investeerders op de woningmarkt

Vraag 1

Deelt het college onze mening dat inmenging van grote investeerders op de Oldenzaalse woningmarkt een ongewenste ontwikkeling is?

Antwoord van het college

Ons college vindt inmenging van grote investeerders op de door u geschetste wijze ongewenst. Als gemeente hebben wij geen directe controle over dergelijke aanbiedingen van individuen of instanties en kunnen dit niet voorkomen of behandelen.

Vraag 2

Welke signalen heeft het college ontvangen van inwoners of partners dat men wordt benaderd om hun woning te verkopen aan investeerders?

Antwoord van het college

In februari hebben wij enkele signalen gekregen. Wij hebben betrokkenen bericht dat het goed is dat men voorzichtig is en melding doet van het aanbod. Indien iemand anders een dergelijk aanbod toch overweegt, dan raden wij hen aan om contact op te nemen met instanties zoals de Vereniging Eigen Huis of de Consumentenbond voor advies en ondersteuning. Deze organisaties zijn gespecialiseerd in het verstrekken van informatie en advies aan consumenten met betrekking tot hypotheken, vastgoedtransacties en consumentenbescherming.

Vraag 3

In hoeverre is er een actueel beeld over het aandeel investeerders dat actief is op de Oldenzaalse woningmarkt?

Antwoord van het college

Uit cijfers van het Kadaster blijkt dat in Nederland en Overijssel investeerders in 2023 en 1e kwartaal van 2024 meer woningen verkopen dan kopen. Het aandeel investeerders neemt dus af. Dit in tegenstelling tot de daaraan voorafgaande jaren, zoals u ook in de Kennishub Overijssel hebt geconstateerd. Wij hebben het Kadaster gevraagd in hoeverre zij ook een beeld hebben van de

 Datum 28 mei 2024 Ons kenmerk UIT-24-13333 Paginanr. 2

Oldenzaalse woningmarkt. Hieruit komt naar voren dat de aankopen van particuliere en bedrijfsmatige investeerders in Oldenzaal de laatste maanden minimaal zijn (gemiddeld 1 per maand). Investeerders hebben het afgelopen jaar zelfs meer woningen aan eigenaar bewoners verkocht (21) dan aangekocht (13).

Vraag 4

In de raadsinfobrief in 2022 stond ook dat er verdere monitoring plaats zou vinden op het gebied van opkoopbescherming. Welke resultaten zijn daar tot op heden uitgekomen?

Antwoord van het college

Wij monitoren dit via de kwartaalberichten van het Kadaster. In de eerste 2 maanden van 2024 bleef de trend dat investeerders meer woningen verkopen aan eigenaar-bewoners dan dat ze opkopen. Investeerders zijn bedrijven en particulieren die woningen kopen om de woning te verhuren.

Het grote succes van kopen-voor-verhuur zorgde mede ervoor dat tot 2021 minder koopwoningen beschikbaar waren voor starters. Om dit te beperken nam de overheid de afgelopen jaren maatregelen als:  in 2021 werd de overdrachtsbelasting voor investeerders verhoogd van 2% naar 8%. In 2023 werd dit 10,4%;  meerdere gemeenten voerden een opkoopbeschermingsmaatregel in. Investeerders mogen daar geen koopwoningen kopen voor de verhuur. Dit verminderde het aanbod voor investeerders.

Sinds 2021 verkopen investeerders meer woningen aan eigenaar-bewoners dan dat ze opkopen.

Hierdoor kwamen meer koophuizen beschikbaar op de markt.

Vraag 5

Welke gesprekken zijn er geweest met de gemeente Enschede over hun ervaringen en (indien ze er geweest zijn) wat zijn deze?

Antwoord van het college

Wij hebben de gemeente Enschede naar hun ervaringen met de opkoopbescherming gevraagd.

Hieruit komt naar voren dat het invoeren van opkoopbescherming een arbeidsintensieve en zorgvuldige procedure met een stevige onderbouwing van de schaarste vergt en voor slechts een deel van de woningmarkt wordt ingezet.

Vraag 6

Op welke termijn wil het college haar eerdere standpunt over een eventuele opkoopverbod (al dan niet onder bepaalde voorwaarden) heroverwegen?

Antwoord van het college

Het college zag in 2022 geen aanknopingspunten om opkoopbescherming in Oldenzaal in te voeren. Wij zien op dit moment geen aanleiding om dit standpunt over een eventueel opkoopverbod te heroverwegen. De overwegingen bij de voorgaande standpuntbepaling zijn nog steeds actueel.

Vraag 7

Welke contacten zijn er geweest met partijen in de markt over mogelijke maatregelen?

Antwoord van het college

- In hoeverre wordt de zelfbewoningsplicht actief gehandhaafd?

Gelet op ons standpunt om geen maatregelen te treffen zien wij geen aanleiding om hierover contacten te zoeken. Wel kunnen wij dit in een volgend woonpartijenoverleg aankaarten. Wij hanteren zelfbewoningsplicht bij nieuwbouw. Handhaving van de zelfbewoningsplicht heeft niet de hoogste prioriteit. Toch werkt de zelfbewoningsplicht naar onze mening preventief gelet op de slechts enkele verzoeken tot ontheffing en de mogelijke consequenties voor overtreders.

 Datum 28 mei 2024 Ons kenmerk UIT-24-13333 Paginanr. 3

Vraag 8

Welke andere (wettelijke) mogelijkheden zijn er om de invloed van investeerders op de Oldenzaalse woningmarkt te beperken?

Antwoord van het college

Sinds begin dit jaar is de Wet goed verhuurderschap mogelijk van invloed op investeerders op de woningmarkt. De gemeente heeft daarin een controlerende en handhavende taak. Met de wet hebben verhuurders, ook woningcorporaties, een expliciete informatieplicht.

Daarnaast overweegt het Rijk op dit moment het wetsvoorstel betaalbare huur. Door beide wetten wordt het voor investeerders minder aantrekkelijk om woningen op te kopen en te verhuren. Het wetsvoorstel betaalbare huur betreft een bevoegdheid van het Rijk. Over het effect op het aantal huurwoningen en de huur daarvan zijn de meningen verdeeld. 9.

Indien die er zijn, hoe staat het college tegenover het gebruik maken van deze mogelijkheden?

De Wet goed verhuurderschap is van invloed op investeerders en verhuurders op de woningmarkt.

Sinds begin dit jaar heeft Oldenzaal net zoals andere gemeenten in Nederland hiervoor een meldpunt. Het verder gebruik maken van eventuele mogelijkheden lijkt ons op dit moment niet noodzakelijk en opportuun gezien de huidige krapte op de woningmarkt en in het bijzonder de vrije huursector.