230926 Raadsinformatiebrief beantwoording raadsvragen dorpshuizen Cie Ruimte dd 05-09-23
Een raadslid stelde op 19 oktober 2023 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Alkmaar.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
RAADSINFORMATIEBRIEF
Datum : 19 september 2023 Onderwerp : Toezeggingen commissie Ruimte d.d. 05-09-2023- bestuursopdracht dorpshuizen Schermerhorn en Stompetoren
Geachte leden van de raad,
Op dinsdag 5 september 2023 is in de Commissie Ruimte het ‘Raadsvoorstel Dorpshuisfuncties Schermerhorn en Stompetoren’ besproken. Tijdens deze bespreking is de behoefte uitgesproken om meer duiding te krijgen over :
A.) Financiën:
- Opbouw investeringssom;
- Opbrengsten uit grondverkoop en eventuele varianten;
- Hardheid investeringen;
- Methodiek B.) Sociale woningbouw: verkenning en mogelijkheden C.) Vervolg: op de hoogte houden van ontwikkelingen
Ad. A) Financiën In het raadsvoorstel is een totale investeringssom van € 2,3 mln. weergegeven. Tevens is er in de casus Stompetoren een opbrengst van € 288.000 geraamd die volgt uit een eventuele grondverkoop voor de realisatie van 6 woningen. Het effectief te dekken bedrag zou in dat geval € 2,0 mln. zijn.
Opbouw investeringssom In aanloop naar het raadsvoorstel zijn er verschillende ontwikkelvarianten voor beide dorpshuizen verkend. Voor de varianten zijn ook bouwkostenscans opgesteld. Vervolgens is gekomen tot een voorkeursvariant voor beide dorpen. Zoals in de inleiding van deze memo is benoemd is in het raadsvoorstel en de bijbehorende rapportage enkel de totale investeringssom weergegeven. De specificaties van de bedragen zijn geheim omdat het de financieel economische belangen van de gemeente kan schaden als dit openbaar zou worden. Voor beide ontwikkelingen worden op termijn (na de ontwerpfase) partijen betrokken om de ontwikkeling te doen op basis van een openbare inschrijving. Bij het collegebesluit is ook geheimhouding opgelegd ten behoeve van de financiële onderbouwing. Deze documenten zijn dus uitsluitend onder geheimhouding in te zien voor commissieleden.
Opbrengsten uit grondverkoop (Stompetoren) Woningen toevoegen in Stompetoren zijn mede als ontwikkelrichting door de betrokken belangenverenigingen benoemd, zowel voor jongeren als voor ouderen. Vooralsnog is gerekend met een grondopbrengst, om de investeringskosten (en daarmee de structurele lasten) zo laag mogelijk te houden. In het raadsvoorstel is beschreven dat bij de ontwikkeling in Stompetoren ook ruimte is om 6 woningen toe te voegen. De verwachte opbrengst die volgt uit de grondverkoop voor de woningbouw komt uit op € 288.000. Deze grondwaarde (€ 48.000 per woning) is gerelateerd aan woningen die in het midden koopsegment vallen.
Toezeggingen commissie Ruimte d.d. 05-09-2023- bestuursopdracht dorpshuizen Schermerhorn en Stompetoren 1 Hardheid investeringen en opbrengsten In het raadsvoorstel wordt voorgesteld om de verwachte investeringen in beide dorpshuizen in het Meerjaren InvesteringsProgramma (MIP) op te nemen. De bedoeling is om op het moment dat de daadwerkelijke investeringssom verder is uitgekristalliseerd een kredietvoorstel bij de gemeenteraad ter besluitvorming voor te leggen. Vooralsnog is er een bruto investering van € 2,3 miljoen en -met inachtneming van de opbrengsten uit grondverkoop- een netto investering van € 2,0 miljoen. De kapitaal- en beheerlasten komen uit op structureel € 130.000. Deze jaarlijkse lasten worden deels gedekt door het wegvallen van huurlasten uit de begroting (€ 47.000). Mogelijk zijn er ook huuropbrengsten. Dat is op dit moment nog niet meegenomen in de berekening. Per saldo leidt de investering op basis van deze getallen tot een extra last van € 84.000 per jaar.
Methodiek In het raadsvoorstel is de volgende tekstpassage opgenomen: “Daarnaast worden eenmalige opbrengsten uit grondverkoop voor de realisatie van de 6 woningen in Stompetoren verwacht. Hiervoor wordt ten behoeve van deze ontwikkeling in het vervolgtraject nog een grondexploitatie geopend. (…) Deze eenmalige opbrengst kan ingezet worden als gedeeltelijke dekking voor de investeringssom.”.
De realisatie van 6 woningen in Stompetoren is verbonden aan de uitwerking van de ontwikkeling van de dorpshuizen. In het raadsvoorstel zijn de grondopbrengsten die uit de woningbouwontwikkeling volgen daarom in relatie gebracht met de te dekken investering.
Zoals is aangegeven wordt uitgegaan van een netto investering van € 2,0 miljoen, de potentiële grondopbrengsten uit de woningbouw zijn hierin meegenomen. Dit betekent dat in de nog komende kredietaanvraag voor de investering in de buurthuizen de (eventuele) grondopbrengsten meegenomen worden in het dekkingsvoorstel en niet vrij vallen aan de Algemene Middelen. De raad heeft op dat moment dus de keuze om de grondopbrengsten voor de dekking van de investering in de dorpshuizen aan te wenden.
Het is overigens nog de vraag of er daadwerkelijk een grondexploitatie opgesteld moet of zal worden.
Dat hangt er van af welke werkzaamheden de gemeente eventueel zelf uitvoert en welke werkzaamheden door de ontwikkelende partij worden uitgevoerd. Als de gemeente enkel gronden ‘as-is’ verkoopt, dus niet bouw en/of woonrijp maakt, vervalt de noodzaak c.q. wenselijkheid om een grondexploitatie te openen. De kosten en opbrengsten worden in dat geval verantwoord binnen de balansposten van de vastgoedadministratie (MVA).
Ad B.) Sociale woningbouw: verkenning en mogelijkheden Over de gewenste segmentering van woningbouwprogramma’s is in het huidig coalitieakkoord het volgende opgenomen: “De nieuwe coalitie onderschrijft de door Alkmaar ondertekende Regionale Woondeal; - Als nieuwe eerste stap verplichten we 15 procent sociale huur bij particuliere toekomstige ontwikkelingen en 15 procent sociale koop. Samen dus 30 procent sociaal. Daarnaast bevorderen we het bouwen van woningen in het middensegment;” Dat betekent dat ervan wordt uitgegaan dat corporaties in hun projecten (bijna) 100% sociale-huur realiseren. En dat in particuliere projecten 30% sociaal moet zitten waarvan minstens de helft huur (dus minstens 15% sociale-huur). Bij uitgifte van gemeentegrond voor woningbouw moet er minstens 30% sociale-huur in zitten. Omgerekend dient voor een complex van zes woningen dan 1,8 a 2 woningen sociale huur te zijn. Vorig jaar zijn eerste verkennende gesprekken gevoerd met een woningcorporatie, die reeds in de omgeving van Stompetoren zit, en ook betrokken is bij het Hornplein. Daarmee zijn gesprekken gevoerd over de ontwikkeling van het Hornplein, en dat hier een huurder op termijn vertrekt. Bij de ontwikkeling in Stompetoren is op dat moment aangegeven dat er kortgeleden geïnvesteerd is in de omliggende woningen, en verder geen ambitie is om in de grotere planvorming
Toezeggingen commissie Ruimte d.d. 05-09-2023- bestuursopdracht dorpshuizen Schermerhorn en Stompetoren 2 in combinatie met het dorpshuis te willen participeren. Tevens is aangegeven dat de woningcorporatie twee woningen in een kleine ontwikkeling van zes woningen (t.b.v. onderhoud, beheer en exploitatie) in een kleine kern niet haalbaar is. In het vorige coalitieakkoord was voor uitzonderingen ook een ontheffing opgenomen. Omdat ook vanuit participatie werd aangegeven dat koopwoningen zeer goed denkbaar zijn op deze plek, is ingezet op het realiseren van woningen in het middensegment. Dat heeft ook een financiële component. In onderstaande tabel is weergegeven wat de grondwaarde (=grondverkoopopbrengsten ten gunste van de gemeente) zou zijn in verschillende varianten. De grondprijs voor sociale huurwoningen is vastgelegd in de ‘Nota grondprijzen 2022 – 2023’.
Segment Grondwaarde Aantal Totaal (€ /won.) Middelduur € 48.000 6 € 288.000 Sociaal (cat. 1) € 11.600 6 € 69.600 Sociaal (cat. 2) € 22.400 6 € 134.400 * Een sociale huurwoning in categorie 1 betreft een zelfstandige woning met een maximale huur tot de eerste aftoppingsgrens tot € 647,19 per maand (p.p. 2023). * Een sociale huurwoning in categorie 2 betreft een zelfstandige woning met een huur tussen de eerste aftoppingsgrens en de maximumgrens voor huurtoeslag € 808,06 per maand (p.p. 2023).
Deze gesprekken zijn in het najaar 2022 gehouden. Omdat we nu een jaar verder zijn en omdat ontwikkelingen van grotere projecten bij de sociale woningbouw dreigen stil te vallen, wordt thans bij navraag in de afgelopen twee weken positiever beantwoord op kleine ontwikkelingen. Directe kanttekening door de woningbouwvereniging is de schaal van zes woningen nog steeds fragiel is. Ook is aangegeven dat twaalf woningen qua stedenbouw (en wellicht bouwbesluit) technisch vrijwel onmogelijk is. Mogelijke gesprekken worden in het ontwerpproces hierover dan ook verder gevoerd.
De financiële consequenties worden bij vaststelling van de resultaten van het ontwerpproces dan voorgelegd aan de gemeenteraad.…
Bron: raadsinformatie van de gemeente Alkmaar (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.