Vragen Fractie van Dongen 12-02-26 Vaststellen parameters grondexploitaties

Vraag 1

Realiteitsgehalte van de aannames Document: Raadsvoorstel Vaststellen parameters GREX Locatie: Hoofdstuk 5 Argumenten Citaat: “… de voorgestelde parameters sluiten aan bij actuele economische en marktomstandigheden en zijn prudente aannames …” Vraag: Het college stelt dat de parameters “prudente aannames” zijn. Kan het college concreet onderbouwen waarom deze aannames voor Alphen-Chaam voldoende voorzichtig zijn, mede gezien de aanhoudende onzekerheden zoals stikstof, netcongestie en arbeidsmarktkrapte die in het voorstel zelf worden genoemd?

Antwoord van het college

Beantwoording Het betreft aannames over de toekomstige financiële cijfers op basis macro economische inzichten. Inherent hieraan is dat dit kan afwijken van de prognose door factoren die onzeker zijn qua ontwikkelingen: zoals stikstof en netcongestie. Het is belangrijk om deze factoren mee te nemen in de te hanteren indexatie. Aangezien de grondexploitaties over meerdere jaren lopen, zijn effecten van een bepaalde index soms groot. Het doen van voorzichtige aannames hierin is van belang om dit effect realistisch maar niet excessief te laten zijn, in lijn met het voorzichtigheidsbeginsel uit het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV). Jaarlijks worden er bandbreedtes uitgegeven door verschillende partijen. De gehanteerde parameters afkomstig uit de notitie liggen tussen deze bandbreedtes, dichter bij de onderkant van de bandbreedte.

Bijvoorbeeld de gehanteerde opbrengstenindex bedraagt voor 2027 en 2028 2,5%. Eén van de rapporten die hier bandbreedtes voor uitgeven adviseert hier tussen de 2 en 5% te hanteren. Daarmee zijn deze gecalculeerde aannames voldoende voorzichtig

Vraag 2

Kwetsbaarheid individuele grondexploitaties Document: Raadsvoorstel Vaststellen parameters GREX Context: De parameters betreffen prognoses voor kosten, opbrengsten en rente. Vraag Heeft het college doorgerekend wat er gebeurt met de grondexploitaties als de aannames tegenvallen, bijvoorbeeld bij lagere opbrengsten of hogere kosten, bijvoorbeeld bij 10% lagere opbrengsten en 10% hogere kosten?

Antwoord van het college

Zo ja, kan de raad deze bandbreedtes ontvangen?

Zo nee, waarom niet?

Beantwoording Bij elke grondexploitatie wordt een risicoanalyse uitgevoerd en opgenomen. Deze risico’s vangen mogelijke tekorten op en nemen mogelijke kansen mee. Daarmee is dit risico ondervangen. Dit is onderdeel van het jaarlijkse actualisatieproces.

Vraag 3

Financiële consequenties parameters Document: Raadsvoorstel Vaststellen parameters GREX Locatie: Hoofdstuk 7 Financiën Citaat: “De vaststelling van de parameters heeft geen directe financiële consequenties.” Vraag: Het college stelt dat er geen directe financiële consequenties zijn, terwijl deze parameters het financiële kader vormen voor de herziening van de grondexploitaties. Kan het college indicatief aangeven wat de verwachte impact is op de resultaten en voorzieningen van de lopende grondexploitaties?

Antwoord van het college

Beantwoording In de kostenparagraaf van een raadsvoorstel worden de kosten beschreven die voortvloeien uit het voorgestelde besluit. Het voorgestelde besluit betreft het vaststellen van de parameters aan de hand van. Omdat daar geen afzonderlijke kosten aan zijn verbonden is onder de kostenparagraaf vermeld dat er geen directe financiële consequenties zijn.

De resultaten van de lopende grondexploitaties zijn opgenomen in de paragraaf Grondbeleid van de jaarrekening, die in juni aan u als raad wordt aangeboden. De impact van de parameters is daar een onderdeel van. De impact is qua principe hetzelfde als in voorgaande jaren. Echter wordt er met het voorliggende raadsvoorstel ervoor gezorgd dat is dat de parameters voor de grondexploitaties vooraf door uw raad worden vastgesteld. Op basis van deze kaders kunnen de grondexploitaties vervolgens op consistente en transparante wijze worden herzien.

Het vooraf vaststellen van deze parameters is noodzakelijk om de herzieningen zorgvuldig en binnen door uw raad gestelde beleidsmatige en financiële uitgangspunten te kunnen uitvoeren. Hiermee wordt geborgd dat de actualisatie van de grondexploitaties plaatsvindt binnen duidelijke, democratisch vastgestelde kaders.

Vraag 4

Onderbouwing rekenrente 2,5% Document: Raadsvoorstel Vaststellen parameters GREX Locatie: Samenvatting Citaat: “… inmiddels is berekend dat deze 2,5% bedraagt.” Vraag Kan het college toelichten hoe de rekenrente van 2,5% zich verhoudt tot de actuele financieringslasten van de gemeente en tot de BBV-richtlijnen, die voorschrijven dat de rente voor grondexploitaties realistisch, onderbouwd en gebaseerd op de werkelijke financieringskosten moet zijn?

Antwoord van het college

De gehanteerde rekenrente van 2,5% is gebaseerd op het BBV-uitgangspunt van toerekening van de werkelijke financieringskosten van de gemeente (renteomslag). Dit wordt door de afdeling financiën bepaald. Dit is het gevolg van leningenportefeuille en de financieringssystematiek.

Het percentage is afgeleid van het saldo van de actuele rentelasten (rente op lang- en kortlopende leningen minus rentebaten), gedeeld door de boekwaarde van de rente dragende activa. Daarmee sluit het aan bij de feitelijke gemiddelde financieringslast van de gemeente.

Conform de BBV-richtlijnen voor grondexploitaties is de rente:

• gebaseerd op de daadwerkelijke financieringskosten;

• niet marktgebaseerd of winstgericht;

• realistisch en onderbouwd in de paragraaf financiering.

Vraag 5

Lokale marktvalidatie Document: Notitie Parameters 2026 Context: De parameters zijn mede gebaseerd op externe marktanalyses. Vraag: In hoeverre zijn de gehanteerde parameters specifiek gevalideerd voor de lokale marktomstandigheden in Alphen-Chaam, gezien het relatief lage aantal transacties in de gemeente dat in de notitie zelf wordt benoemd?

Antwoord van het college

Welke lokale referenties zijn hierbij gebruikt?

Beantwoording Om te komen tot de gehanteerde parameters is in de notitie zowel regionaal als lokaal, specifiek voor Alphen-Chaam, gekeken naar de marktomstandigheden. Voor de indexcijfers van de grondopbrengsten is onderscheid gemaakt tussen het betaalbare segment voor woningbouw en de vrije sector o.b.v. referenties uit de gemeente. Voor het betaalbare segment zijn de gereguleerde betaalbaarheidsgrenzen leidend bij het bepalen van de indexcijfers voor de grondopbrengsten. Dit is nader toegelicht in de bijgevoegde notitie.

 Aangezien de betaalbare woningen door woningbouwcorporaties worden ontwikkeld, is tevens rekening gehouden met de financieringsmogelijkheden van deze corporaties. Wat betreft de referenties voor de vrije sector is uitgegaan van een gemiddelde van alle verkooptransacties op basis van gecombineerde data van NVM en CBS. Deze kijken naar vergelijkbare gemeenten in de regio.

Vraag 6

Governance toekomstige GREX-actualisaties Document: Raadsvoorstel Vaststellen parameters GREX Context: Het vooraf vaststellen van parameters is nieuw voor de gemeente. Vraag: Is het college voornemens de raad voortaan structureel vooraf de parameters te laten vaststellen bij iedere GREX-actualisatie?

Antwoord van het college

Hoe wordt de raad tussentijds geïnformeerd bij grote marktwijzigingen?

Beantwoording Ja, de parameters worden jaarlijks vastgesteld ten behoeve van de actualisaties van de grondexploitaties. Deze worden elk jaar middels een collegevoorstel vastgesteld. De raad wordt hierover geïnformeerd.