Volkshuisvestingsprogramma (224735).pdf

Vraag 1

Wat is de precieze betekenis van het planuitstel (bladzijde 5) van 30%?

Antwoord van het college

In de Wet Regie is vastgelegd dat gemeenten moeten zorgen voor voldoende capaciteit in hun nieuwbouwprogrammering, rekening houdend met het feit dat er in de praktijk regelmatig woningbouwplannen vertraagd raken, bijvoorbeeld door bezwaarprocedures. Daarom is in de Woondeal opgenomen dat de U10-gemeenten en provincie op de korte termijn (2030) sturen op 30% over-programmering voor de realisatie van de woningbouwopgave in de regio.

Dus voor elke 100 woningen die we willen bouwen programmeren we er 130 in de capaciteit, zodat we de 100 ook halen als er planuitval optreedt.

Vraag 2

Op bladzijde 5 staat het aantal woningen genoemd (bij ‘Woningbehoefte’). Is het aantal van 320 (t/m 2030) opgenomen in de 530 (t/m 2040)?

Antwoord van het college

Of hebben we het over 850 woningen in totaal?

Het gaat om 530 woningen totaal tot en met 2040.

Vraag 3

Waarom is bij de aandachtsgroepen (bladzijde 6) “(naast ouderen > 65)” zo opgenomen?

Antwoord van het college

In het Rijksprogramma ‘Een thuis voor iedereen’ zijn aandachtsgroepen benoemd die in het volkshuisvestingsprogramma terug moeten komen omdat zij een kwetsbare positie hebben op de woningmarkt. Ouderen zijn een belangrijke aandachtsgroep als het gaat om de toekomst van wonen en zorg, maar er zijn ook andere groepen die extra aandacht nodig hebben. Een deel van de groepen doet een beroep op de sociale woningvoorraad. Naast ouderen betreft dit dus de opsomming zoals genoemd op bladzijde 6.

Vraag 4

Hoeveel % van de vraag betreft de aandachtsgroepen eigenlijk?

Antwoord van het college

In de provinciale Woonzorganalyse (2024) heeft Companen de huisvestingsvraag berekend voor de behoefte aan zelfstandige woonruimte onder uittreders uit instellingen. Wanneer we het aantal uittreders, dat behoefte heeft aan zelfstandige woonruimte, afzetten tegen de vrijkomende corporatiewoningen per jaar betekent dit dat jaarlijks ongeveer 10% van deze woningen benodigd zijn om deze uittreders te huisvesten.

Wanneer we naast het aantal uittreders ook de woningbehoefte van statushouders meenemen (12; uitgaande van het scenario ‘hoog’ en een gemiddelde huishoudensgrootte van 2 personen) betekent dit dat jaarlijks ongeveer 31% van deze

 woningen benodigd zijn om uittreders en statushouders te huisvesten. Dit aantal fluctueert per jaar, afhankelijk van geopolitieke omstandigheden. Naast deze groepen worden ook een aantal urgentieverklaringen per jaar in Oudewater uitgegeven, dit aantal fluctueert tussen de 1 en de 3 personen per jaar.

Landelijk wordt een percentage van 30% toewijzing van sociale huurwoningen aan aandachtsgroepen vaak gezien als een na te streven maximum, om voldoende woningen over te houden in het reguliere aanbod. Oudewater zit aan de hoge kant omdat zij relatief weinig sociale huurwoningen heeft. Doordat in de gemeente voortaan gemiddeld 30 procent sociale huur in de nieuwbouwprojecten gemeentebreedt moet worden opgenomen, zal het aandeel sociale huurwoningen in Oudewater de komende jaren gaan toenemen en zal het percentage toewijzingen aan aandachtsgroepen daardoor gaan dalen.

Vraag 5

Op bladzijde 6 staat het rijksbeleid over gelijkmatige spreiding van kwetsbare groepen opgenomen. Wat zijn de uitgangspunten voor lokale spreiding en wat wordt momenteel gedaan om dit te realiseren?

Antwoord van het college

Met woningcorporatie de Woningraat is afgesproken in de Prestatieafspraken om kwetsbare groepen zo veel mogelijk te spreiden zodat er een evenredige verdeling ontstaat en daarmee spreiding van aandachtsgroepen bereikt wordt. Dit wordt jaarlijks bij de evaluatie van de Prestatieafspraken tussen de gemeente Oudewater en de Woningraat teruggekoppeld.

Vraag 6

Op bladzijde 7 staat dat met Stichting 1575 een gesprek is gevoerd. Volgens de KvK bestaat deze stichting uit 1 persoon. Waarom is voor dit document met Stichting 1575 gesproken?

Antwoord van het college

Op basis waarvan maakt het college een keuze wie wordt geconsulteerd voor nieuw beleid?

Er is een gesprek gevoerd met Stichting 1575 omdat er een zienswijze is ingediend door de stichting naar aanleiding van de aankondiging dat het participatietraject werd opgestart voor het Volkshuisvestingsprogramma.

Vraag 7

Op bladzijde 8 wordt gesproken over enquête. Wij ontvangen graag de volledige resultaten van de enquête. Waar verschilt de uitkomst van de enquête tot het voorgestelde huisvestingsprogramma?

Antwoord van het college

Wat is de verklaring voor deze verschillen?

De resultaten van de enquête worden hierbij meegestuurd. Het doel van de inwonersenquête in het participatietraject was om inzicht verkrijgen in de onderwerpen die inwoners van Oudewater belangrijk vinden als het gaat om wonen. De uitkomsten van de enquête zijn meegenomen als overweging in het Volkshuisvestingsprogramma, en ondersteunen de belangrijkste gekozen beleidsrichtingen, zoals een sterkere focus op koopstartkansen voor jongeren. Gezien de uiteenlopende reacties op de verschillende vragen is het niet mogelijk om een volledig beeld te geven in hoeverre het Volkshuisvestingsprogramma verschilt van de uitkomsten uit enquête. Wel kan worden gesteld dat alle resultaten zijn meegenomen en zijn gebruikt om inzicht te krijgen in de woonwensen van de inwoners uit Oudewater, zoals ook te zien is in hoofdstuk 1 onder het kopje uitkomst participatietraject.

Vraag 8

Op bladzijde 17 wordt gesproken over de Wet Regie Volkshuisvesting. Er wordt gesteld dat we hierop vooruit gaan lopen. In veel andere gevallen lopen we juist niet voor op nog vast te stellen wetgeving. Waarom nu wel?

Antwoord van het college

Inmiddels heeft de Tweede Kamer ingestemd met de Wet Versterking regie, het wetsvoorstel moet wel nog worden behandeld in de Eerste Kamer. Aangezien de Woonvisie in Oudewater is afgelopen (2025) moest er een nieuwe woonvisie worden opgesteld. Vanwege de verwachting dat de wet dit jaar nog zal worden aangenomen (en de recente instemming met de Wet Versterking Regie eind maart van dit jaar) is er voor gekozen om, net als in de gemeente Woerden, een Volkshuisvestingsprogramma op te stellen.

9. Op bladzijde 18 staat: maatschappelijke opgave om een inclusieve en leefbare woningmarkt voor alle inwoners van Oudewater te creëren. Dit is de kern: VOOR ALLE INWONERS VAN OUDEWATER. Maar voor ons blijft onduidelijk wat de woningbouwbehoefte is van OUDEWATER zelf. Er wordt gerefereerd aan verplichte landelijke percentages sociale huur en betaalbare koop, maar het blijft onduidelijk wat de Oudewaterse behoefte is. Daarom de vraag wat de objectieve en aantoonbare Oudewaterse behoefte is (consument gericht) en hoe dat zich verhoudt tot het voorgestelde beleid.

Onderzoeksbureau ABF Research heeft in 2024 onderzoek gedaan naar de woningbehoefte voor de gemeente Oudewater en op basis daarvan het ‘consumentgericht bouwprogramma’ gepresenteerd. Dit consumentgerichte bouwprogramma wordt in het volkshuisvestingsprogramma gepresenteerd in tabel 4. Het consumentgericht bouwprogramma geeft de vraag weer op basis van de autonome behoefte binnen Oudewater. Dit consumentgerichte programma sluit goed aan op de wettelijke richtlijnen rond middeldure huur en koop, maar onderschat enigszins de behoefte aan sociale huur, omdat die deels ook wordt bepaald door de ‘fair share’ afspraken in de U10-regio en de

 instroom van aandachtsgroepen. Daarom is in het voorgestelde beleid uitgegaan van een hogere behoefte aan sociale huur, in overeenstemming met de landelijke richtlijnen.

10. Graag willen we de sociaal economische inkomensverdeling van woningzoekende en de relatie met de woningbouwbehoefte Oudewaternaren als bijlage van dit stuk. Kan het college hierin voorzien?

De inkomensverdeling staat vermeld in het Volkshuisvestingsprogramma Oudewater op pagina 20 onder figuur 4. De inkomensverdeling benadrukt het belang van een goede mix van woningen voor verschillende sociaaleconomische positie van huishoudens maar geeft geen volledig beeld over de woonbehoefte in Oudewater. Dit komt omdat inkomen niet een op een kan worden gekoppeld aan de woonbehoefte in Oudewater. Daarom is er gekozen om de inkomensverdeling wel op te nemen, maar te gebruiken als een van de onderdelen waarop de woonbehoefte is gebaseerd.

11. Op bladzijde 28 wordt gesproken voer spreiding arbeidsmigranten. Tegelijk wordt gesproken over expathotels, zij het in grotere of kleinere schaal. Wat is de gewenste spreiding en hoe kan deze concretisering een weg vinden in het huisvestingsbeleid?

Vanuit het gemeentelijk woonbeleid is spreiding van aandachtsgroepen wenselijk om te voorkomen dat specifieke groepen in één wijk of gebied overmatig geconcentreerd raken. Dit draagt bij aan een evenwichtige en leefbare woonomgeving voor alle inwoners.

In het Volkshuisvestingsprogramma wordt niet specifiek ingegaan op expathotels. De gemeente Oudewater beschouwt expats niet als een doelgroep waarvoor aanvullend of afwijkend huisvestingsbeleid noodzakelijk is.

Voor arbeidsmigranten geldt dat het wenselijk is om een te sterke concentratie in de binnenstad te voorkomen. Dit heeft onder meer te maken met het risico op minder passende of minder gezonde woonomstandigheden wanneer veel mensen in een beperkt gebied worden gehuisvest. De gemeente Oudewater vraagt daarom aandacht voor het realiseren van passende en kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten en benadrukt de gedeelde verantwoordelijkheid van werkgevers om hierin te voorzien. Gedacht kan worden aan huisvesting voor een mix van aandachtgroepen zoals arbeidsmigranten, statushouders en jongeren.

12. Duurzaamheid wordt aangedragen als belangrijke ambitie, maar dit werkt ook kostenverhogend. Hoe vinden we de balans en trekken we een grens (bijv. Geen bovenwettelijke eisen stellen)?

We selecteren als gemeente bouwbedrijven die ook goed scoren op toekomstbestendig bouwen, dit doen we volgens het convenant toekomstbestendig bouwen. We hanteren hierbij realistische ambitieniveaus, we gaan niet voor goud maar in veel gevallen voor ambitieniveau brons. Bouwers kunnen juist éxtra scoren als zij voor een hoger ambitieniveau gaan.

Bij particuliere initiatiefnemers is het belangrijk dat duurzaamheidsambities niet in de weg staan van realisatie van plannen en daarom wordt er altijd in gesprek gegaan met de initiatiefnemers als zij vastlopen in hun plannen wat betreft de duurzaamheidseisen.

Het is mogelijk dat de gekozen ambitieniveaus kunnen leiden tot kostenverhoging voor de ontwikkelaars maar door in het ontwerpproces vanaf het begin duurzame keuzes te maken zijn meerkosten van circulair of bio-based bouwen minimaal.

De kosten van nestkastjes en dergelijke zijn verwaarloosbaar. Investeringen in energiezuinigheid, PV-panelen en een netbewust energiesysteem verdienen zichzelf terug en zijn vanwege de krapte op het elektriciteitsnet zelfs noodzakelijk om te kunnen bouwen. De energiebesparende maatregelen leveren voor de huurders en kopers van deze woningen juist een besparing op.

13. Oudewaternaren willen en verdienen kwalitatieve woningen. Zowel qua uitstraling als wooncomfort. Hoe is deze kwaliteitseis verankerd in het programma?

De kwaliteit van woningen is vastgelegd in het bouwbesluit, dit zijn landelijke kwaliteitseisen die aan woningen in Oudewater worden gesteld. Verder wordt er meegedacht over de kwaliteit van nieuwbouwwoningen in Oudewater door deelname in de verschillende projectgroepen. Maar kwaliteit kost ook geld, en door de sterk gestegen bouwkosten kunnen starters niet langer het allerhoogste kwaliteitsniveau betalen. Zowel het onderzoek van ABF als de inwonersenquête laten zien dat er vooral behoefte is aan meer betaalbare woningen (middel dure koopwoningen tot 420.000 euro). Om die te kunnen realiseren moeten we toe naar een bouwprogramma dat nog steeds voldoet aan het bouwbesluit (kwalitatief goed) maar betaalbaarder door bijvoorbeeld kleiner te bouwen en conceptueel (fabrieksmatig) te ontwikkelen.

14. Met welk soort woningen gaan we de meeste doorstroming realiseren. De analyse, onderbouwing en maatregelen/acties daarvan ontbreekt. Kan die worden toegevoegd?

 De meeste verhuisbewegingen kunnen worden in gang gezet met het bevorderen van de doorstroming van ouderen die momenteel in een eengezinswoning wonen. Op deze manier wordt er een verhuistreintje in gang gezet. Daarom zet het Volkshuisvestingsprogramma in op doorstroming door de inzet van een verhuiscoach en het bouwen van gelijkvloerse seniorenwoningen.

15. Wat is de basis van de verdeling over betaalbare koop 1 en 2?

In tabel 5 is de gewenste verdeling opgenomen: 15% goedkope koop (tot 305.000) en 12% betaalbare koop (tussen 305.000 en 405.000).

16. De projectgrens wordt op bladzijde 37 op 12 woningen gezet waar het voorheen 50 betrof.

Waarom. En wat is het effect van deze lagere grens?

De verlaging van de toepassingsgrens (de grens om 2/3 in het betaalbare segment te bouwen waarvan 30% sociale huurwoningen) komt voort uit de aanbevelingen uit het rapport geschreven door Rebel. Hierin wordt gesteld dat wanneer de gemeente een hoger percentage sociale huurwoningen wil realiseren, de toepassingsgrens van 50 woningen moet worden verlaagd. Het effect is dat dan meer projecten moeten voldoen aan de eis van 30% sociale huur. De grens voor de toepassing van de betaalbaarheidseisen is daarom gebaseerd op basis van aanbevelingen uit het Rebel rapport (2025) passend bij de schaal van de gemeente Oudewater.

17. Op bladzijde 38 staat de zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding opgenomen. Waarom moet de gemeente hier überhaupt iets van vinden als de gemeente geen partij is in projecten en inmiddels bekend is dat bij private projecten dit niet opgelegd mag worden.

De zelfbewoningsplicht en het anti-speculatiebeding zijn bestaande beleidsinstrumenten uit de Woonvisie Oudewater 2020–2025 en worden opnieuw opgenomen in het Volkshuisvestingsprogramma. Aanleiding hiervoor is dat gemeenten op grond van de Wet regie op de volkshuisvesting nadrukkelijker worden geacht regie te voeren op de woningmarkt en de beschikbaarheid van betaalbare woningen. Het college acht deze instrumenten van belang omdat zij bijdragen aan het behoud van betaalbare koopwoningen voor eigen bewoning en speculatief gebruik van woningen beperken. Daarmee sluiten zij aan bij de doelstellingen van het woonbeleid en de behoefte aan betaalbare koopwoningen binnen Oudewater.

Voor ontwikkelingen op gemeentelijke grond kunnen hierover afspraken worden gemaakt. Bij private ontwikkelingen heeft de gemeente hiervoor geen afdwingbare bevoegdheid. In dergelijke gevallen wordt hierover wel het gesprek gevoerd met ontwikkelaars, maar opname van een zelfbewoningsplicht of anti-speculatiebeding kan niet verplicht worden gesteld.

18. VVD Oudewater maakt zich zorgen om hoe extra regels de woningbouw negatief beïnvloed. Hoe beoordeelt het college de voorgestelde beleidsregels, per regel, de mate waarin het de doorgang van woningbouwprojecten positief of negatief beïnvloedt.

Iedere (beleids)regel en wet kan de woningbouwontwikkeling beïnvloeden in een positieve of negatieve zin. Bij het opstellen van dit woonbeleid steeds bij iedere maatregel de vraag gesteld of het écht bijdraagt aan de realisatie van onze prioriteiten. Daarbij gaat het niet alleen om het áántal woningen maar vooral ook om het toevoegen van de juiste kwaliteit in de woningvoorraad. Het hangt af van de motieven, grond en nog vele andere factoren hoe elke individuele regels moeten worden beoordeeld om een eenduidig antwoord te kunnen geven op deze vraag. Daarom stelt het college voor om bij iedere vraag over de opgenomen regels te beoordelen welke maatregelen het meest passend en effectief zijn. De beleidsregels die nu opgenomen dragen naar mening van het college actief bij aan het realiseren van de gewenste beleidsrichting.

Bijlagen Vragen reglement van orde: D/26/224734