raadsvragen fractie D66 Nieuwbouw 't Hartogshof
Een raadslid stelde op 6 december 2022 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Ede (5 vragen).
In het kort
5 vragen en wat het college antwoordt
- Welke definitie hanteert het College in de gedane uitspraken precies als het gaat om sociale en goedkope woningen? → Vallen daar ook huurwoningen met een huur boven de 752 euro per maand onder?
- Klopt het dat geïnteresseerden eerst een datum van start verkoop in het vooruitzicht werd gesteld van Q2/ Q3 2022 en later november 2022 voor goedkope starterswoningen… → Zo ja, weet u waarom dit beeld is geschetst aan geïnteresseerden?
- Klopt het dat deze 26 woningen die nu in de verkoop worden gebracht de 14 townhouses (vraagprijs vanaf € 535.900) en 12 type 3-appartementen (op één woning na… → Zo ja, past dat in het gemeentelijk beleid om vooral haast te maken met goedkope woningen?
- Zijn er al overeenkomsten gesloten of worden die verwacht over de verkoop van de 71 goedkope/sociale woningen en komt dat overeen met de signalen die D66 heeft gekregen… →
- Welke acties zijn er ondernomen om de toegezegde inspanningsverplichting van wethouder de Pater gestand te doen om in dit project een invulling te maken die voldoet aan… → En welke resultaten hebben deze acties opgeleverd?
Overgenomen uit de brief van het college; hieronder staan de volledige vragen en antwoorden.
Aanleiding
Beantwoording raadsvragen
2022/66
Schriftelijke vragen zoals omschreven in artikel 42 van het Reglement van Orde van de gemeenteraad van Ede.
Binnengekomen datum:
9 november 2022
Onderwerp:
Betaalbare appartementen in het Sluitstuk van de Enkawijk
Indieners:
Stephan Neijenhuis, Freek Jan Koekoek (D66 Ede)
Inleiding:
Op 7 juli 2022 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan Ede, Enka Noord-West, Zuidelijk deel behandeld. Dit plan betreft het bouwen van 169 woningen aan de Akulaan, beter bekend als het project ’t Hartogshof op het Sluitstuk van de Enkawijk. Een heel belangrijk project omdat er veel (kleine) appartementen bij zitten op een toplocatie vlak naast het station. Bij de behandeling van het bestemmingsplan in de raadsvergadering werden niet voor niets alle zorgen over het niet voldoen aan de norm van 30% sociale huur beantwoord met verwijzingen naar het grote aantal van “72 sociale woningen” (volgens wethouder Van der Schans in het debat) of 71 goedkope appartementen (volgens de toelichting van het bestemmingsplan).
Dit zijn erg gewilde woningen. Daarmee is het ook een belangrijke opgave om ervoor te zorgen dat deze kans echt gebruikt wordt om deze woning bereikbaar te maken voor starters of mensen met een kleine portemonnee. Als er geen goede afspraken gemaakt worden, gaan deze gewilde woningen gewoon naar de hoogste bieder of investeerder. Dan levert het project weliswaar grote winsten op, maar vissen de starters en mensen met een beperkt budget wéér achter het net.
Over dat laatste maakt de fractie van D66 Ede zich zorgen. Mensen die al lang zaten te wachten op de start verkoop van deze woningen waren namelijk teleurgesteld om te lezen dat op het aangekondigde moment van november 2022 alleen de duurste huizen te koop werden gesteld. Over de 71 goedkope woningen werd vermeld dat deze (dit jaar) niet in de verkoop gingen en op een later moment bepaald zou worden of dit koop- of huurwoningen zouden worden. Daarnaast ontvingen we signalen dat een investeerder deze 71 goedkope woningen al heeft opgekocht.
Daarom heeft D66 Ede de volgende vragen aan het College:
Vragen:
Vragen en antwoorden
Vraag 1
Welke definitie hanteert het College in de gedane uitspraken precies als het gaat om sociale en goedkope woningen?
Antwoord van het college
Vallen daar ook huurwoningen met een huur boven de 752 euro per maand onder?
Vraag 2
Klopt het dat geïnteresseerden eerst een datum van start verkoop in het vooruitzicht werd gesteld van Q2/ Q3 2022 en later november 2022 voor goedkope starterswoningen, terwijl nu blijkt dat slechts 26 van de 169 woningen in de verkoop worden gebracht?
Antwoord van het college
Zo ja, weet u waarom dit beeld is geschetst aan geïnteresseerden?
Vraag 3
Klopt het dat deze 26 woningen die nu in de verkoop worden gebracht de 14 townhouses (vraagprijs vanaf € 535.900) en 12 type 3-appartementen (op één woning na vraagprijzen vanaf € 429.900) betreffen en daarmee de duurste huizen uit het project zijn?
Antwoord van het college
Zo ja, past dat in het gemeentelijk beleid om vooral haast te maken met goedkope woningen?
Vraag 4
Zijn er al overeenkomsten gesloten of worden die verwacht over de verkoop van de 71 goedkope/sociale woningen en komt dat overeen met de signalen die D66 heeft gekregen dat deze verkocht zijn aan een particuliere belegger die er huurappartementen van zal maken?
Antwoord van het college
Vraag 5
Welke acties zijn er ondernomen om de toegezegde inspanningsverplichting van wethouder de Pater gestand te doen om in dit project een invulling te maken die voldoet aan de afspraken over nieuwbouw uit het bestuursakkoord?
Antwoord van het college
En welke resultaten hebben deze acties opgeleverd?
Beantwoording door het college van burgemeester en wethouders d.d. 6 december 2022 (“hoe eerder, hoe beter!”) Voorafgaand aan de antwoorden is het goed om te weten dat er tussen gemeente Ede en Grondbank een Samenwerkingsovereenkomst (SOK) is gesloten in 2009, die vormt de basis van dit bestemmingsplan op basis van de Provinciale verordening. Grondbank op haar beurt heeft AM in de arm genomen als ontwikkelpartij om de uitwerking en verkoop van de woningen te organiseren.
Ad 1. Binnen dit plan wordt onder sociaal programma verstaan, sociale huur dan wel goedkope koop laag/hoog.
Hierbij wordt aansluiting gevonden bij de geldende Provinciale normen (conform contractafspraak tussen gemeente en Grondbank). De sociale huurgrens ligt op 763,47 (in 2022), de €752,- zoals aangehaald in bovenstaande vraag gold in 2021. Voor sociale koop geldt de NHG-grens van €355.000,- (in 2022).
Ad 2. Het Hartogshof is een integraal project en bestaat uit vijf delen:
Blok 1, 48 huurappartementen, met afmetingen tussen 52 en 102 m² Gebruiksoppervlakte (GBO). Het AM Woonfonds beoogd deze te verwerven en verwacht deze te verhuren als vrijesector (middeldure en/of dure) huurwoningen. De huurniveaus zullen bij aanvang verhuur naar verwachting over circa drie jaar, bepaald worden op basis van de gemaakte afspraken en de dan geldende uitgangspunten.
Blok 2, 12 koopappartementen, afmetingen tussen de 55 en 94 m² GBO. De woningen zullen in de particuliere verkoop gebracht worden met een prijsstelling van € 285.000,- (betreffende één woning) tot € 475.000,- (overige woningen) VON.
Blok 3, 71 appartementen in de betaalbare sector, afmetingen tussen de 48,5 en 65,9 m² GBO. AM is in overleg met Woonstede over de verkoop van dit blok aan Woonstede. Zij zullen deze dan verhuren als sociale woningen. Mocht het onverhoopt niet lukken dat AM en Woonstede tot overeenstemming komen dan is AM voornemens om deze woningen te verkopen aan particulieren. Bij verkoop aan particulieren worden deze onder de NHG-grens verkocht. Momenteel denkt AM aan een prijs range tussen € 250.000 en € 335.000 VON, indien ze in de particuliere verkoop gaan, vallen deze woningen onder de categorie sociale koop hoog.
Blok 4, 14 stadswoningen (koop), afmetingen tussen de 165 en 181 m² GBO. De woningen zullen in de particuliere verkoop gebracht worden met een prijsstelling van. € 535.000 en 565.000,- VON. Dit betreffen dure koopwoningen.
Blok 5, 24 huurappartementen met afmetingen tussen 67 en 89 m² GBO. Het AM Woonfonds beoogd deze te verwerven en te verhuren als (middeldure en/of dure) vrijesector huurwoningen
Tevens is er een commerciële ruimte opgenomen. Conform bestemmingsplan kan hier lichte horeca (categorie 1 & 2), gezondheid- en welzijnszorg etc. gevestigd worden.
Ad 3. AM is momenteel in overleg met Woonstede over afname van 71 appartementen binnen het project. De raad heeft aangegeven hier een voorkeur voor te hebben boven het in verkoop brengen in het goedkope segment (onder NHG grens). Er is dus geen sprake van uitstel van realisatie van deze woningen, aangezien zij een onlosmakelijk geheel vormen binnen het gehele project. Het betreft een keuze in huur en koop die voor dit bouwdeel nog gemaakt moet gaan worden, waardoor vanuit de voorkeur voor huur, de verkoop van deze woningen wel is uitgesteld. Echter zolang AM en Woonstede in overleg zijn, worden ze niet aan particulieren aangeboden worden Ad 4. AM heeft een pre-sale gehouden om de interesse te toetsen naar deze woningen, sluit dit aan bij de wensen ook i.r.t. prijsstelling. Momenteel is AM in overleg met Woonstede over afname van de woningen. Als Woonstede en AM tot overeenstemming komen zullen ze niet in de verkoop gebracht worden.
Ad 5. AM was voornemens om deze woningen in Q2/Q3 2022 te verkopen. Echter de stijgende bouwprijzen hebben AM gedwongen aanpassingen te doen aan het ontwerp om het plan haalbaar te maken waardoor de start van de verkoop is vertraagd. Daarnaast is besloten om met Woonstede in gesprek te gaan over overname van 71 woningen en deze woningen, in eerste instantie, dus niet in de verkoop te brengen.
Goed om daarbij te weten is dat indien Woonstede deze woningen niet afneemt het de planning van AM is om het in particuliere verkoop te brengen in Q1 2023. Hiermee hebben we dus een gefaseerde verkoop van de 97 woningen.
Ad 6. De woningen die nu in verkoop gaan zijn inderdaad de duurste woningen in het project.
Indien AM en Woonstede tot overeenstemming raken, komen er snel sociale huurwoningen beschikbaar. Indien met Woonstede niet tot overeenstemming wordt gekomen, dan zal in Q1 2023 de particuliere verkoop van deze 71 woningen worden opgestart in de categorie sociale koop hoog. Zie tevens de toelichting bij vraag 3.
Ad 7. Er is geen overeenkomst gesloten met een particuliere belegger voor het sociale programma. AM is in gesprek met Woonstede over de 71 goedkope sociale woningen. De signalen die D66 heeft gekregen zijn niet correct.
Wellicht dat er verwarring is over het andere programmadeel in het plan, zijnde de 72 appartementen aan de noordzijde. Hiervoor is het eigen Woonfonds van AM in beeld om dit af te nemen. Deze informatie was reeds bij de gemeente bekend.
Ad 8. AM ziet geen kansen om meer betaalbare of goedkope woningen te realiseren. Daarnaast zijn er ook geen kansen om het programma uit te breiden omdat aanpassing van het plan tot grote vertraging leidt. Tevens is er al concept overeenstemming met het AM Woonfonds.
Ad 9. Het sociale programma zoals beantwoord bij vraag 1 betreft sociale huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens en dus €763,47,Ad 10. Met de verkoop van 71 woningen aan Woonstede of de verkoop aan particulieren ruim onder de NHG-grens wordt invulling gegeven aan de uitspraak van Wethouder de Pater dat 42% sociaal is, zoals toegelicht onder vraag 1, wat we voor elkaar boksen. Dit ondanks de hoge bouwprijzen, de hoge ruimtelijke en architectonisch kwaliteit passend bij een stationslocatie en hoge ambities op het gebied van duurzaamheid en energiezuinigheid.
Ad 11. AM is in overleg met Woonstede en kijkt of het mogelijk is om tot overeenstemming te komen. Daarnaast zijn AM en Woonstede in overleg om tot een structurele samenwerking te komen om sociale woningbouw en gebiedsontwikkeling in Ede te versnellen. Zodra hier meer bekend over is zal AM de gemeente informeren en wordt de raad eveneens op de hoogte gesteld.
Ad 12. Voor wat betreft de definitie van goedkope koop en/of huur, wordt geen aansluiting gevonden bij de gemeentelijke beleidsregel uit 2021, maar bij de dan geldende Provinciale normen en afspraken uit de SOK. Totaalplan Enka 30% sociaal programma (Sociale koop of huur). Zekerheid dat 71 woningen (conform afspraken aantallen) worden afgezet in dit segment. (Met de realisatie van de 71 sociale woningen in dit deelgebied, voldoet Grondbank voor de gehele ontwikkeling op Enka aan 30% sociaal. Het aandeel binnen dit deelgebied is ruim 40%.) Definitieve keuze voor sociale huur of goedkope koop wordt op korte termijn gemaakt. AM heeft vernomen dat de gemeente voorkeur heeft voor sociale huur en spant zich derhalve in om dit programma onder dit segment te laten vallen. Snelle afzet van de goedkope woningen: uiterlijk Q1 ofwel overeenstemming Woonstede, ofwel de 71 woningen in particuliere verkoop brengen onder voorwaarden en afspraken gemeente.
Bekijk de brief: Beantwoording raadsvragen fractie D66 Nieuwbouw 't Hartogshof
Bron: raadsinformatie van de gemeente Ede (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.