vragen Onafhankelijken VHP op 18052026.pdf

Vraag 1

Kan het college uiteenzetten in hoeverre het nieuwe volkshuisvestingsprogramma aansluit op de vastgestelde omgevingsvisie, en daarbij aangeven welke onderdelen volledig in lijn zijn en waar eventuele aandachtspunten of nadere afstemming gewenst is?

Antwoord van het college

Het voorgestelde Volkshuisvestingsprogramma is een uitwerking van de vastgestelde Omgevingsvisie voor het onderdeel wonen. Bij het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma is aansluiting gezocht bij de Omgevingsvisie en het Volkshuisvestingsprogramma volgt de vastgestelde onderdelen van de Omgevingsvisie.

2. Kan het college toelichten waarom in het volkshuisvestingsprogramma is gekozen om uitsluitend in te zetten op betaalbare koop, en welke beleidsmatige en maatschappelijke overwegingen aan deze keuze ten grondslag liggen ten opzichte van andere woonsegmenten.

Het college kiest, in lijn met de landelijke betaalbaarheidsregels, voor een mix van 2/3 betaalbare woningen inclusief 30% sociale huur gemeente breed. Het college kiest er niet voor om ‘uitsluitend’ in te zetten op betaalbare koop maar heeft specifieke aandacht voor betaalbare koop. Dit komt voort uit woonbehoefte zoals onderzocht in het ABFresearch rapport voor Oudewater, dat laat zien dat in Oudewater met name koopstarters in het segment betaalbare koop het moeilijk hebben om toe te treden tot de woningmarkt, als gevolg van de sterke stijging van de koopprijzen van bestaande woningen in Oudewater. De nadruk op het betaalbare koopsegment is een uitwerking van de leidende principes zoals opgesteld door het college.

3. Kan het college toelichten in hoeverre het omgevingsprogramma juridische of beleidsmatige verplichtingen kan opleggen, en welke onderdelen van het programma bindend zijn voor initiatiefnemers, ontwikkelaars en de gemeente zelf?

Het omgevingsprogramma is primair een beleidsinstrument zonder directe juridische binding voor derden. Het kan geen zelfstandige verplichtingen opleggen aan initiatiefnemers of ontwikkelaars. Voor de gemeente zelf heeft het programma wel betekenis: het werkt zelfbindend en vormt een kader voor het handelen, waarvan alleen gemotiveerd kan worden afgeweken. De juridische binding voor derden ontstaat pas wanneer onderdelen uit het programma worden vertaald naar juridisch bindende instrumenten zoals het omgevingsplan of vergunningvoorschriften.

4. Kan het college toelichten wat de gevolgen zijn voor het huidige voorstel indien de Wet Versterking Regie op de Volkshuisvesting wordt vastgesteld, en of er onderdelen ontbreken waardoor het voorstel opnieuw moet worden beoordeeld of aangevuld?

Het Volkshuisvestingsprogramma is opgesteld volgens de principes uit de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (wvrv). Er ontbreken geen verplichte onderdelen in dit voorstel.

5. Kan het college toelichten op welke wijze de gemeente voornemens is de norm van 30% sociale huur, zoals voortvloeit uit de landelijke normstelling en gezien het huidige aandeel van 20,9% in Oudewater, concreet te realiseren binnen de programmering en toekomstige planvorming?

Omdat het aandeel sociale huur in Oudewater (20,9%) lager ligt dan het landelijk gemiddelde (25,6%) is Oudewater straks wettelijk verplicht om minimaal 30% van haar nieuwbouwproductie gemeente breed uit sociale huurwoningen te laten bestaan.

De provincie ziet daarop toe via instructieregels. Het college gaat dit minimale percentage borgen in de woningbouwprogrammering en in het Omgevingsplan, zodat plannen van 12 of meer woningen alleen een bouwvergunning kunnen krijgen als ze voldoen aan het verplichte minimum van 30% sociale huur. De verdere uitvoering van dit beleid betreft een vraag voor het nieuwe college.

6. Kan het college toelichten hoe representatief het participatieproces is geweest, gezien het feit dat circa 3% van de inwoners heeft deelgenomen, en welke proactieve stappen door Companen zijn gezet om een breed en divers bereik onder inwoners te realiseren? ‘ Het participatieproces is niet uitsluitend gebaseerd op de enquête uitkomsten, maar is nadrukkelijk opgezet als een aanvulling op het woonbehoefteonderzoek door ABF.

Daarbij is ingezet op verschillende vormen van participatie om een zo breed mogelijk bereik onder inwoners en belanghebbende te realiseren. Naast de enquête zijn onder meer een inwonersavond, stakeholdersbijeenkomst en gesprekken op de weekmarkt georganiseerd. Door de combinatie van deze participatievormen is geprobeerd verschillende groepen te bereiken en geven de participatiemomenten waardevolle inzichten die zijn meegenomen in de uitwerking van het Volkshuisvestingsprogramma.

7. Kan het college aangeven wat in het kader van dit beleid precies wordt verstaan onder ‘betaalbaarheid’, en op welke wijze dit begrip concreet en meetbaar wordt gemaakt binnen de uitwerking en uitvoering van het volkshuisvestingsprogramma?

In de Grondbrief Oudewater worden de prijssegmenten genoemd, deze zijn gebaseerd op de landelijke betaalbaarheidsnormen.

8. Kan het college toelichten op welke onderbouwing de aanname is gebaseerd dat de voorgestelde maatregelen bijdragen aan betaalbare woningen en het voor starters makkelijker maken, en welke gegevens of analyses of lokale inzichten deze veronderstelling ondersteunen?

Het ABF-onderzoek laat zien dat voor een flink deel van de starters de gemiddelde koopprijs in Oudewater (boven 500.000 euro) te duur is voor hun inkomen. Om nieuwe koopwoningen voor starters bereikbaar te maken zet het College in op een mix van maatregelen, enerzijds om de starters financieel te ondersteunen om het gat tussen de vraagprijs en hun maximale leencapaciteit te overbruggen (denk aan het uitbreiden van de starterslening en maatregelen als koopgarant) en anderzijds met maatregelen die er voor zorgen dat betaalbare woningen ook op termijn betaalbaar blijven (denk aan een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding, die prijsopdrijving tegengaan).

9. Kan het college toelichten hoe de inschatting van de benodigde extra uitvoeringscapaciteit, geraamd op 0,5 fte, tot stand is gekomen en in hoeverre deze raming realistisch en toereikend wordt geacht voor de uitvoering van het volkshuisvestingsprogramma?

Bij de verschillende maatregelen zijn berekening gemaakt door de business controller. Hierbij is rekening gehouden met een beperkte uitvoeringscapaciteit waarbij niet alle maatregelen tegelijkertijd worden opgepakt. Een definitieve planning wordt gemaakt wanneer bekend is voor welke maatregelen de raad een definitieve keuze maakt. In de uitwerking van de actielijnen is per instrument toegevoegd hoeveel uren benodigd zijn, en met deze tabel is de inschatting gemaakt dat 0,5 fte nodig aan uren voor de ontwikkeling en uitvoering van de genoemde instrumenten. Voor een nadere toelichting zie tabel 1.

10. Kan het college toelichten waarom in het huidige voorstel geen expliciete en actuele probleemanalyse van de (Oudewaterse) woningmarkt is opgenomen, en op welke wijze zonder een dergelijke analyse kan worden bepaald welke maatregelen daadwerkelijk bijdragen aan het oplossen van de lokale knelpunten, zoals bijvoorbeeld de beperkte doorstroming bij concepten als Knarrenhofjes?

Het Onderzoeksbureau ABF Research heeft in 2024 onderzoek gedaan naar de kwalitatieve woningbehoefte voor de gemeente Oudewater en op basis daarvan het ‘consumentgericht bouwprogramma’ gepresenteerd. Dit consumentgerichte bouwprogramma wordt in het volkshuisvestingsprogramma gepresenteerd. Deze analyse benadert goed de actuele woningbehoefte van Oudewater. Het landelijk onderzoek van ABF (Primos prognose), uitgevoerd in 2025, ondersteunt dit beeld. Een aanvullende nieuwe marktanalyse bleek daarom niet nodig. Uit de prognoses blijkt dat de vraag naar passende woonvormen voor ouderen sterk zal toenemen. Door nieuwe woonconcepten voor ouderen komt er een doorstroming op de woningmarkt op gang, en komen woningen voor starters vrij.

11. Kan het college concrete voorbeelden geven van stimulansen of instrumenten die de gemeente kan inzetten om doorstroming te bevorderen, zowel richting kleinere als grotere woningen?

In de nieuwbouw wordt ingezet op Toekomstbestendig bouwen waarbij appartementen gelijkvloers zullen zijn en rolstoel toegankelijk. Daarnaast willen we senioren, met een zorgvraag of niet, stimuleren om door te stromen naar passende woningen. De meeste verhuisbewegingen kunnen worden in gang gezet met het bevorderen van de doorstroming van ouderen die momenteel in een eengezinswoning wonen. Op deze manier wordt er een verhuistreintje in gang gezet. Binnen de sociale huursector doen we dit in samenwerking met de Woningraat door bijvoorbeeld in te zetten op de regeling: van Groot naar Beter. De regeling zorgt ervoor dat ouderen passender gaan wonen met behoud van de huidige huur voor een sociale huurwoning. In actielijn 1 van het Volkshuisvestingsprogramma wordt dit nader toegelicht.

We willen onder andere een verhuiscoach in zetten om huurders te ondersteunen in hun verhuizing. Ook zetten we in op alternatieve woonvormen voor ouderen zoals geclusterde woonvormen.

12. Wat verstaat het college concreet onder het ‘beter benutten van de bestaande woningvoorraad’, en welke maatregelen of beleidsinstrumenten worden hierbij overwogen?

Naast het aanbod aan voldoende woningen in de nieuwbouw, willen we juist ook de bestaande woningvoorraad beter gaan benutten. Dit houdt in dat we de beschikbare bestaande woonruimten zo efficiënt mogelijk willen gebruiken, en hierbij woonvormen gaan verkennen zoals woningdeling, splitsing en het optoppen van grotere woningen en complexen. In het hoofdstuk 5 van het Volkshuisvestingsprogramma wordt dit verder toegelicht. We gaan inventariseren wat de mogelijkheden zijn voor woningsplitsen en optoppen in onze gemeente. Voor de sociale huurwoningvoorraad laten we een inventarisatie uitvoeren van geschikte panden voor splitsing en optoppen, gevolgd door een gezamenlijk uitvoeringsplan met de woningcorporatie. Voor particuliere panden zetten we in op voorlichting en stimulering van ontwikkelaars en eigenaren om woningsplitsing en optoppen toe te passen. In de wijken waar splitsen en optoppen als mogelijkheden naar voren komen, doen we grootschalig parkeerdruk onderzoek.

13. Kan het college toelichten wat precies wordt bedoeld met ‘bouwen voor de lokale behoefte’ en ‘extra inzet voor starters’, en hoe deze uitgangspunten concreet worden vertaald naar beleid, programmering en uitvoering?

Uit de verhuisbewegingen van en naar Oudewater blijkt dat de 30-tot 40-jarigen het grootste aandeel instromers in Oudewater vormen, en de leeftijdsgroepen 20-25 jaar en 25-30 jaar daarentegen de hoogste groep uitstromers zijn. Dit ligt in lijn met de conclusies uit de woningbehoeftecijfers, namelijk meer vraag naar betaalbare woonruimte voor starters in de sociale huur en in het koopsegment.

 In de woningbouwprogrammering t/m 2030 wordt ingespeeld op deze behoefte, en met de toevoeging van 1/3e sociaal en 2e betaalbaar aan de lokale woningbehoefte van starters in Oudewater voldaan. Daarnaast blijven we planmatig en actief bijsturen in de woningbouwprogrammering, en stellen we een wensprofiel op om ook meer inzicht te krijgen in de lokale behoefte per kern.

De zelfbewoningsplicht, anti-speculatiebeding, en de starterslening kunnen in de uitvoering als instrumenten worden voortgezet om nieuwbouwwoningen betaalbaar te houden en beschikbaar te maken voor deze doelgroep.

14. In de huidige set van ‘harde plannen’ (circa 130 woningen) is vooralsnog geen sociale huur opgenomen. Welke instrumenten en sturingsmiddelen zet het college in om te borgen dat de gemeentelijke 30%-norm voor sociale woningbouw alsnog wordt gerealiseerd binnen het totale programma, en hoe wordt voorkomen dat vroege projecten de haalbaarheid van deze norm onder druk zetten?

De wet kent een overgangsbepaling voor plannen die zodanig hard zijn (al ondertekende anterieure overeenkomst) dat ze niet meer opengebroken kunnen worden, deze tellen niet mee voor de gemeentelijke 30% norm. Waar mogelijk kijkt het college wel naar compensatiemogelijkheden op andere locaties.

15. Het vereveningsfonds voor sociale woningbouw treedt pas in 2027 in werking. Welke mogelijkheden ziet het college om dit instrumentarium te versnellen of tijdelijk aanvullende sturingsmiddelen in te zetten, zodat in de tussenliggende periode wordt voorkomen dat projecten zonder sociale huur worden gerealiseerd?

Ook in de periode dat het vereveningsfonds nog niet in werking is getreden moeten nieuwbouwplannen gewoon voldoen aan de eis van minimaal 30% sociale huur gemeente breed. Dit is bepaald in de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting.

16. Kan het college aangeven welke inhoudelijke en programmatische lessen uit de Woonvisie 2020–2025 worden meegenomen in de opstelling van het volkshuisvestingsprogramma, en welke elementen bewust worden vermeden om de effectiviteit van het nieuwe instrumentarium te vergroten?

Het huidige volkshuisvestingsprogramma bouwt voort op de Woonvisie 2020-2025 Oudewater. Er zijn geen elementen bewust vermeden.

17. Welke aanvullende juridische en programmatische instrumenten, naast een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding, kan het college binnen het nieuwe volkshuisvestingsprogramma inzetten om de beschikbaarheid, betaalbaarheid en doelmatige toewijzing van de woningvoorraad te borgen?

Naast zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding zet het college in op het grondbeleid, waar via de grondprijsbrief het realiseren van betaalbare koopwoningen kan worden gestimuleerd. Op een doelmatige toewijzing sturen we via de

 huisvestingsverordening. Dit zijn de belangrijkste instrumenten, het college kiest er bewust voor om het aantal instrumenten dat gelijktijdig wordt ingezet niet groter te maken dan nodig, omdat ieder instrument geld en capaciteit vraagt van de uitvoeringsorganisatie.

18. In hoeverre onderkent het college dat de grens van € 420.000 voor ‘betaalbare koop’ voor een gemiddelde starter in Oudewater feitelijk niet bereikbaar is, en welke beleidsmatige maatregelen acht het college noodzakelijk om binnen het volkshuisvestingsprogramma wél tot daadwerkelijk betaalbare koopstarterswoningen te komen?

De grens van € 420.000,- wordt ook wel de ‘betaalbaarheidsgrens’ genoemd, en deze grens wordt jaarlijks door het Rijk vastgesteld en aangepast op basis van de consumentenprijsindex (CPI). Ook wordt deze grens in alle woningbouwprojecten gehanteerd.

Wel proberen we ook woningen toe te voegen binnen het goedkopere deelsegment binnen de betaalbare koop, namelijk koopwoningen tot €320.000. Dit doen we door bijsturing in de huidige (zachte) programmering en hanteren wij dit als uitgangspunt. In toekomstige plannen staat dit ook al in onze programmering erbij, dit gaat om15% van de nieuwbouwwoningen, zoals toegelicht in tabel 5. Prijsgrenzen in tabel 5 worden in de definitieve versie nog geactualiseerd naar prijspeil 2026.

Daarnaast kan de starterslening als instrument worden voortgezet voor mensen die voor het eerst een woning kopen. Dit is een extra lening voor mensen die voor het eerst een woning kopen, boven op de maximale hypotheek die zij bij een bank kunnen krijgen.

Hierdoor wordt het verschil tussen de koopsom en maximale hypotheek overbrugd.

19. In hoeverre is het college bereid om bestaande informele woonvormen, zoals permanente bewoning van recreatiewoningen of bijgebouwen, binnen het volkshuisvestingsprogramma te beoordelen op mogelijkheden voor legalisatie via maatwerk- of gedoogconstructies, in plaats van uitsluitend in te zetten op handhaving?

Dit betreft een vraag voor het nieuwe college.