huurverhoging 2025 Def

Vraag 1

Huurverhoging en gevolgen voor inwoners a. Wat is de gemiddelde huurverhoging die huurders in Ede kunnen verwachten in 2025?

Antwoord van het college

Dit verschilt per categorie en per inkomensgroep.

- Voor vrije sector huurwoningen mag de huurverhoging in 2025 maximaal 4,1% bedragen

- Voor middenhuurwoningen (vanaf € 900,07 t/m € 1184,82) mag de huurverhoging in 2025 maximaal 7,7% bedragen. Bovendien mag de huur, ook na huurverhoging, niet uitkomen boven de maximale huurprijsgrens die hoort bij het aantal punten van de woning.

- Voor sociale huurwoningen hangt de maximale huurverhoging af van het inkomen van de huurder, zie de tabel hieronder. In de meeste gevallen zal die maximaal 5% bedragen (= gemiddelde loonontwikkeling).

Daarnaast mag ook bij sociale huur de maximale huurprijs niet uitkomen boven de maximale huurprijs die hoort bij het aantal punten van de woning.

MAXIMALE HUURVERHOGING SOCIALE HUURWONINGEN PER 1 JULI 2025 Lager (midden)inkomen Hoger middeninkomen Hoog inkomen (gezamenlijk inkomen 2023 (gezamenlijk inkomen (gezamenlijk inkomen niet hoger dan) 2023 tussen) 2023 hoger dan) Eenpersoonshuishouden Meerpersoonshuishouden Maximale huurverhoging per 1 juli 2025

€ 57.143

€ 57.143 – € 67.366

€ 67.366

€ 66.126

€ 66.126 – € 89.821

€ 89.821

Bij huur van € 350 of hoger: 5% Bij huur lager dan € 350: € 25

€ 50

€ 100

Bovengenoemde percentages zijn maximale percentages. Met hoeveel de huren daadwerkelijk worden verhoogd is aan de verhuurders en kan afhangen van het huurcontract. Voor Woonstede zijn de Nationale Prestatieafspraken (tussen Rijk, Aedes en VNG) hiervoor een belangrijk kader. Hierin is bepaald dat de huursom (dus van alle huurwoningen in totaal) met maximaal 4,5% mag stijgen in 2025. De huren voor woningen met een E, F, en G label worden niet verhoogd door Woonstede.

b. Welke groepen huurders worden volgens het college het zwaarst getroffen door deze verhogingen?

Antwoord:

Er is geen eenduidige groep, omdat er veel variabelen op van invloed zijn, zoals het soort huurwoning, het inkomen, het recht op huurtoeslag en de samenstelling van het huishouden.

Vraag 2

Overleg met woningcorporaties en verhuurders a. Heeft het college gesproken met woningcorporaties zoals Woonstede over de huurverhogingen? Zijn er afspraken gemaakt om huurders met een laag inkomen te beschermen?

Antwoord van het college

Op 3 december 2024 is in de jaarlijkse prestatieafspraken met Woonstede overeengekomen dat de huurquote wordt verbeterd door deze te koppelen aan de loonontwikkeling. Dit is conform de Nationale Prestatieafspraken.

b. Hoe zorgt het college ervoor dat particuliere verhuurders redelijke huurverhogingen hanteren?

Antwoord:

Er is landelijk bepaald wat de maximale huurverhoging mag zijn. Daarnaast is in de Wet betaalbare huur de maximale huurprijs geregeld op basis van het puntensysteem van het woningwaarderingsstelsel. Huurders kunnen in eerste instantie terecht bij de landelijke Huurcommissie als zij een te hoge huur betalen. Op verzoek van de huurder kan de gemeente ook toetsend optreden om te bepalen of verhuurders zich houden aan de wet- en regelgeving.

Vraag 3

Betaalbaarheid en ondersteuning a. Welke maatregelen neemt het college om ervoor te zorgen dat huren betaalbaar blijven voor lage- en middeninkomens?

Antwoord van het college

Daar bestaat landelijke wetgeving voor (Wet betaalbare huur) en daarnaast maken we ieder jaar prestatieafspraken met de woningcorporaties en de huurdersorganisaties. Ook hebben we een doelgroepenverordening, waarin is bepaald dat nieuwbouw sociale huurwoningen minimaal 25 jaar tegen een sociale huurprijs moeten worden verhuurd. Voor middenhuurwoningen is de instandhoudingstermijn minimaal 15 jaar.

b. Zijn er gemeentelijke regelingen of subsidies beschikbaar voor huurders die in financiële problemen komen door de huurverhoging?

Antwoord:

Huurders zijn al beschermd door landelijke regelingen en wetgeving zoals de Wet betaalbare huur, de gemaximeerde jaarlijkse huurverhoging en de mogelijkheid voor huurtoeslag voor de laagste inkomens.

Daarnaast werken de gemeente en Woonstede preventief samen om huurachterstanden en betaalbaarheidsproblemen terug de dringen in het project ‘Vroeg eropaf”. Verder biedt de gemeente Ede ondersteuning aan alle inwoners met financiële problemen.

Vraag 4

Duurzaamheid en woonlasten a. Wat doet het college om woningen te verduurzamen en energiekosten voor huurders te verlagen?

Antwoord van het college

Hierover worden ieder jaar prestatieafspraken gemaakt met Woonstede en de huurdersorganisaties.

Woonstede streeft naar het uitfaseren van alle sociale huurwoningen met energielabel E, F en G uiterlijk in 2028, tevens in lijn met de Nationale Prestatieafspraken. De huren van woningen van Woonstede met een E, F of G label zijn afgelopen jaren bevroren en ook in 2025 stijgen deze huren niet. De uitfasering van energielabel E, F en G geldt ook voor de particuliere huursector. Dit betekent dat uiterlijk in 2030 particuliere huurwoningen met een slecht energielabel geïsoleerd moeten zijn. Verder zal Woonstede de komende jaren 1900 woningen verduurzamen door o.a. isolatie en zonnepanelen. Gemeente Ede ondersteunt huurders (en woningeigenaren) via de aanpak van energiearmoede met het besparen van energie door advies te geven over energiebewust gedrag en het treffen van kleine energiebesparende maatregelen zoals tochtstrips, ledlampen en radiatorfolie.

b. Hoe wordt ervoor gezorgd dat huurders ook echt profiteren van lagere energiekosten na verduurzaming?

Antwoord:

Het isoleren van een sociale huurwoning mag niet leiden tot een huurverhoging. De kosten zijn dus voor de corporaties en de winst komt volledig bij de huurders terecht.

Vraag 5

Communicatie en ondersteuning a. Hoe informeert het college huurders over hun rechten en mogelijkheden bij onredelijke huurverhogingen?

Antwoord van het college

De huurders kunnen zich melden bij de gemeente, bijvoorbeeld bij het gemeentelijk meldpunt Problemen met verhuurders en worden dan nader geïnformeerd of geholpen.

b. Is er een plek waar huurders terechtkunnen met vragen of problemen over de huurverhoging, zoals een speciaal loket?

Antwoord:

In eerste instantie moet een huurder bezwaar maken tegen de huurverhoging bij de verhuurder. Als dit niet leidt tot een oplossing kan de landelijke Huurcommissie worden ingeschakeld. Op verzoek kan de gemeente ook toetsend optreden om te bepalen of verhuurders zich houden aan de wet- en regelgeving. Via het meldpunt Problemen met verhuurders kan ook een melding worden ingediend.