CPO Hoogwoud
Een raadslid stelde op 25 april 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Opmeer.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Raadsinformatiebrief Tabel registratiegegevens
Documentnummer
24.0008798
Zaaknummer
Z24001503
Datum
23 mei 2024
Onderwerp
Beantwoording schriftelijke vragen (art. 58 RvO) Principeverzoek CPO starterswoningen
Geachte heer Hoogland, Op 25 april 2024 heeft u namens de fractie van het CDA schriftelijke vragen gesteld over het principeverzoek CPO starterswoningen in Hoogwoud aan het college van burgemeesters en wethouders van Opmeer.
In deze brief geven wij antwoord op de gestelde vragen.
Inleiding Voordat wij hieronder op de gestelde vragen over de woningbouwontwikkeling aan de Oeverwal in Hoogwoud ingaan, geven wij een beknopte schets van de voorgeschiedenis. Dit is in onze ogen relevant als context voor de beantwoording van deze vragen.
Al in 2009 is een verzoek van de eigenaar van de stolp aan de Herenweg 48 voor een ontwikkeling op het perceel aan de Oeverwal behandeld. Deze was toen nog geen eigenaar van deze grond achter het perceel. Hierop is negatief gereageerd op basis van dezelfde argumenten die ook nu aan woningbouwontwikkeling op dit perceel in de weg staan.
Ná de afwijzing van dit verzoek is de grond achter het perceel aan de Herenweg 48 verkocht aan deze eigenaar, om dit bij de tuin van het perceel aan de Herenweg 48 te voegen. Hiermee is de inrichting als tuin toegestaan, net als bij de twee naastgelegen percelen aan de Herenweg, maar is een woningbouwontwikkeling niet mogelijk.
Vanaf deze verkoop heeft deze eigenaar op verschillende momenten gevraagd om hier een woningbouwontwikkeling toe te staan. Hierop is consequent afwijzend gereageerd.
Vanaf 2020 zijn hiervoor verzoeken ingediend door de huidige initiatiefnemers onder de noemer van een CPO project. Ook hierop is consequent aangegeven dat dit niet mogelijk is in het belang van de openheid, zichtlijnen en buffer tussen de cultuurhistorische bebouwing aan de Herenweg en de hierachter gelegen woonwijk. Hiermee is van 2009 tot en met 2024 door de verschillende bestuursperiodes heen sprake geweest van een consistente en voorspelbare beoordeling van de ruimtelijke consequenties van een woningbouwontwikkeling op dit perceel.
Naast formele reacties en bevestigingen per email, is hierop ook in verschillende gesprekken toelichting gegeven. In deze gesprekken is ook meegedacht over andere mogelijkheden en zijn diverse suggesties gedaan voor alternatieve locaties. Hier zijn initiatiefnemers niet op ingegaan. Naar
Raadsinformatiebrief | pagina 1
Raadsinformatiebrief aanleiding van de verschillende initiatieven en is voor de locatie aan de Herenweg tussen de nrs. 48 en 54 wel geconcludeerd dat hier een ontwikkeling mogelijk is met behoud van de aanwezige ruimtelijke kwaliteit. Hiervoor zijn initiatiefnemers begin 2023 uitgenodigd om met een uitgewerkt plan te komen dat aan de meegegeven randvoorwaarden voor inpassing op het perceel voldoet. Hierop is in november 2023 een vooroverleg ingediend dat identiek was aan het eerdere verzoek en waarin op geen enkele wijze aan de gestelde randvoorwaarden wordt voldaan. Om deze reden zijn de vooroverleggen in april jl. afgewezen.
Vraag 1 In september 2023 heeft de wethouder aangegeven dat hij een principeverzoek voor de bouw van starterswoningen aan de Oeverwal van het CPO / dorpsraad Hoogwoud met een positieve grondhouding tegemoet zou zien. Toch is de aanvraag opnieuw afgewezen met onderstaande argumentering: “De onbebouwde gronden waarop de initiatieven zien, vormen samen met de daaromheen liggende gronden een buffer tussen de bebouwing aan het historische lint en de wijk die hierachter is gelegen. Dit is zowel vanuit het cultuurhistorisch perspectief van het dorpslint en de stolpen waardevol, maar is ook een uitgangspunt geweest bij de opzet van de woonwijk die hierachter gelegen is. Hierbij is een groene, parkachtige omlijsting belangrijk uitgangspunt geweest bij de stedenbouwkundige opzet van deze wijk en is de groene zone tussen de wijk en de historische stolpen aan de Herenweg bewust opgenomen Het perceel moet opengehouden worden en fungeert als een buffer tussen de cultuurhistorisch waardevolle bebouwing aan de Herenweg en de daarachter gerealiseerde wijk. Bij de ontwikkeling van de woonwijk achter de Herenweg is als uitgangspunt genomen dat sprake moet zijn van een ruim opgezet plan in een parkachtige groene omgeving. Er is rekening gehouden met de openheid achter de Herenweg en behoud van doorzichten vanuit de woonwijk naar de parkzone. Bebouwing van deze locatie doet afbreuk aan deze waarden en is om deze reden ruimtelijk niet wenselijk.” De woningen die aan de Kreekrug staan - die haaks op de Oeverwal gebouwd zijn - staan dichter op de lintbebouwing dan de bedoelde locatie voor de starterswoningen.
Als de buffer tussen de bestaande lintbebouwing en die nieuw gebouwde wijk zo belangrijk is, kan het college dan uitleggen waarom de woningen aan de Kreekrug wel dichter op de lintbebouwing gebouwd mochten worden en geen afbreuk doen aan de waarden van openheid achter de lintbebouwing? En als dat toegestaan werd dan is dat toch een precedent dat de bouw van de starterswoningen toe moet staan?
Antwoord op vraag 1 De woningen aan de Oeverwal zijn op basis van een integraal stedenbouwkundig ontwerp tot stand gekomen en de hierover gemaakte keuzes zijn door de gemeenteraad in het bestemmingsplan voor de nieuwe woonwijk vertaald.
Raadsinformatiebrief | pagina 2
Raadsinformatiebrief Voor de woningen aan de Kreekrug is aangesloten bij de bestaande ruimtelijke structuur en erfindeling rondom de bestaande stolpboerderij op de Herenweg 46. Hiermee verschilt dit van de percelen Herenweg 54 t/m 48 waarbij de erven bij de stolpboerderijen dieper zijn en deze groene, onbebouwde structuur aansluiten bij de parkachtige zone rondom de woonwijk de Oeverwal.
Deze verschillen in omstandigheden en achtergrond maken dat hier geen sprake is van een precedent waardoor de bouw van starterswoningen toegestaan moet worden.
Vraag 2 Het college stelt in de RIB dat het oogmerk van de koper (zijnde huidig perceeleigenaar) bij de verwerving in 2009 van onderhavig perceel Oeverwal was: ‘toevoeging bij het perceel Herenweg 48 en daarmee het gebruik als tuin’. Dit is onvolledig. In artikel 5.6 van de koopovereenkomst is het de koper van onderhavig perceel toegestaan om het perceel te gebruiken als erf en tuin behorende bij zijn perceel. In het opvolgend artikel 5.7 is expliciet opgenomen dat ‘voorzover koper voornemens is het verkochte in afwijking van het normale feitelijke gebruik te gebruiken, koper zelf voor benodigde vergunningen, ontheffingen en dergelijke zorg dient te dragen’. Dit artikel sluit ander gebruik dan erf of tuin niet uit en benadrukt zelfs de mogelijkheid tot wijziging van gebruik of bestemming.
Waarom is deze tekst niet volledig in de argumentatie van het college opgenomen want dit zorgt toch voor vooringenomenheid inzake dit voorstel en wij willen toch juist transparantie?
Antwoord op vraag 2 De argumentatie in de RIB verwijst niet naar de hierover opgenomen artikelen in de privaatrechtelijke koopovereenkomst. In een privaatrechtelijke koopovereenkomst wordt enkel bevestigd wat de juridische gebruiksmogelijkheden op dat moment zijn. De argumentatie in de RIB is gebaseerd op de grondprijs die destijds voor de grond is betaald én de afwijzing van een verzoek voor het ontwikkelen van woningen op deze grond die nog voorafgaand aan de grondverkoop was ingediend. Hieruit komt nadrukkelijk het oogmerk naar voren om de grond als tuin aan het perceel Herenweg 48 toe te voegen en niet als afzonderlijk perceel voor een ruimtelijke ontwikkeling.
Met het artikel in de koopovereenkomst over ‘voorgenomen afwijking van het normale feitelijke gebruik’ wordt enkel feitelijk gewezen op de hiervoor benodigde ruimtelijke en bestuursrechtelijke benodigde vergunningen. Dit zijn standaardpassages die in koop- of huurovereenkomst voor gemeentegrond worden opgenomen.
Vraag 3 De wethouder gaf in de raadsvergadering te kennen dat hij het principeverzoek met een positieve houding te benaderen.
Raadsinformatiebrief | pagina 3
Raadsinformatiebrief Kan het college de CDA fractie uitleggen waar de positieve houding tijdens de behandeling van het principeverzoek uit blijkt?
Antwoord op vraag 3 Er is opnieuw met open blik en integraal naar het initiatief gekeken. Hierbij zijn naast de genoemde ruimtelijke belangen ook het belang van versnelling van woningbouw voor Hoogwoud en het bouwen van woningen voor de doelgroep jongeren/starters betrokken.…
Bekijk de brief: Beantwoording schriftelijke vragen CDA over CPO Hoogwoud
Bron: raadsinformatie van de gemeente Opmeer (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.