schriftelijke vragen Boyleweg 2 definitief
Een raadslid stelde op 29 augustus 2023 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Nissewaard (17 vragen).
In het kort
17 vragen en wat het college antwoordt
- Kan het College een korte toelichting op de werking van het systeem van erfpacht? → Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken1.
- Er wordt in het memo gesproken over “veiling van het recht van erfpacht Boyleweg 2”. → Hiermee wordt het recht van erfpacht, inclusief de opstal, bedoeld dat in het openbaar is verkocht via een elektronische veiling.
- Wat is er feitelijk geveild? → Feitelijk gezien is het recht van erfpacht geveild.
- Kan het College geen erfpacht opleggen, als de gemeente niet zelf kan beschikken over het recht op erfpacht? → De gemeente heeft de grond in erfpacht uitgegeven aan de erfpachter.
- Wie is de feitelijke eigenaar van de grond? → De gemeente is de blote eigenaar van de grond.
- Was er niet gewoonweg sprake van een executoriale, openbare veiling van het pand aan de Boyleweg 2 na beslaglegging door de gemeente op grond van een openstaande… → Ja, dat klopt.
- Waarom heeft de gemeente via notariskantoor Fokkema Linssen uit Rotterdam een openbare veiling laten uitschrijven? → De gemeente heeft besloten over te gaan tot een openbare veiling, omdat de erfpachter vanaf 2017 niet aan zijn betalingsverplichtingen aan de gemeente heeft voldaan.
- Waarom was de gemeente ook voornemens zelf te bieden en waarom heeft zij dit ook gedaan? → Het college van B&W heeft besloten om zelf een bod uit te brengen om te voorkomen dat de veiling als gevolg van ontbrekende belangstelling vanuit de markt zou mislukken.
Overgenomen uit de brief van het college; hieronder staan de volledige vragen en antwoorden.
Aanleiding
College van burgemeester en wethouders
Gemeenteraad
datum
pagina
aantal bijlagen
betreft
12 juni 2023
1 van 8
2
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
uw kenmerk
ons kenmerk
eenheid
behandelaar
Ruimtelijke Realisatie
E.E. Versteeg
Geachte leden van de gemeenteraad, Op maandag 22 mei 2023 heeft het college van B&W u een memo gestuurd met betrekking tot de veiling van het recht van erfpacht Boyleweg 2 te Spijkenisse. Naar aanleiding van dit memo hebben de fracties van VOOR Nissewaard en CDA Nissewaard op 31 mei 2023 vragen aan het college van B&W gesteld. Met deze brief willen we deze vragen beantwoorden.
De volgende vragen zijn gesteld:
Vragen en antwoorden
Vraag 1
Kan het College een korte toelichting op de werking van het systeem van erfpacht?
Antwoord van het college
Erfpacht is een zakelijk recht dat de erfpachter de bevoegdheid geeft eens anders onroerende zaak te houden en te gebruiken1. Kort gezegd betekent dit dat een grondeigenaar grond in erfpacht uit kan geven aan een erfpachter. Deze krijgt hierdoor in economische zin een positie die vergelijkbaar is met die van eigenaar. De erfpachter mag de in erfpacht uitgegeven grond voorzien van een opstal en het recht van erfpacht, inclusief de opstal, verkopen. In ruil voor het recht van erfpacht betaalt de erfpachter een vergoeding (de erfpachtcanon) aan de grondeigenaar (de blote eigenaar). Bij de uitgifte in erfpacht kan een specifieke bestemming worden opgelegd. In dit geval is de grond uitgegeven voor een computerservicebedrijf of een bedrijf dat past binnen de bestemming van het bestemmingsplan.
1
Bron: Burgerlijk Wetboek 5, titel 7, artikel 85, lid 1.
Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail [email protected] www nissewaard.nl
datum
ons kenmerk
12 juni 2023
pagina
betreft
2 van 8
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
Vraag 2
Er wordt in het memo gesproken over “veiling van het recht van erfpacht Boyleweg 2”. Wat wordt hiermee bedoeld?
Antwoord van het college
Hiermee wordt het recht van erfpacht, inclusief de opstal, bedoeld dat in het openbaar is verkocht via een elektronische veiling.
Vraag 3
Wat is er feitelijk geveild?
Antwoord van het college
Feitelijk gezien is het recht van erfpacht geveild. Op het recht van erfpacht was een opstal gevestigd, wat op het moment van veilen een ondeelbaar onderdeel van het recht van erfpacht uitmaakte.
Vraag 4
Kan het College geen erfpacht opleggen, als de gemeente niet zelf kan beschikken over het recht op erfpacht? Toelichting: De tekst van de memo hebben wij zo gelezen dat de gemeente een bod van 1000 euro heeft uitgebracht op het recht op erfpacht, en dat later de gemeente nog een bod van 3000 heeft uitgebracht. De vraag is derhalve waarom het nodig was, dat de gemeente zelf een bod heeft gedaan. Was het, zonder dat bod, niet mogelijk om erfpacht op te leggen? Het is juist ook om deze onduidelijkheid dat wij bij vraag 1 verzoeken om een korte omschrijving van de werking van het systeem van erfpacht.
Antwoord van het college
De gemeente heeft de grond in erfpacht uitgegeven aan de erfpachter. De erfpachter heeft de contractuele verplichting om voor het houden van het recht van erfpacht jaarlijks een vergoeding (de canon) aan de gemeente als grondeigenaar te betalen. Wanneer de erfpachter niet aan die betalingsverplichting voldoet, dan kan het recht van erfpacht gedwongen worden verkocht door middel van een (executoriale) veiling. Dit is een uiterste keuze om betaling af te dwingen, aan de veiling gaat namelijk een lang invorderingstraject vooraf. De veiling van het recht van erfpacht kan zodoende vergeleken worden met een situatie waarbij een hypotheekhouder (bijvoorbeeld een bank) een woning executoriaal veilt, wanneer de bewoner maandelijkse hypotheek niet betaalt.
Bij een veiling wordt aan een ieder (dus ook aan de gemeente) de mogelijkheid geboden om het recht van erfpacht te kopen. Wanneer de gemeente zou hebben gekocht zou er ‘vermenging’ optreden, waarbij het blote eigendom (de grond) en het recht van erfpacht (het recht om de grond te gebruiken) in handen van één eigenaar komen (in dit geval de gemeente). De gemeente zou in dit scenario niet de openstaande schuld hebben kunnen innen op een nieuwe koper, maar wel de volle eigendom hebben verkregen van het perceel en de hierop gevestigde opstallen.
Tijdens de veiling heeft de gemeente als eerste een bod uitgebracht van € 1000,-. Het daarop volgende bod van € 3.000,- was niet van de gemeente.
Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail [email protected] www nissewaard.nl
datum
ons kenmerk
12 juni 2023
pagina
betreft
3 van 8
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
Vraag 5
Wie is de feitelijke eigenaar van de grond?
Antwoord van het college
De gemeente is de blote eigenaar van de grond. De erfpachter is eigenaar van het recht van erfpacht op de grond met de daarop gevestigde opstal.
Vraag 6
Was er niet gewoonweg sprake van een executoriale, openbare veiling van het pand aan de Boyleweg 2 na beslaglegging door de gemeente op grond van een openstaande erfpachtschuld door de erfpachter?
Antwoord van het college
Ja, dat klopt. Feitelijk/juridisch gezien is het recht van erfpacht geveild, met de daarop aanwezige opstal (het pand). De erfpachter had een jarenlange betalingsachterstand in de betaling van de canon (de jaarlijkse vergoeding voor het recht van erfpacht), waarvoor de gemeente executoriaal beslag heeft gelegd en op grond waarvan is geveild.
Vraag 7
Waarom heeft de gemeente via notariskantoor Fokkema Linssen uit Rotterdam een openbare veiling laten uitschrijven?
Antwoord van het college
De gemeente heeft besloten over te gaan tot een openbare veiling, omdat de erfpachter vanaf 2017 niet aan zijn betalingsverplichtingen aan de gemeente heeft voldaan. Hierdoor was de vordering van de gemeente op de erfpachter opgelopen tot € 404.046,10. Bij een veiling of verkoop kan een canonvordering tot maximaal vijf jaar terug in rekening worden gebracht bij de koper. Dat betekent dat op dit moment de vordering uit 2017 niet op een nieuwe koper kan worden verhaald. De gemeente loopt daardoor nu al het risico dat € 37.746,08 als oninbaar zal moeten worden afgeboekt, zijnde de openstaande schuld uit 2017. De veilingkoper is verplicht de canonachterstand vanaf 2018 te betalen aan de gemeente via de notaris. Fokkema Linssen Notarissen heeft veel kennis en ervaring met het houden van veilingen. De gemeente heeft de afgelopen jaren twee keer eerder met dit kantoor gewerkt om achterstallige canon te innen.
Vraag 8
Waarom was de gemeente ook voornemens zelf te bieden en waarom heeft zij dit ook gedaan?
Antwoord van het college
Het college van B&W heeft besloten om zelf een bod uit te brengen om te voorkomen dat de veiling als gevolg van ontbrekende belangstelling vanuit de markt zou mislukken. Wanneer er vanuit de markt geen biedingen zouden komen, dan zou de situatie van leegstand en een oplopende betalingsachterstand blijven voortbestaan. Vooraf werd dit risico door de veilingnotaris en de ambtelijke organisatie weliswaar klein geacht, maar met het besluit werd het risico op het mislukken van de veiling volledig uitgesloten.
Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail [email protected] www nissewaard.nl
datum
ons kenmerk
12 juni 2023
pagina
betreft
4 van 8
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
Tijdens de openbare veiling bleek dat er geen biedingen in de eerste opbodfase werden gedaan, reden waarom de gemeente een bod van € 1.000,- heeft uitgebracht. Dit bod is nadien eenmalig door een andere partij overboden, met een bod van € 3.000,-.
Vraag 9
Wat waren de (financiële) gevolgen voor de gemeente als de veiling was mislukt?
Antwoord van het college
Wanneer de veiling zou zijn mislukt, dan zou de situatie van leegstand en een oplopende betalingsachterstand blijven voortbestaan. De totale vordering op de erfpachter zou als gevolg van de erfpachtcanon 2023 oplopen tot € 484.309,96 en een bedrag van € 110.012,88 zou mogelijk oninbaar worden, omdat de vordering uit 2018 vanwege de maximale terugvordertermijn van vijf jaar niet op een nieuwe koper kan worden verhaald.
De gemeente zou bovendien geen andere middelen meer hebben om betaling van de openstaande vordering af te dwingen. De executoriale veiling is een uiterste middel om tot invordering van de schuld te komen. Als de veiling zou zijn mislukt, dan zou de gemeente alleen nog over kunnen gaan tot opzegging van het recht van erfpacht, waarbij de waarde van het recht van erfpacht moet worden vergoed aan de erfpachter onder aftrek van de vordering van de gemeente.
Vraag 10
Wie heeft het winnende, finale bod uitgebracht en hoe is deze bieder bij de openbare veiling betrokken geraakt?
Antwoord van het college
Het hoogste bod is uitgebracht door de heer Bot uit Maasland. De heer Bot is eigenaar van Collect Cars. Collect Cars was op het moment van veilen de enige bekende gebruiker van Boyleweg 2, specifiek het parkeerterrein.
De gemeente is niet bekend met de omstandigheden waaronder deze bieder bij de openbare veiling betrokken is geraakt.
Vraag 11
Heeft de gemeente een actieve rol gehad in het betrekken van deze bieder?
Antwoord van het college
Nee, de gemeente heeft – behoudens de veilingnotaris, de vier overige beslagleggers op het recht van erfpacht en (advocaten van) de erfpachter en de hypotheekhouders – geen contact met derden gehad over de openbare veiling.
Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail [email protected] www nissewaard.nl
datum
ons kenmerk
12 juni 2023
pagina
betreft
5 van 8
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
Vraag 12
Is de bieder nu ook de daadwerkelijke eigenaar van het pand aan de Boyleweg? Zo nee, aan wie/welke partij heeft daadwerkelijke gunning van het pand plaatsgevonden?
Antwoord van het college
Ja, gunning heeft plaatsgevonden aan de hoogste bieder. Deze zal, na betaling van de veilingkosten, de vordering van de erfpachtcanon uit de periode 2018-2022 en de koopsom, na het passeren van de akte van kwijting in het kadaster worden ingeschreven als eigenaar van het recht van erfpacht. De akte van kwijting wordt binnen zes weken na gunning gepasseerd. De heer Bot heeft voor zich of nader te noemen meester zijn bod uitgebracht. Hij zal dus nog een ‘nadere meester’, een andere partij, als koper kunnen aanwijzen.
Vraag 13
Klopt het dat de erfpachter meerdere malen en ook nog daags voor de openbare veiling, heeft aangeboden de erfpachtschuld in te willen lossen en dat het College dit aanbod heeft afgeslagen?
Antwoord van het college
Nee, de gemeente is door (advocaten van) de erfpachter en de hypotheekhouder wel benaderd met voorstellen, maar die betroffen niet uitsluitend het betalen van de volledige openstaande vordering.
Daarbij wordt opgemerkt dat alleen het betalen van de vordering aan de gemeente de veiling niet had kunnen voorkomen, omdat hiervoor ook de toestemming van de hypotheekhouders en de vier overige beslagleggers op het recht van erfpacht benodigd zou zijn.
Vraag 14
Wat is de lezing van het College hierop en kan er een feitenrelaas worden opgesteld van alle contactmomenten en contactvormen tussen gemeente en erfpachter?
Antwoord van het college
De erfpachter (Bovri/dhr. W. Moerland) is op 4 augustus 2021 door de rechtbank van Rotterdam veroordeeld de openstaande vordering inzake de erfpachtcanon te betalen. Op 24 februari 2022 heeft de deurwaarder namens de gemeente executoriaal beslag gelegd op het recht van erfpacht, omdat betaling van de vordering uitbleef. Hierbij is een openbare veiling aangekondigd indien de openstaande vordering niet zou worden betaald.
Op 14 maart 2022 heeft de eerste hypotheekhouder (Venwood) aangezegd de aangekondigde veiling te willen overnemen op grond van het recht van parate (eerste) executie. Omdat (executie)verkoop door de eerste hypotheekhouder uitbleef, is namens de gemeente bij de voorzieningenrechter gevorderd een termijn te stellen waarbinnen de hypotheekhouders (ook de 2e hypotheekhouder (Cerato/dhr. H. Moerland) de (executie)verkoop zouden moeten hebben gerealiseerd. Bij beschikking van 17 oktober 2022 heeft de rechter de hypotheekhouders gelegenheid gegeven tot 26 januari 2023 om tot een verkoop te komen.
Op het moment van beschikking door de voorzieningenrechter waren hypotheekhouders en erfpachter in gesprek met een eerste gegadigde in verband met een mogelijke verkoop. Dit betrof
Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail [email protected] www nissewaard.nl
datum
ons kenmerk
12 juni 2023
pagina
betreft
6 van 8
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
een groot Engels bedrijf dat een datacentrum zou willen vestigen in Boyleweg 2, wat past binnen het vigerende bestemmingsplan. In opdracht van de gegadigde heeft makelaar CBRE een uitgebreid Due Diligence-onderzoek uitgevoerd, waaraan de gemeente per mail en middels telefonische en digitale overleggen heeft meegewerkt. De gegadigde is uiteindelijk afgehaakt, naar zeggen van Moerland omdat de gemeente voornemens is om medewerking te verlenen aan het wijzigen van de milieuvergunning van Nijman Zeetank voor Wattweg 2 (gelegen naast Boyleweg 2). Hoewel deze vergunning volgens de DCMR geen ontoelaatbaar veiligheidsrisico oplevert voor de gebruikers van Boyleweg 2 en zodoende op basis van wet- en regelgeving niet kan worden geweigerd, zou dit door de geïnteresseerde partij als te risicovol worden beschouwd. Op 27 december 2022 heeft CBRE namens de partij aan de erfpachter laten weten dat zij niet tot aankoop van het recht van erfpacht over zal gaan.
Na het afhaken van de eerste gegadigde is de erfpachter in gesprek geraakt met een tweede geïnteresseerde partij. Deze was in de locatie geïnteresseerd vanwege een offerte van Stedin om een 12 MW stroomaansluiting op de Boyleweg 2 te realiseren. De offerte had een looptijd van 90 dagen en zou door Stedin niet worden verlengd. Op 7 februari 2023 heeft een verkennend gesprek plaatsgevonden op het stadhuis tussen de gemeente en de erfpachter en een vertegenwoordiger van de gegadigde, waarin de gemeente het bestemmingsplan, de erfpachtconstructie en medewerking aan de stroomaansluiting heeft toegelicht. Op 24 maart 2023 heeft CBRE namens tweede gegadigde aan de erfpachter laten weten niet tot aankoop over te gaan, omdat het retrofit maken van het datacenter in de huidige marktomstandigheden (o.a. door de toegenomen kosten (energie-, verbouwings-, personeelskosten etc.) en stijgende rentes) voor hen geen rendabele business case zou opleveren.
Omdat de termijn die door de voorzieningenrechter aan de erfpachter en de hypotheekhouders was gegeven inmiddels was verstreken, heeft de gemeente op 16 maart 2023 opdracht gegeven aan Fokkema Linssen Notarissen te Rotterdam om het recht van erfpacht aan de Boyleweg 2 (digitaal) te veilen.
Op 5 april 2023 heeft de gemeente een mail van de veilingnotaris ontvangen met daarin begrepen een getekende koopovereenkomst tussen Bovri en een derde geïnteresseerde koper. De gemeente was niet eerder geïnformeerd over deze gesprekken. In de koopovereenkomst (die niet was voorzien van persoonsgegevens van de ondertekenaars, waardoor tekenbevoegdheid niet kon worden vastgesteld) stond vermeld dat koper voornemens is het verkochte te gebruiken als pand ter verhuur (bewoning) aan asielzoekers/statushouders/arbeidsmigranten. In reactie hierop heeft de gemeente aangegeven geen medewerking te willen verlenen aan dit gebruik en in de koopovereenkomst geen reden te zien de veiling op te schorten.
In de dagen voorafgaand aan de veiling op 8 mei 2023 is er tussen (advocaten van) de erfpachter, hypotheekhouders en de gemeente veelvuldig emailcontact geweest, al dan niet via de veilingnotaris.
Op 3 mei heeft advocaat Spronken namens de heer Moerland via de veilingnotaris aangegeven dat zij het niet eens zijn met betaling van de volledige vordering ter voorkoming van de veiling, omdat de vordering het bedrag van de beslaglegging uit 2021 overschreed. Dit komt doordat de vordering blijft
Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail [email protected] www nissewaard.nl
datum
ons kenmerk
12 juni 2023
pagina
betreft
7 van 8
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
oplopen. De gemeente heeft zich, in overleg met de notaris, op het standpunt gesteld dat de volledige vordering tot maximaal vijf jaar terug moet worden voldaan en dat beslagleggers en hypotheekhouders akkoord moeten gaan met het opschorten van de veiling. Het feitelijke voorstel van de advocaat was om de veiling voor een bepaalde periode op te schorten.
Op 8 mei 2023 heeft de openbare veiling plaatsgevonden. De gemeente had nadien tot 23 mei 2023 de tijd om te besluiten tot gunning aan de hoogste bieder over te gaan. In deze periode heeft de gemeente nog twee voorstellen ontvangen, die in de afweging om tot gunning over te gaan zijn meegenomen.
Op 12 mei 2023 ontving de gemeente via de notaris een mail van de advocaat van de eerste hypotheekhouder, (Venwood), waarin het voorstel werd gedaan om zowel de betalingsachterstand in te lossen als het blote eigendom te verwerven voor een bepaald bedrag. De koopsom van het blote eigendom (dus feitelijk de grond, die eigendom van de gemeente is) zou hierdoor zeer laag uitvallen. Dit voorstel bood onvoldoende houvast voor een oplossing, en dit zou nadelige financiële consequenties hebben voor de gemeente. Zodoende was dit voorstel geen reden voor de gemeente om niet te gunnen aan de hoogste veilingbieder.
Op 12 mei 2023 is ook een mail ontvangen van de heer H. Moerland. Deze mail bevat geen concreet voorstel, maar verzocht om de gunning aan de hoogste bieder af te wijzen en wederom met partijen in gesprek te gaan. Er was echter geen reden aan te nemen dat gesprekken tot een andere oplossing zouden leiden.
Op 22 mei 2023 heeft het college besloten om over te gaan tot gunning aan de koper op de veiling van 8 mei 2023.
Vraag 15
Waarom heeft het College ervoor gekozen om beide zaken (erfpacht en hoger beroep) afzonderlijk van elkaar te behandelen en niet in elkaars verlengde te zien?
Antwoord van het college
Het college is van mening dat het geschil over het mogelijke gebruik van het pand voor de opvang van arbeidsmigranten in de periode 2016-2018 op basis van de in 2016 verleende tijdelijke (publiekrechtelijke) ontheffing voor de opvang van asielzoekers los staat van de contractuele verplichting van de erfpachter om op basis van de (privaatrechtelijke) erfpachtovereenkomst uit 1982 jaarlijks canon te betalen.
Vraag 16
Is het College zich ervan bewust, dat mocht erfpachter in het gelijk gesteld worden in de hoger beroepzaak, dit enorme financiële gevolgen kan hebben voor de gemeente nu het pand feitelijk onteigend is van erfpachter?
Antwoord van het college
Het college ziet de hoger beroepszaak met vertrouwen tegemoet en wil niet vooruitlopen op eventuele consequenties van een uitspraak.
Postadres Postbus 25, 3200 AA Spijkenisse Bezoekadres Raadhuislaan 106, 3201 EL Spijkenisse Telefoon 14 0181 E-mail [email protected] www nissewaard.nl
datum
ons kenmerk
12 juni 2023
pagina
betreft
8 van 8
Schriftelijke vragen inzake Boyleweg 2
Wel merkt het college op dat het pand niet ‘feitelijk onteigend’ is, maar dat het recht van erfpacht op een openbare veiling is verkocht en dat aan de erfpachter en de hypotheekhouders voorafgaand geruime tijd medewerking is verleend om tot een minnelijke oplossing te komen.
Vraag 17
Heeft het College hier voorzieningen voor getroffen?
Antwoord van het college
Nee, hier is geen voorziening voor getroffen.
Bekijk de brief: Beantwoording schriftelijke vragen Boyleweg 2 definitief
Bron: raadsinformatie van de gemeente Nissewaard (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.