14 Hart van Haghorst - Beantwoording vragen VVD 19 maart 2023 Hart van Haghorst
Een raadslid stelde op 20 april 2023 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Hilvarenbeek.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Vrijthof 10 5081 CA Hilvarenbeek Postbus 3 5080 AA Hilvarenbeek T: (013) 505 83 00 F: (013) 505 43 80 E: [email protected] IBAN NL85BNGH0285003933
datum
: 21 maart 2023
uw e-mail van
: 19 maart 2022
ons kenmerk
:
behandeld
: Jenny Schrauwen-van der Geer;
Kees van Esch : Vragen VVD-fractie over raadsvoorstel Hart voor Haghorst
uw kenmerk
:
telefoonnr.
: (013) 505 83 00
betreft
Geachte heer, mevrouw, Op 19 maart 2023 ontvingen we van uw fractie schriftelijke vragen over raadsvoorstel Hart van Haghorst. “Het college stelt de raad voor om vast te stellen dat de zogeheten ‘compacte variant’ van Hart voor Haghorst binnen de gestelde kaders niet haalbaar is en om dus alleen fase 1 uit te voeren.
Op 30 maart 2023 is hierover een beeldvormende vergadering van de Commissie Ruimte. De VVD-fractie heeft kennis genomen van de ter inzage gelegde stukken en heeft daarover een aantal vragen. Om te voorkomen dat beantwoording daarvan op 30 maart niet mogelijk is, delen wij deze vragen nu reeds met de wethouder. Zo hopen wij onnodige vertraging te voorkomen, het project loopt immers al lang en verder uitstel is niet positief. We moeten ons realiseren dat het voor dit project ‘nu of nooit’ is.” Met deze brief beantwoorden wij uw vragen graag.
Vragen en beantwoording.
Onze vragen zijn:
1. Het nu gepresenteerde tekort van € 3 miljoen (ten opzichte van het eerder door de werkgroep berekende tekort van 6 ton) wordt onder meer veroorzaakt door circa 7,5 ton lagere residuele grondwaarde woningen. In Bijlage 1 pagina 3 wordt kernachtig samengevat hoe dit volgens Antea veroorzaakt wordt: “…de bouwkosten zullen stijgen en v.o.n. prijzen dalen…” In de vertrouwelijk ter inzage gelegde second opinion wordt dit zeer uitgebreid onderbouwd maar dit is de kern.
De VVD vraagt zich af of Antea hiermee niet zijn inschatting onterecht presenteert als een zekerheid. Natuurlijk kunnen adviseurs vanuit hun deskundigheid een beredeneerde voorspelling doen van de ontwikkeling van prijzen, rente etc. in de toekomst, maar krijgt hun inschatting hiermee niet te veel gewicht? Hoe weet Antea dat de bouwkosten zullen stijgen en de woningprijzen zullen dalen? Is dat niet in hoge mate afhankelijk van ontwikkelingen in de wereldeconomie, oorlog en vrede, rentebeleid, inflatie, kabinetscrisis wel of niet etc. etc.?
Gaat Antea niet uit van een pessimistisch scenario, waar met even veel recht positievere scenario’s tegenover gezet kunnen worden? Kan de inschatting van de werkgroep (die ook is uitgegaan van de actuele marktsituatie) niet evenzeer geldend kan zijn? Met andere
Ons kenmerk:
woorden: hoe hard is deze afwaardering met 7,5 ton? Is uitgaan van € 1,4 miljoen niet even zeer verdedigbaar?
Antea heeft de opdracht gekregen om een objectieve kijk te geven op de cijfers en heeft een matig risicoprofiel gehanteerd. Dit helpt de gemeente om de risico’s van het project nu aan de voorkant goed in beeld te hebben. Antea heeft de opdracht gekregen om te kijken of de berekening zoals opgesteld door de Werkgroep reëel is en wat de risico’s zijn ten aanzien van de methodiek die de Werkgroep hanteert, namelijk de ingeschatte BAR van 3% (t.a.v. de haarbaarheid van het plan).
Het project Hart van Haghorst wordt gefaseerd uitgevoerd en opgeleverd. Om vervolgens rekening te houden met toekomstige inkomsten zijn indices gehanteerd. De fasering is gebaseerd op de planning die is afgegeven door de Werkgroep. Voor de indices hebben we een gerenommeerde bron gehanteerd (Outlook 2023, Metafoor R.O.). Hierbinnen zijn we uitgegaan van het midden van de geschetste bandbreedte voor zowel inflatie, bouwkosten, grond -, weg- en waterbouw kostenstijgingen alsmede de prijsontwikkeling van woningen. Deze indices hebben we vergeleken met de geschetste kostenontwikkelingen op basis van publicaties van de DNB en het CBS ten tijden van de peildatum, dit ter controle van de door Metafoor R.O. geschetste outlook voor 2023.
De prijzen voor de woningbouw zoals door Antea Group gehanteerd, zijn gebaseerd op basis van marktonderzoek in de regio Hilvarenbeek en vergelijkbare buurgemeenten.
Als we de opbrengsten plaatsen in de tijdlijn, dan kan de gemeente de gronden pas verkopen in 2027. Daarom hanteren we de doorkijk om te kijken naar wat er gebeurt in de tussentijd (met allerlei factoren). Daar heeft Antea de inschatting bij gemaakt met een matig risicoprofiel en objectieve kijk wat ons reëel lijkt. In de raadscommissie van 30 maart zal Antea toelichting geven op de second opinion.
2. Aansluitend op vraag 1: is het percentage van 5,6% waartegen de opbrengsten contant worden gemaakt niet te veel afgeleid van hetgeen wordt gehanteerd bij commerciële projectontwikkeling en daardoor te hoog? Is het niet mogelijk – en logischer – hiervoor een lager rentepercentage te hanteren?
We rekenen lager dan 5,6% voor de MFA. Er is een verschil tussen de bewoording in de uitgangspunten notitie en hetgeen gehanteerd in de berekeningsbladen. Tijdens het samenbrengen van de DCF voor het MFA, waarin gerekend is met 2% voor de WACC (discontovoet) en de residuele grondwaardeberekening voor de woningbouwontwikkelinghebben we de WACC op 0% gezet om geen dubbele discontovoet toe te passen op het MFA. Dit is daarna niet meer woordelijk aangepast in de uitgangspuntennotitie. We hebben het effect van de WACC terug berekend voor de woningbouwontwikkeling, dit bedrag komt neer op ca. € 15.000,-. Dit is ons inziens niet significant op het totale resultaat.
3. Op de schets voor de te bouwen woningen zien we een groene vlek met bomen aan de Emmastraat. Is het mogelijk/denkbaar om hier – omwille van de haalbaarheid van het geheel
– 1 of 2 woningen te plannen? Welke meeropbrengst zou dit kunnen opleveren?
De vlek met bomen aan de Emmastraat heeft een uit te geven oppervlakte van ca. 280m^ 2. Deze bouwkavel genereerd een meeropbrengst conform uitgangspunten Antea rapport van nominaal ca. € 137.630,= en geïndexeerd ca. € 70.730,=. Dan resteert wel de vraag of het voor ruimtelijke kwaliteit, biodiversiteit en klimaatadaptatie wenselijk is om bomen (moeraseiken) te verwijderen.
Ons kenmerk:
4. Met tijdelijke huisvesting elders van de school is in de begroting voor fase 1 geen rekening gehouden. Is het dan zeker dat de nieuwe school gebouwd kan worden zonder de bestaande school te hoeven slopen? Zo nee, moeten de kosten van de tijdelijke huisvesting dan niet worden meegenomen in fase 1?
De bouw van de nieuwe school in fase 1 kan landen op de huidige locatie van Den Deel. Hierbij is uitgegaan van inpassing van de nieuwe school op de beschikbare grond tussen perceel Verhoeven en het huidige gebouw van de bestaande school. Hierdoor kan het gebruik van de huidige school in stand blijven tijdens de nieuwbouw van de school op de locatie van Den Deel. Hierdoor zijn geen kosten voor tijdelijke huisvesting noodzakelijk. Op dit moment is geen onderbouwd budget voor alternatieve huisvesting te geven.
5. In de plannen voor fase 1 is de gymzaal voor € 305.000 opgenomen, in de compacte variant voor € 1.853.000. Maar het eerste bedrag betreft een renovatie, het tweede nieuwbouw.
Worden hier dan geen appels met peren vergeleken? Moet voor een zuivere vergelijking niet bij fase 1 een voorziening worden opgenomen voor nieuwbouw of een tweede renovatie over stel 10 a 15 jaar?
In de door de gemeenteraad beschikbaar gestelde financiële middelen voor de bouw van een nieuwe school zijn geen middelen opgenomen voor de bouw van een nieuwe gymzaal. Indien er sprake zou zijn van nieuwbouw van een gymzaal, zou het beschikbare budget verhoogd worden met een bedrag voor nieuwbouw van een gymzaal c.q. evenementenzaal. We hebben geen financiële voorziening die we opbouwen om later een gymzaal van te bouwen. In de huidige financiële systematiek doet de gemeente een investering waar de gemeente een jaarlijkse last op berekend, zo lang als het gebouw staat. Daarna vallen de lasten weg en is er de mogelijkheid om een nieuwe investering te doen. We ‘sparen’ dus niet voor een nieuwe voorziening.
6. In de plannen voor fase 1 verdwijnt Den Deel. Is bij deze variant geen rekening gehouden met alternatieve huisvesting voor de huidige gebruikers van Den Deel? Hoeveel zou die alternatieve huisvesting kosten? En hoeveel bedragen thans de kosten van Den Deel voor de gemeente?
Er wordt geen rekening gehouden met alternatieve huisvesting. Het huidige gebouw van Den Deel is thans niet meer in gebruik bij de gemeenschap Haghorst. In het huidige gebouw zijn vluchtelingen gehuisvest. De zaal bij Den Horst vervult op dit moment de sociale en gemeenschappelijke functie voor Haghorst. Conform het door u in maart 2022 gestelde kader is gedeeltelijke dekking van alternatieve huisvesting mogelijk door gebruikmaking van het budget zoals benoemd onder besluit 3c.
In de begroting bedragen de kosten voor D’n Deel jaarlijks € 4.500. Dit bedrag is bij de realisatie van fase 1 ingezet ter dekking. 7.…
Bekijk de brief: 14 Hart van Haghorst - Beantwoording vragen VVD 19 maart 2023 Hart van Haghorst
Bron: raadsinformatie van de gemeente Hilvarenbeek (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.