raadsvragen raadslid Rasit Görgülü DPE Nep huurwoningen Def
Een raadslid stelde op 13 september 2022 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Ede.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Beantwoording raadsvragen
2022/42
Schriftelijke vragen zoals omschreven in artikel 42 van het Reglement van Orde van de gemeenteraad van Ede.
Datum:
24 augustus 2022
Onderwerp:
‘Nep sociale huurwoningen’
Indiener:
Rasit Görgülü - DPE
Inleiding:
Het actualiteitenprogramma Nieuwsuur heeft op 16 augustus aandacht geschonken aan de zogenaamde ‘nep sociale huurwoningen’. Dit zijn woningen die door projectontwikkelaars als sociale huurwoning gebouwd worden, maar kort na oplevering uit deze categorie verdwijnen. Zo wordt er bijvoorbeeld gerefereerd aan een herontwikkelingsproject in Rotterdam, dat in 2019 met meer dan 300 sociale huurwoningen opgeleverd werd, waarbij er in 2022 geen enkele woning meer in de sociale huur categorie viel. Ook worden er voorbeelden gegeven van sociale huurwoningen van 35m2 of woningen die net onder de sociale huur blijven, maar waar met de verplichte servicekosten de lasten excessief worden opgedreven. Verder worden de sociale huurwoningen regelmatig buiten het lokale toewijzingssysteem om verhuurd, waarbij inkomenseisen worden gesteld die niet passen bij de sociale huursector. Door gebrek aan goede afspraken met de gemeentes kunnen de projectontwikkelaars met deze lucratieve trucjes zich voordoen als een partner die ook aan de onderkant bouwt, maar in de praktijk alsnog duurdere woningen bouwen en zich, naar onze mening, oneigenlijk verrijken. DPE vindt dit fenomeen zeer onwenselijk en ondermijnend en heeft daarom de volgende vragen:
Vragen: 1.
Is het college bekend met deze praktijken in het land? 2.
Heeft het college zicht op de Edese situatie? 3.
Zo ja, kan de gemeente aangeven hoeveel sociale woningen feitelijk uit de categorie zijn verdwenen? 4.
Worden er bij woningbouwprojecten met private projectontwikkelaars afspraken gemaakt met percentages sociale woningbouw die ook in de sociale woningbouw moet blijven? 5.
Zo ja: a.
Waar hebben deze afspraken betrekking op? b.
Kunnen we voorbeelden inzien van afspraken over behoud van het sociale karakter van een sociale huurwoning? c.
Welke middelen heeft de gemeente om naleving van de afspraken eventueel af te dwingen? d.
Wordt het behoud van woningen in de sociale huursector actief gemonitord? e.
Zo ja, heeft de gemeente in de afgelopen 5 jaar handhavend op moeten treden?
Beantwoording door het college van burgemeester en wethouders d.d. 13 september 2022 Ad 1.
Ja.
Ad 2.
Nee.
Ad 3.
Nee.
Ad 4.
Ja. Deze afspraken zijn gebaseerd op de gemeentelijke Doelgroepenverordening 1 en de Beleidsregel 1
In december 2020 heeft de gemeenteraad van de gemeente Ede een doelgroepenverordening vastgesteld (zaaknummer 176692). Deze is in april 2022 geactualiseerd (zaaknummer 287866). Een doelgroepenverordening is het instrument om regels voor de categorieën sociale huur, middeldure huur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap vast te leggen.
prijsgrenzen, prijscategorieën en uitgangpunten woningbouwprogrammering gemeente Ede 2021. Als de Doelgroepenverordening niet van toepassing kan worden verklaard in een project, worden de betreffende afspraken contractueel vastgelegd.
Een van de aspecten van deze verordening zijn, naast de voorgeschreven differentiatie in prijscategorieën binnen bouwplannen, de zogenaamde instandhoudingstermijnen. De instandhoudingstermijn voor sociale huur is gesteld op 20 jaar. Daarmee blijven deze woningen voor een langere periode voor de doelgroep beschikbaar. De grondslag van de instandhoudingstermijnen en het vastleggen hiervan in een doelgroepenverordening is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Daarin worden minimale en maximale termijnen aangegeven, voor sociale huur geldt een instandhoudingstermijn van ten minste 10 jaar.
Ad 5a.
Deze afspraken hebben betrekking op:
- woningtypen (categorieën, aantallen, percentages);
- (voor zover het sociale huurwoningen betreft) instandhoudingstermijn, doelgroep en maximale huurprijs.
Ad 5b.
Bijgevoegd is de modelbepaling m.b.t. woningbouwcategorieën die wij opnemen in anterieure overeenkomsten die wij met ontwikkelaars sluiten in een facilitaire ontwikkeling. Deze bepalingen zijn gebaseerd op de huidige Doelgroepenverordening. In verkoopovereenkomsten worden vergelijkbare bepalingen gehanteerd.
Ad 5c.
Afdwingen kan op de volgende manieren: 1. via het privaatrechtelijke spoor: de gemeente vordert nakoming van de gemaakte afspraken, al dan niet door aanspraak te maken op de contractuele boete. Indien deze sommatie geen effect sorteert, moet de gang naar de rechter worden gemaakt om nakoming af te dwingen.
Een gerechtelijke procedure is overigens tijdrovend, kostbaar en leidt niet altijd tot de gewenste uitkomst. Een vordering kan immers worden afgewezen, een boete kan worden gematigd of een ontwikkelaar kiest ervoor om de (al dan niet gematigde) boete te betalen in plaats van na te komen. 2. via het publiekrechtelijke spoor. Daarvoor moet de Doelgroepenverordening in het bestemmingsplan van toepassing zijn verklaard. Door de Doelgroepenverordening van toepassing te verklaren in het bestemmingsplan en daarnaast een exploitatieplan vast te stellen is het mogelijk om op kavelniveau het woningtype vast te leggen. Een aanvraag omgevingsvergunning om te bouwen die hier niet aan voldoet moet worden afgewezen vanwege strijd met het bestemmingsplan en exploitatieplan. Indien (na realisatie van de woningen) wordt gehandeld in strijd met de bepalingen m.b.t. woningtype, instandhoudingstermijn, doelgroep en maximale huurprijs kan daartegen worden opgetreden met gebruikmaking van het publiekrechtelijke handhavingsinstrumentarium, dit kan ook zonder een vastgesteld exploitatieplan.
Na inwerkingtreding van de Omgevingswet komt overigens de figuur van het exploitatieplan te vervallen. De Doelgroepenverordening is na inwerkingtreding van de Omgevingswet niet meer van toepassing op vast stellen omgevingsplannen na inwerkingtreding van de Omgevingswet. De regels uit de Doelgroepenverordening moeten dan worden gesteld in het omgevingsplan. De systematiek blijft echter hetzelfde.
Ad 5d.
We hebben dit geregeld middels een meldingsplicht (dus de bewijslast voor toewijzing aan de juiste doelgroep en de instandhouding ligt bij de verkopende en verhurende partijen).
Ad 5e.
Binnenkort vinden de eerste steekproefsgewijze controles plaats. Bij misstanden informeren wij uw raad.
Bekijk de brief: Beantwoording raadsvragen raadslid Rasit Görgülü DPE Nep huurwoningen Def
Bron: raadsinformatie van de gemeente Ede (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.