bestemmingsplannen Papendorp en Groenewoud
Een raadslid stelde op 25 april 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Utrecht.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Burgemeester en wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl
Aan de gemeenteraad
Behandeld door Doorkiesnummer E-mail
Vreeken 030-2864800 [email protected]
Datum Kenmerk Onderwerp
Bijlage(n)
-
Beleidsveld
19 april 2024 12297764 Beantwoording vragen commissie ROG bestemmingsplannen Papendorp en Groenewoud Ruimtelijke Ordening
Geachte leden van de raad, Bij de behandeling van de bestemmingsplannen Papendorp en Groenewoud in de raadscommissie ROG van 4 april 2024 zegden we toe in een brief op enkele onderwerpen terug te komen.
De bestemmingsplannen betreffen een juridische verankering van het door uw raad vastgestelde SPvE Papendorp en het SP Groenewoud.
De vragen behandelen we hieronder per onderwerp:
- Woningbouwprogramma Papendorp
- Woningbouwprogramma Groenewoud
- Bomen en ecologie
- Voorzieningen Daarnaast voerden we een wijziging van de bestemmingsplannen Papendorp en Groenewoud door met betrekking tot slagschaduw als gevolg van windmolens in Rijnenburg (zie ook raadsbrief Wijziging Chw bestemmingsplan Windpark Rijnenburg en Reijerscop). Ook daarover informeren we u in deze brief.
Woningbouwprogramma Papendorp Het programma van Papendorp bestaat voor 11% uit betaalbare koop. U heeft gevraagd naar de zekerheid dat betaalbare koopwoningen ook na de eerste verkoop beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep.
Privaatrechtelijk spoor:
De grond in Papendorp is in eigendom van de gemeente, zodat bij overdracht van de grond nadere voorwaarden worden vastgelegd in de privaatrechtelijke erfpachtovereenkomst. Bij betaalbare koopwoningen wordt op dit moment onder andere voor de duur van 5 jaar ná start bewoning een zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding in de uitgifteovereenkomst opgenomen.
Er gelden geen wettelijke beperkingen voor de duur van een zelfbewoningsplicht. Het is immers niet wettelijk geregeld. De gemeente kent nu een termijn van 5 jaar voor zowel het anti speculatiebeding als het zelfbewoningsbeding, een termijn die gangbaar is bij de meeste gemeenten die dergelijke bedingen hanteren. Een langere termijn staat op gespannen voet met het eigendomsrecht en geeft
Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk
19 april 2024 12297764
risico op juridische procedures. Hoe langer de termijn, hoe groter het risico dat een rechter oordeelt dat deze termijn disproportioneel is. Vanwege gebrek aan relevante rechtspraak is helaas nog onduidelijk hoe de rechter hier daadwerkelijk tegenaan kijkt.
Daarnaast zorgt een anti speculatiebeding en zelfbewoningsbeding er niet voor dat de woning ná afloop van deze bedingen beschikbaar is voor de doelgroep middeninkomens, indien de woning op dat moment wordt verkocht. Op het moment dat de woning wordt verkocht na afloop van de zelfbewoningsplicht, is het aannemelijk dat deze in de vrije sector vallen (als gevolg van de autonome prijsstijgingen van koopwoningen).
Wel is het zo dat de bedingen versterkt zijn met een kettingbeding, hetgeen maakt dat een opvolgend koper binnen de periode van 5 jaar ook aan deze bedingen is gebonden.
Publiekrechtelijk spoor:
Daar waar reeds een stedenbouwkundig plan is vastgesteld voor een gebied kan niet worden aangesloten bij de betaalbaarheidsgrens van het Rijk. Daarvoor geldt namelijk nog de aansluiting bij de NHG-grens uit de Woonvisie. Voor het gebied Papendorp biedt het publiekrechtelijk spoor daarom geen uitkomst.
Op dit moment kunnen aan de afgifte van een woonvergunning voor deze categorie woningen nog geen inkomenseisen worden gesteld. Wij hebben u voorgesteld om de huisvestingsverordening zodanig aan te passen dat vanaf 1 juli 2024 bij eerste verkoop van betaalbare koopwoningen tot € 390.000,- een huisvestingsvergunning noodzakelijk is en dat die alleen wordt verleend aan meerpersoonshuishoudens met een gezamenlijk jaarinkomen tot maximaal € 82.000,- (Raadsvoorstel Wijziging Huisvestingsverordening). Vanaf dat moment gaat deze regeling gelden bij eerste verkoop.
Het is echter wettelijk niet toegestaan deze eis ook te stellen bij wederverkoop.
Woningbouwprogramma Groenewoud Er is tevens gevraagd naar de mogelijkheden om bij een doorgroei van 1.650 naar 1.800 woningen in Groenewoud het percentage sociale woningbouw dichter bij het in het collegeprogramma vastgelegde percentage van 40% te brengen, bijvoorbeeld door op de beoogde extra 150 woningen niet – zoals met de ontwikkelaar overeengekomen – de uitgangspunten van het collegeprogramma van toepassing te laten zijn, maar een hoger percentage (bijvoorbeeld 50%).
De doorgroei naar 1.800 woningen valt buiten het kader van het voorliggende bestemmingsplan. Een bestemmingsplanherziening op dit punt vraagt om actualisatie van diverse onderliggende onderzoeken, zoals bijvoorbeeld de verkeersgeneratie en de vraag hoe het benodigde extra parkeren op te lossen. Het valt ook buiten het kader van de (financiële) afspraken die met de ontwikkelaar anterieur zijn overeengekomen. Wel is met de ontwikkelaar afgesproken dat deze extra woningen voor minimaal 40% uit sociale huurwoningen zullen bestaan. Tijdens de onderhandelingen die over deze uitbreiding van het programma te zijner tijd moeten worden gevoerd, gaan we na of een verdere versterking van het sociale programma haalbaar is. Met een aandeel in de extra woningbouw van 50% sociale huurwoningen in plaats van 40% zou het percentage sociaal over het geheel in Groenewoud 1,5 procentpunt toenemen.
De ontwikkeling van Groenewoud bestaat uit verschillende fasen. Vanaf de tweede fase bij de ontwikkeling van de Dijkbuurt en Mercatorbuurt kunnen we meer zeggen over de invulling van de verdere uitwerking naar 1.650 woningen. Een verdere doorgroei naar 1.800 woningen vraagt om een wijziging van het Stedenbouwkundig Plan en planologische regeling en komt in de fasen daarna aan de orde. De voorstellen zullen te zijner tijd ter vaststelling aan de Raad worden voorgelegd.
Naar aanleiding van de raadsbrief van 7 juli 2023 is gevraagd naar de stand van zaken met betrekking tot afhandeling van de motie “M384 Gun Studenten een plek in Groenewoud“. Inmiddels heeft nader overleg plaatsgevonden met de SSH. Resultaat daarvan is dat er een locatie voor vestiging van studentenhuisvestiging in Papendorp wordt gezocht ten zuiden van het Taatsenplein
2/6
Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk
19 april 2024 12297764
nabij de HOV-halte. SSH heeft aangegeven de ruimtelijke, programmatische en financiële haalbaarheid van studentenhuisvesting op deze locatie te willen onderzoeken. De gegevens hiervoor zijn aan de SSH verstrekt. De resultaten van dit onderzoek zijn nog niet bekend. Dit vraagt te zijner tijd om een aanpassing van de planologische regeling.
Mocht SSH onverhoopt toch afzien van realisatie van deze locatie voor studentenhuisvesting dan is het mogelijk deze locatie aan te bieden aan een andere organisatie die bereid is studentenhuisvesting te realiseren.
Bomen en ecologie Er is een aantal vragen gesteld met betrekking tot bomen en ecologie.
U heeft gevraagd waar het verschil vandaan komt tussen het aantal aanwezige bomen in de bomeninventarisatie (410) en de toelichting in het bestemmingsplan Groenewoud (358). De inventarisatie uit het Stedenbouwkundig Plan Groenewoud is gebaseerd op een telling op basis van luchtfoto’s, dit is een eerste inschatting geweest. Deze tekst is overgenomen in de toelichting van het bestemmingplan. De bomeninventarisatie is op een later moment in het veld uitgevoerd waarbij het exacte aantal van dat moment is geïnventariseerd, daarbij is ook een preciezer advies gegeven over de te kappen en te behouden bomen. In de toelichting van het bestemmingsplan is dit aangepast en een verwijzing naar de bomeninventarisatie gemaakt. Deze wijziging wordt u tegelijk met deze brief aangeboden.
Een andere vraag is of het mogelijk is de watergang ten zuiden van asfaltcentrale meanderend aan te leggen of net op een andere plek, waardoor 29 bomen gespaard zouden kunnen blijven. Deze bomen staan echter op het te saneren terrein van KWS aan de noordzijde van de huidige waterloop.
Vanwege de sanering is het zo goed als zeker dat deze bomen moeten verdwijnen. Met de ontwikkelaar hebben we afgesproken dat we -indien uit het saneringsonderzoek blijkt dat de bomen alsnog gehandhaafd kunnen worden- nader overleg voeren over mogelijke inpassing.
Bij het kappen van vierentwintig populieren in het zuidelijk deel van Groenewoud speelt een rol dat de levensduur van populieren relatief kort is (ca. 50 jaar). Gelet op de beperkte resterende levensduur is met het handhaven van deze populieren bij de opzet van het Stedenbouwkundig Plan geen rekening gehouden en zijn er op deze plek enkele bouwblokken geprojecteerd (realisatie van 67 woningen in de eerste fase).…
Bron: raadsinformatie van de gemeente Utrecht (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.