vragen CDA bij rv afwijking woonbeleid Noord IJsselkade 17.pdf
Een raadslid stelde op 11 december 2025 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Oudewater.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Vraag 1: Als we het goed begrijpen, geeft de ontwikkelaar aan dat het project niet uitvoerbaar is als we vasthouden aan de volledige instandhoudingstermijn en het volledige antispeculatiebeding. Zou u kunnen toelichten welke financiële stukken of onderbouwingen zijn overlegd die dit onderbouwen?
Of op welke manier blijkt dat dit daadwerkelijk zo is?
Er zijn door de ontwikkelaar geen financiële stukken aangeleverd.
Vraag 2: Het doel van ons woonbeleid is juist om starters te beschermen tegen speculatie en om betaalbaarheid langdurig te borgen. In dit voorstel wordt gevraagd om af te wijken van zowel de zelfbewoningsplicht als de instandhoudingstermijn. Zou u kunnen toelichten hoe we in dit project wel voldoende zekerheid behouden dat deze woningen op termijn ook echt beschikbaar blijven voor starters en niet alsnog op relatief kort termijn in het beleggerscircuit eindigen?
Door niet volledig af te wijken van de zelfbewoningsplicht en anti-speculatiebeding wordt bij eerste verkoop gezorgd dat de woningen bij de juiste doelgroep terechtkomen. De instandhoudingstermijn van 10 jaar zorgt ervoor dat de woning 10 jaar lang binnen het door het Rijk gestelde grens voor de midden huur wordt verhuurd. Dit is ook de minimale grens vanuit het Rijk om een woning als midden huurwoning te zien in de nog vast te stellen wet regie op de volkshuisvesting.
De inzet is vooral om woningen beschikbaar te houden voor starters door woningen te realiseren die vooral voor deze doelgroep interessant zijn, zoals kleine betaalbare appartementen in de binnenstad (Woonvisie Oudewater 2020-2025, paragraaf 3.3). Woningen tussen de 40-50m2 vallen onder kleine betaalbare appartementen.
Er kan niet worden uitgesloten dat woningen in de toekomst worden gekocht voor verhuur. Dit geldt voor alle woningen. Met voorwaarden voor nieuwbouw valt dit alleen voor een korte termijn uit te sluiten. Daarnaast zijn de landelijke regels voor verhuur behoorlijk aangescherpt waardoor verhuur minder aantrekkelijk is geworden. Dit is inmiddels ook terug te zien in de CBS-cijfers: Het aandeel woningen in particulier eigendom is met 16 woningen afgenomen (van 9,5% naar 8,9% van de woningvoorraad) (zie figuur 1). Het aantal woningen in het beleggingscircuit neemt dus af.
Jaar/eigendomstype
2024
2025
Verschil
Koopwoningen
69,0%/3.082
68,7%/3.142
-0,3%/+60 woningen
Huurwoningen corporatie
21,4%/955
22,3%/1.022
+0,9%/+67 woningen
Overige verhuurders
9,5%/425
8,9%/409
-0,6%/-16 woningen
Figuur 1: CBS-cijfers woningvoorraad gemeente Oudewater naar type eigendom StatLine - Voorraad woningen; eigendom, type verhuurder, bewoning, regio
Vraag 3: Hier wordt er gevraagd of we afwijken van meerdere onderdelen van onze bestaande regels.
Onze vraag is: hoe zorgen we ervoor dat deze afwijking een uitzondering blijft en niet leidt tot een situatie waarin andere ontwikkelaars zich in de toekomst ook gaan beroepen om versoepeling van startersbescherming af te dwingen?
De ontwikkeling betreft een herontwikkeling van een bedrijfspand met zwaar vervuilde grond. De ligging in het beschermd stadsgezicht, de slechte staat van het berdrijfspand en de bodemsanering die heeft plaatsgevonden maken de situatie niet snel op één vergelijkbaar met andere ontwikkeling.
Vraag 4: Het voorstel wijkt dus af van ons huidig beleid. Wel hebben wij nog een vraag over de oorspronkelijke wensen van de ontwikkelaar. Zou u kunnen toelichten welke punten het college heeft ingebracht en wat de ontwikkelaar precies gevraagd heeft? Wat is hier allemaal overwogen? Is er van tevoren al een compromis gesloten of afspraken gemaakt?
De ontwikkelaar heeft ingebracht dat zij helemaal geen voorwaarden op hun ontwikkeling willen. Dit is onwenselijk, omdat dit bij de eerste verkoop/verhuur meteen de mogelijkheid geeft om te speculeren/woning op te kopen. Door voorwaarden – al dan niet – soepeler toe te passen zal de eerste bewoner de woning bewust de woning betrekken om hier ook echt zelf te wonen.
Het is uiteindelijk aan de gemeenteraad om te besluiten of zij akkoord gaan met deze compromis of vasthouden aan het bestaande beleid en hiermee de risico’s beschreven in het raadsvoorstel accepteert.
Vraag 5: Kunt u uitleg wat de gedachten zijn achter het 50/50 delen van de boete voor het antispeculatiebeding De ontwikkelaar geeft aan dat zij alle financiële risico’s hebben genomen in de ontwikkeling (aankoop, sanering, ontwikkeling) en het daarom vreemd vinden dat het bedrag volledig naar de gemeente gaat. De ontwikkelaar draagt aan dat zij geen voorwaarden wil en het vreemd vindt dat de gemeente uit particuliere ontwikkelingen geld terugkrijgt in het geval van vroegtijdige verkoop.
Vanuit de gemeente is voorgesteld om dit 50/50 te verdelen, omdat de gemeente wel de ontheffingsverzoeken moet beoordelen als deze worden ingediend en daarmee wel de beoordeling moet uitvoeren als dit plaatsvindt. Het is niet reëel om dan alles naar de ontwikkelaar terug te laten gaan.
Bekijk de brief: Beantwoording vragen CDA bij rv afwijking woonbeleid Noord IJsselkade 17.pdf
Bron: raadsinformatie van de gemeente Oudewater (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.