep) als via DCF is volgens ons tamelijk ongebruikelijk voor maatschappelijk vastgoed en in onze gemeente zelfs nog niet eerder toegepast. Niettemin lijkt het gebruik van de DCF-methode de einduitkomsten zwaar (negatief) te beïnvloeden. Bent u het daarmee eens?

Antwoord van het college

Puur kijkend naar de resultaten van de werkgroep en Antea lijkt de DCF-methode de einduitkomsten zwaar te beïnvloeden, dat zien we aan de samenvattende tabel.

De DCF methode wordt wel degelijk gebruikt voor maatschappelijk vastgoed, zien we in de praktijk. De DCF methode is volgens Antea, ten opzichte van de BAR, een betere aanpak bij het niet-commerciële karakter van maatschappelijk vastgoed.

En inmiddels is al wel duidelijk dat rekenen met een BAR van 3% bij een dergelijk project niet realistisch is. Een goed vergelijk gaat dan ook niet op, omdat bij de gehanteerde BAR methode een percentage is gehanteerd zoals bij hoog renderende investeringen. Dit terwijl dit project meer als maatschappelijk vastgoed wordt ingezet, met voor een deel een niet-commercieel karakter.

Vraag 2

Hoe werken de uitkomsten van de DCF door in de vertaling naar de gemeentelijke begroting (die weer wel is opgesteld zoals we dat gewend zijn)?

Antwoord van het college

Hadden die staatjes er anders uit gezien als er geen DCF-berekening aan ten grondslag had gelegen?

Die staatjes hadden er niet veel anders uit gezien als er geen DCF-berekening aan ten grondslag had gelegen. We hebben onze ‘eigen uitgangspunten’ verwerkt in de tabel van de vertaling naar de gemeentelijke begroting. Wel hebben we de huurinkomsten van Antea overgenomen (incl. ‘leegstand’) waar het gaat om gymzaal en MFA. Bij kinderopvang rekenen we met kostendekkende huur.

Ook hebben we de geïndexeerde berekende residuele grondwaarde van de second opinion Antea overgenomen. Waarbij zij niet uitgaan van het meest optimistische scenario en ook niet van het meest pessimistische scenario. (Dit komt niet voort uit de DCF methode, maar wel uit de second opinion.)

Vraag 3

In de DCF-berekeningen voor de MFA wordt met een eindwaarde na 40 jaar voor de ondergrond gerekend van € 80, naar wij begrijpen als schatting voor grond met een maatschappelijke bestemming. Maar de DCF-methode gaat toch uit van de fictie dat het gebouw na 40 jaar is afgeschreven, ‘op’ is zogezegd?

Antwoord van het college

Uitgaande van die fictie zou men de grond ook tegen de geschatte waarde als bouwgrond kunnen opnemen, stel tegen die tijd € 1.000 (of zelfs meer). Klopt het dat de opbrengst dan ineens veel hoger wordt en het ‘tekort’ omslaat in een voordeel? Zo ja, waarom wordt dan met € 80 gerekend?

 Zaaknummer:

Maatschappelijke bestemmingen kennen over het algemeen een lagere grondwaarde dan bijvoorbeeld woningbouw of bedrijfsterreinen. In dit geval is het uitgangspunt genomen dat de m2 grondprijs voor maatschappelijk op € 80,- per m2 neerkomt, dit is op basis van expert judgement. Expert judgement houdt in dat er kennis van referenties gebruikt is en dat heel de second opinion rapportage gecontroleerd is door een senior middels een ‘vier-ogenprincipe’.

De € 80 is geïndexeerd en is huidig prijspeil (oftewel het is € 80 nu, en niet over 40 jaar). Het rekenen met een woningbouw bestemming is volgens Antea onwaarschijnlijk over 40 jaar.

In het rekenmodel met daarin de doorrekening van de compacte variant, gingen we ervan uit dat we de aankoop van de grond activeerden voor de verkrijgingsprijs, zonder daar vervolgens op af te schrijven. We hebben hier nog eens kritisch naar gekeken en komen op basis van een voorbeeld uit het recente verleden en navraag bij een accountant tot de conclusie dat we hier anders mee om moeten gaan.

Concreet betekent dit dat we de aankoop van € 1.750.000, zoals die door de werkgroep is berekend en in de rekenmodellen is geland, af moeten gaan waarderen naar de waarde van de grond naar prijspeil bij ingebruikname. In dit geval voor het grootste deel naar de waarde van de grond bij de bestemming maatschappelijk vastgoed. Dit komt in het ongunstigste geval uit op een afwaardering van € 1.500.000.

Deze afwaardering komt te zijner tijd als incidentele last ten laste van de algemene bedrijfsreserve.

Het bijkomend effect is wel dat de structurele rentelast van 1,5% alleen nog geldt voor de resterende balanswaarde van € 250.000. Dit leidt dan weer tot een maximaal structureel voordeel van € 22.500 per jaar ten opzichte van het eerdere rekenmodel.

Vraag 4

Antea berekent de residuele grondwaarde van de woningen geïndexeerd op € 708k. In de doorwerking naar de gemeentelijke begroting leidt die opbrengt tot een dekking van 47k per jaar. Is de veronderstelling juist dat een residuele grondwaarde van € 1.4 miljoen (conform ‘huidig’/werkgroep en Antea ‘nominaal’) leidt tot een extra dekking van 47k per jaar?

Antwoord van het college

(Ik vraag dat voor de zekerheid omdat dit specifiek wordt afgezet tegen de investeringen in installaties en we daar geen zicht op hebben.) Als we uitgaan van een grondwaarde van € 1,4mln leidt dit inderdaad tot een extra dekking van afgerond € 47.000 per jaar. We hebben in de beantwoording van de schriftelijke vragen en in de uitgangspunten gemeld dat we de grondopbrengst verdelen over 15 jaar en daarmee aansluiten op de afschrijvingstermijn van 15 jaar voor de installaties.

Vraag 5

In de compacte variant wordt de grondopbrengst woningen berekend op 708k, in fase 1 op 555k. Zijn de uitgangspunten bij beide berekeningen 100% gelijk, is dit een eerlijke vergelijking?

Antwoord van het college

In de compacte geoptimaliseerde variant is gerekend op basis van een meer gedetailleerde uitwerking dan bij Fase 1. In dat opzicht is het niet 100% gelijk. De compacte geoptimaliseerde variant is gebaseerd op specifieke woningbouwtypologie. Bij Fase 1 is dat globaler ingeschat op 5 ‘appartementen’ met een vast bedrag per appartement en voor ‘grondgebonden woningen’ hebben we gerekend met een bedrag van € 350 per vierkante meter grond zoals we dat ook bij andere eigen exploitaties doen.

Vraag 6

Gesteld wordt dat de kinderopvang 100% kostendekkend is, maar in het staatje zien we dat hieraan toch nog jaarlijks € 4.712 dekking wordt toegerekend vanuit de grondopbrengsten van de woningen. Dat zou dan toch 0 moeten zijn?

Antwoord van het college

We hebben er voor gekozen om de grondopbrengsten naar rato van het investeringsbedrag per onderdeel te verrekenen. Het vloeroppervlak voor de kinderopvang leidt ook tot m2 bebouwingsmogelijkheden (voor appartementen). Dat is de reden dat we ook een deel van de opbrengsten tegenover de investeringslasten voor dat aandeel hebben gezet.

2

 Zaaknummer:

Er kan inderdaad gekozen worden het aandeel van de kinderopvang te verdelen over de overige onderdelen. Het effect daarvan is wel dat de op te brengen huur van de kinderopvang met een gelijk bedrag stijgt.

Er komt een huurtarief voor kinderopvang wat afwijkt van de second opinion van Antea (gelet op marktconform tarief).

Vraag 7

Op de pagina’s 6 en volgende van de second opinion wordt de ‘opbrengst’/’grondwaarde’ van de MFA volgens de DCF-methode berekend. Los van de vraag of deze benadering zinvol is, ontbreekt m.i. noodzakelijke toelichting en duiding. Op pagina 6 is 0,25% huurstijging t.o.v. inflatie gehanteerd en resteert een tekort van 1.158k. Dit sluit aan bij de cijfers die uiteindelijk zijn gerapporteerd, immers bouwkosten MFA 5.530k -/- budget voor school 2.509k = opbrengst MFA 1.863k. Waarom wordt juist deze berekening gebruikt en niet die op pagina 7 of 8 (waarbij het tekort groter resp. kleiner wordt)?

Antwoord van het college

Waar wordt dit toegelicht of verklaard c.q. objectief onderbouwd?

Binnen de DCF berekening, heeft Antea gekeken naar verschillende scenario’s waar opbrengsten en kosten naar toe zouden kunnen gaan. Hierbinnen is gekeken naar de huurprijsstijging ten opzichte van inflatie en de structurele leegstand. Het positieve en negatieve scenario vormt de bandbreedte, waarbinnen het gematigd scenario als meest realistisch verder is overgenomen binnen de berekening. De waarden voor structurele leegstand en huurprijsstijging zijn gebaseerd op expert judgement.

Vraag 8

Heeft Antea bij de inschatting van de mogelijke huurprijzen voor de MFA rekening gehouden met het feit dat de Coöperatie de aanschaf en vervanging van de inventaris/inrichting voor haar rekening wil nemen?

Antwoord van het college

Leidt dit tot een hogere haalbare huur omdat de exploitant die kosten dan zelf niet meer heeft?

De inschatting van de mogelijke huurprijzen heeft Antea gedaan door middel van marktonderzoek (zie de bijlage bij het raadsvoorstel Second opinion). Het is nu beperkt tot een raming van de kosten en zou voor een vervolg nog detailuitwerking vragen wat betreft huur.

Antea heeft niet inventaris/inrichting meegenomen. In de praktijk wordt dit door de huurder gedaan. Er is niet door Antea de invloed van aanschaffen of vervanging van inventaris onderzocht.

Het verdiepende onderzoek naar horeca (bijlage 7 en 8 bij het raadsvoorstel) heeft als uitgangspunt dat de inventaris aangeschaft wordt door de exploitant.

Indien het niet zo zou zijn dat de inventaris aangeschaft wordt door de exploitant en bijvoorbeeld de coöperatie de aanschaf en vervanging van de inventaris/inrichting voor haar rekening zou nemen, kan dat bedrag van aflossing van inventaris in principe naar de huur toe.

Uit de prognose van Bureau Horeca, bijlage 8 bij het raadsvoorstel, is in het resultaat van ‘aflossing inventaris’ af te lezen wat dit financieel kan betekenen.

In dit stadium zijn er geen afspraken over de huurprijzen voor de geoptimaliseerde compacte variant. Er zijn verschillende mogelijkheden en invalshoeken om naar die huur te kijken. Een voorbeeld is dat er overwogen kan worden op welke manier een exploitant een ‘goede start’ wordt meegegeven om een goed fundament te leggen voor omzet. In het algemeen is meteen het volle bedrag huur vragen moeilijker opstarten (niet alleen in Haghorst), dan het tijdelijk op te bouwen naar het volle huurbedrag zodat de kans groter is om een trouwe huurder te krijgen.

Vraag 9

Hoe is de huuropbrengst van de gymzaal samengesteld/berekend?

Antwoord van het college

Is onze veronderstelling correct dat de gymzaal zal worden verhuurd aan de exploitant en dat die onderverhuurt aan de feitelijke gebruikers? En er dus geen rechtstreekse verhuur plaatsvindt? Geldt dit ook voor de school?

De huuropbrengst van de gymzaal is overgenomen uit de berekening van de second opinion.

Dit is de verwachte huur voor zowel het maatschappelijk als commercieel gebruik, exclusief het gebruik voor het gymonderwijs van de school. 3

 Zaaknummer:

Tot nu toe is de aanname geweest dat een (commerciële) exploitant de hoofdhuurder is, op basis van bijlage 9 (rolomschrijving Coöperatie Haghorst). Heel recent hebben wij echter ook kennisgenomen van het ingekomen stuk van R. van Hooff waar in staat dat Coöperatie Haghorst er wel voor open staat om de rol van hoofdhuurder te hebben.

Hoe de geldstromen verlopen, vraagt nog nadere uitwerking. Het aandeel voor de school is hierin dus nog niet verdisconteerd. Daarvoor geldt dat de gymzaal ‘om niet’ gebruikt wordt door de school, of dat wij huur betalen aan de exploitant voor het gymonderwijs. Als het laatste het geval is, zullen we uiteraard ook afspraken maken over de te betalen huur door de exploitant.

Vraag 10

Hoe is de btw-positie van de gymzaal?

Antwoord van het college

In de huidige opzet is gerekend vanuit de gedachte dat de BTW over de investering gymzaal volledig kostenverhogend is. In bijlage 2 ‘uitgangspuntennotitie’ geven we aan dat het BTWvraagstuk nog nadere uitwerking vraagt. Afhankelijk van de keuzes die gemaakt worden, kan dit nog effect hebben op het uiteindelijke budgettaire resultaat.

Vraag 11

Bij de MFA wordt gerekend met ‘frictieleegstand’. Graag toelichting, want het idee is toch om de gehele accommodatie aan een exploitant te verhuren?

Antwoord van het college

In plaats van de term ‘frictieleegstand’ had hier ‘tijdelijke leegstand’ moeten staan. Het is gebruikelijk in de praktijk dat je met een deel van de tijd leegstand rekent.

Vraag 12

Is het idee dat de gemeente MFA (en gymzaal) rechtstreeks verhuurt aan de aan te zoeken exploitant of via de Coöperatie als hoofdhuurder?

Antwoord van het college

Als het eerste het geval is, hoe wordt dan zelfwerkzaamheid vanuit de kern mogelijk gemaakt c.q. gestimuleerd?

In dit stadium is dit nog niet uitgewerkt. Ingeval van de geoptimaliseerde compacte variant moet de uitwerking nog plaatsvinden over beheer en exploitatie van de MFA (en gymzaal).

Gedachte van gemeente is om indien mogelijk te verhuren aan 1 partij, waarbij rekening gehouden wordt met de partijen en eisen in het plangebied, bijvoorbeeld dat door Stichting Samenwijs de gymzaal gebruikt kan worden voor gymonderwijs.

Verder heeft Coöperatie Haghorst in een ingekomen stuk (3 april 2023) aangegeven er voor open te staan om huurder te zijn en dan huur door te berekenen naar een exploitant.

Ook heeft de coöperatie in bijlage 9 bij het raadsvoorstel beschreven dat: “Er moet z.s.m. gezocht worden naar een commerciële uitbater(s) of een manager(beheerder) die het totale MFA gaat exploiteren, inclusief beheer van de multi functionele gymzaal. Deze zoektocht moet gebeuren door een op te richten beheersstichting/werkgroep waar diverse mensen uit Haghorst, met zeker een paar leden van het Coöperatiebestuur, zitting in hebben, een vertegenwoordiger van de eigenaar van het gebouw zijnde de gemeente en iemand namens Samenwijs.” Bij de vraag of de gemeente verhuurt aan de te zoeken exploitant of aan Coöperatie Haghorst, zou ook de invloed op btw teruggave onderzocht kunnen worden.

Coöperatie Haghorst heeft al heeft aangegeven hoe ze aan de slag willen om het gebruik van de MFA/gymzaal te stimuleren (bijlage 9 rolomschrijving). Hierover moeten dan nog nadere afspraken tussen gemeente, exploitant en coöperatie worden gemaakt.

Vraag 13

In de vertaling naar de gemeentelijke begroting lezen we dat voor de btw aanzienlijk voorzichtiger/nadeliger is gerekend dan Antea heeft gedaan. Dit terwijl de praktijk leert dat op dat punt zeker optimalisatie mogelijk is. Wat is van deze correctie het nadelige effect, eenmalig en structureel?

Antwoord van het college

Een effect voor de gemeentelijke begroting ten opzichte van de DCF methode is lastig te maken. In onze berekeningen gaan we ervan uit dat zo’n 10% van de investering (exclusief grond) de BTW niet kostenverhogend is. Dit betreft het commerciële deel van de horeca.

Iedere 10% procent extra waarvan BTW over de investering uiteindelijk niet kostenverhogend werkt leidt tot een voordeel van zo’n € 6.000 op de jaarlijkse kapitaallast.

4

 Zaaknummer:

Piet Machielsen | wethouder Ruimtelijke ontwikkeling, wonen, economie & financiën Vrijthof 10 | 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 | 5080 AA Hilvarenbeek (013) 505 83 00 | www.hilvarenbeek.nl | @gemeenteHbeek

5