vragen Onafhankelijken Aanpassing Huisvestingsverordening.pdf
Een raadslid stelde op 19 december 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Oudewater (4 vragen).
In het kort
4 vragen en wat het college antwoordt
- Bij argument 1.4 wordt voorgesteld om vast te leggen dat maximaal 50% van de woningen op basis van binding met voorrang toegewezen mag worden, aan bewoners met een… → Graag met toelichting waarom wel/niet.
- Welke (andere) tools heeft het college/de gemeenteraad om bij toekomstige woningbouwprojecten zoveel mogelijk woningen voor Oudewaternaren te realiseren? → Het college doet er alles aan om de mogelijkheden in de Huisvestingsverordening maximaal te benutten ten behoeve van Ouderwaternaren.
- Bij argument 1.5 wordt aangegeven dat er voorrang verleent kan worden aan leden van de vrijwillige brandweer. → Waarom niet ook de lokale leerkracht, politieman, bakker, schoonmaakster, medewerker van de supermarkt, etc voorrang geven?
- Bij argument 1.8 staat dat de nut en noodzaak voor een Opkoopbescherming niet voldoende kan worden aangetoond. → Nee, zelfbewoningsplicht wordt momenteel toegepast in koop- en realisatieovereenkomsten/anterieure overeenkomsten bij nieuwbouwontwikkelingen.
Overgenomen uit de brief van het college; hieronder staan de volledige vragen en antwoorden.
Aanleiding
Forum Ruimte vragen mbt Agendapunt 6 Aanpassing huisvestingsverordening gemeente Oudewater Met veel interesse hebben wij het raadsvoorstel mbt de aanpassing van de huisvestingsverordening gelezen. Dank voor het opstellen van het stuk. De aanpassingen in de huisvestingsverordening komen naar wij begrijpen grotendeels voort uit het regionale overleg U10. Wij begrijpen de wens van de U10 voor een regionale woningmarkt. Echter, hierbij wordt ervan uit gegaan dat die markt overal homogeen is. En dat is deze niet, zeker niet in Oudewater. Hier is sprake van enorme krapte en het daardoor enorm opdrijven van huur- en koopprijzen. Daarom lijkt het ons niet verstandig om de Oudewaterse markt hetzelfde als die van omliggende gemeente te benaderen.
Wij hebben de volgende vragen:
Vragen en antwoorden
Vraag 1
Bij argument 1.4 wordt voorgesteld om vast te leggen dat maximaal 50% van de woningen op basis van binding met voorrang toegewezen mag worden, aan bewoners met een regionale of lokale binding. Dit lijkt een verbetering, maar kan ook heel nadelig uitpakken. Nu mag 25% lokaal toegewezen worden, aan Oudewaternaren dus. Straks kan het dus zijn dat 50% regionaal toegewezen wordt, en aan geen enkele Oudewaternaar. Is het college het eens met deze redenering?
Antwoord van het college
Graag met toelichting waarom wel/niet.
Het college is het eens met deze redenering. In praktijk zal het (hoogstwaarschijnlijk) gaan om een verbetering, omdat de 25% toewijzingsruimte voor regionale binding de afgelopen jaren niet is gehaald.
Mocht de nieuwe toepassing van binding onrechtvaardige gevolgen hebben voor lokale inwoners zal dit in de regio worden aangekaart en worden verzocht om iets aan deze systematiek te doen.
Vraag 2
Welke (andere) tools heeft het college/de gemeenteraad om bij toekomstige woningbouwprojecten zoveel mogelijk woningen voor Oudewaternaren te realiseren?
Antwoord van het college
Het college doet er alles aan om de mogelijkheden in de Huisvestingsverordening maximaal te benutten ten behoeve van Ouderwaternaren. Door het aanbod van woningen in de toekomst te vergroten kunnen meer woningen in absolute aantallen lokaal worden toegewezen. 25% van 40 is namelijk minder dan 25% van 80.
De Huisvestingsverordening blijft een instrument dat gaat over de verdeling schaarste. Als er minder woningen zijn, valt er ook minder te verdelen. Het regionale verdelingssysteem zorgt er voor dat elke gemeente zijn rol pakt in de volkshuisvestelijke opgave van aandachtsgroepen (bijv. urgenten, uitstroom MOBW en statushouders). Het is belangrijk sociale huurwoningen toe te voegen aan de voorraad die bijdragen aan deze opgave en daarnaast ook een woning bieden Naast de Huisvestingsverordening zet het college in op bouwen voor de lokale behoefte, lokaal adverteren en het verlenen voorrang zo ver als de wet dat toe laat.
Vraag 3
Bij argument 1.5 wordt aangegeven dat er voorrang verleent kan worden aan leden van de vrijwillige brandweer. Wij vinden dit een mooi streven. Maar waarom alleen de vrijwillige brandweer?
Antwoord van het college
Waarom niet ook de lokale leerkracht, politieman, bakker, schoonmaakster, medewerker van de supermarkt, etc voorrang geven?
De ruimte voor het verlenen van voorrang is beperkt. Het toewijzen van beroepsgroepen, het toewijzen via een experimentregeling en het toewijzen via maatschappelijke (lokale) binding maakt
Forum Ruimte vragen mbt Agendapunt 6 Aanpassing huisvestingsverordening gemeente Oudewater gebruik van dezelfde ruimte. Meer ruimte voor beroepsgroepen (incl. mensen die buiten Oudewater wonen) betekent minder ruimte voor lokale inwoners.
Er kan worden gekozen om de vrijwillige brandweer geen voorrang te geven op reguliere woningzoekenden. In dit geval wordt meer ingezet op maatschappelijke (lokale binding) en experimentregelingen. Aangezien vrijwillige brandweerlieden vaak lokaal gebonden en de vrijwillige brandweer onder streefformatie zit kiest het college om vrijwillige brandweerlieden wel voorrang te verlenen. Zie voor de onderbouwing van deze keuze bijlage 1 van dit document.
Vraag 4
Bij argument 1.8 staat dat de nut en noodzaak voor een Opkoopbescherming niet voldoende kan worden aangetoond. Wordt met Opkoopbescherming de zelfbewoningsplicht bedoeld?
Antwoord van het college
Nee, zelfbewoningsplicht wordt momenteel toegepast in koop- en realisatieovereenkomsten/anterieure overeenkomsten bij nieuwbouwontwikkelingen. Dit staat los van de opkoopbescherming. Opkoopbescherming is namelijk een publiekrechtelijk instrument dat de mogelijkheid biedt in te grijpen in de bestaande woningvoorraad (m.u.z. van woningen die voor de ingangsdatum worden verhuurd en verplichte uitzonderingsgronden die staan genoemd in de VNG Handreiking opkoopbescherming. De link naar deze handreiking staat in bijlage 2).
Zelfbewoningsplicht wordt toegepast in het privaatrecht.
5. Wij zouden graag zien dat, ondanks dat nu misschien de nut en noodzaak ontbreekt, toch de zelfbewoningsplicht opgenomen wordt. De markt verandert constant. Nu is een moment om dit goed te regelen, zodat koopwoningen voor Oudewaternaren beschikbaar blijven, en niet voor particuliere verhuur beschikbaar komen.
Het college is het volledig eens met deze doelstelling. Echter, het is zonder aantoonbare nut en noodzaak juridisch niet mogelijk om de opkoopbescherming in te voeren.
Aanvullend op de kadastercijfers van 2018-2022 (dit zijn cijfers specifiek van de gemeente Oudewater) is recent met lokale makelaars gesproken. Zij bevestigen het beeld dat beleggers zich nauwelijks meer op de woningmarkt bevinden, met name vanwege nieuwe wet- en regelgeving m.b.t. verhuur. Vanuit de U10 komen ook geluiden dat de invoering van de opkoopbescherming op dit moment ‘mosterd na de maaltijd’ lijkt te zijn.
Kanttekeningen Mocht de gemeenteraad besluiten de opkoopbescherming in te voeren loopt de gemeente tegen de volgende kanttekeningen aan: o o o o
Er moet jaarlijks budget worden vrijgemaakt voor capaciteit m.b.t. handhaving van de opkoopbescherming en eventuele rechtszaken;
Bij een eventuele rechtszaak is het waarschijnlijk dat de opkoopbescherming ongeldig wordt verklaard, vanwege een gebrek aan aantoonbare nut en noodzaak;
De opkoopbescherming kent verplichte uitzonderingsgronden (zie bijgevoegde link naar VNG handreiking Opkoopbescherming);
De opkoopbescherming heeft naar verwachting weinig effect, vanwege de dalende trend in de opkoop (kadaster, 2018-2022) en de signalen die de gemeente ontvangt vanuit makelaars. Daarnaast zitten kosten/capaciteit verbonden aan de opkoopbescherming (zoals hierboven beschreven).
Forum Ruimte vragen mbt Agendapunt 6 Aanpassing huisvestingsverordening gemeente Oudewater Voorstel Er wordt momenteel gesproken met andere gemeenten binnen de woningmarktregio om een nieuwe opdracht uit te zetten bij het kadaster. Het college wil dit periodiek doen zodat de ontwikkelingen kunnen worden gemonitord (bijv. in een jaarbrief wonen). Als de kadastercijfers en/of andere signalen aanleiding geven tot het invoeren van de opkoopbescherming wordt dit voorstel aan de gemeenteraad voorgelegd (de opkoopbescherming is een gemeentelijke keuze en hoeft niet regionaal te worden afgestemd. Hierdoor kan er vrij snel een voorstel worden gedaan).
6. Bij argument 1.2 wordt gesproken over een vergunningsplicht om er voor te zorgen dat huizen tot 390.000 terechtkomen bij huishoudens met een bepaald inkomen. Op zich een mooi streven. Kan het college aangeven wanneer er in Oudewater nieuwhuizen voor dit bedrag beschikbaar komen?
Eerste toepassing In de Woonvisie Oudewater staat aangegeven dat 30% van de nieuwbouw uit betaalbare koopwoningen moet bestaan. Wat betreft grote woningbouwprojecten staan de eerste woningen van deze prijsklasse gepland op Statenland. Kijkend naar de meest recente woningbouwplanning wordt de vergunning in 2027 voor het eerst toegepast (dit kan eerder zijn afhankelijk van kleinere particuliere ontwikkelingen).
Effectiviteit Het college erkent dat de vergunningsplicht voor betaalbare koopwoningen een mooi streven is.
Recent is met makelaars gesproken over de inzet van dit beleidsinstrument. Zij erkennen het streven, maar verwachten dat de maatregel weinig oplevert om de volgende redenen: -
-
-
Ongelijkheid op de woningmarkt komt vaker voor vanwege een verschil in vermogen dan in inkomen. Dat wordt met de huidige inzet van de vergunning niet voorkomen (er is alleen sprake van een inkomenstoets);
Op wellicht enkele uitzonderingen gaan mensen vaak een woning zoeken in de prijsklasse die zij kunnen betalen. Het komt dus niet heel vaak voor dat iemand met een hoog inkomen (in de huidige inkomenstoets meer dan twee keer modaal) een koopwoning koopt onder de betaalbaarheidsgrens;
Daarnaast is het de vraag hoelang de inkomenstoets realistisch in verhouding blijft staan met de betaalbaarheidsgrens (loonprijsontwikkeling en woningprijsontwikkeling verschillen van elkaar);
Uitwerking Het artikel is nu opgenomen in de verordening. Als het vergunningsproces niet wordt uitgewerkt in nadere beleidsregels wordt het artikel niet toegepast. Dit hoort dus nog tot de mogelijkheden.
Forum Ruimte vragen mbt Agendapunt 6 Aanpassing huisvestingsverordening gemeente Oudewater
Bijlage 1: onderbouwing lokale voorrang Maximum 50% van totaal aantal toewijzingen verlenen op basis van maatschappelijke/economische binding/ kernbinding en voorrang vrijwillige brandweer De provincie adviseert om voorrangsregels beperkt in te zetten. Daarbij wordt aangegeven dat de provincie een cijfermatige onderbouwing wil ontvangen waarin naar voren komt hoe de toewijzing van woningen in deze kernen nu is verdeeld over woningzoekenden van binnen de kern en van buiten de kern. Hieronder wordt toegelicht waarom de gemeente Oudewater deze instrumenten wil inzetten.
Voorrang kernbinding De gemeente Oudewater is voornemens om kernbinding op te nemen voor alle kernen in de gemeente. Kernbinding maakt mogelijk om, indien gewenst, sociale huurwoningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden uit een bepaalde kern in de gemeente Oudewater.
In tabel 1 is te zien dat in 2023 in de gemeente Oudewater sociale huurwoningen vaker werden toegewezen aan een woningzoekende van buiten de kern. Het aantal toewijzingen laat zien dat er weinig woningen vrijkomen in de gemeente. Hierdoor is het lastig voor lokaal woningzoekenden om een woning te vinden.
Kern
Herkomst woonplaats
Toewijzingen
Toewijzingen (%)
Oudewater
Totaal toewijzingen
36
Oudewater
16
45%
Buiten Oudewater
20
55%
Tabel 1: Toewijzingen sociale huurwoningen in kernen naar herkomst, 2023 (Woningraat, 2024) Door met voorrang sociale huurwoningen toe te wijzen aan inwoners, maken zij een grotere kans op een sociale huurwoning in hun eigen kern. Als inwoners kunnen blijven wonen in de kern waar ze al wonen draagt dit ook bij aan de leefbaarheid van de kernen. Inwoners kunnen bijvoorbeeld actief zijn in het dorp bij verenigingen/activiteiten en hebben al een netwerk (familie, vrienden, kennissen). De gemeente Oudewater kent een sterke sociale cohesie. Dit blijkt o.a. uit het onderzoek dat is uitgevoerd en is opgenomen in de ‘Woonvisie Oudewater 2020-2025’. Inwoners hebben vaak een voorkeur om in de kern te blijven wonen waar zij geworteld zijn. In lijn hiermee is het een politieke wens dat woningzoekenden binnen de kernen een woning kunnen vinden.
Voorrang vrijwillige brandweer Vanuit de brandweer is een signaal gekomen over de bemensing van de vrijwillige brandweer. Het verzoek is om op basis van economische binding voorrang te verlenen aan de vrijwillige brandweer.
Dit draagt bij aan het borgen van voldoende vrijwillige brandweerlieden in de gemeente. Het hebben van voldoende bemensing op de brandweerposten is van belang voor de veiligheid van de gemeente.
De brandweerpost zit beneden de streefformatie (zie tabel 2).
Forum Ruimte vragen mbt Agendapunt 6 Aanpassing huisvestingsverordening gemeente Oudewater
Tabel 2: Gegevens vrijwillige brandweer naar kern, Gemeente Oudewater (VRU, 2024) De Oudewaterse brandweerpost werkt volgens het ‘vrije instroom-principe’, dat betekent dat er geen vaste bezetting aanwezig is op de post, maar deze geheel wordt bemenst met vrijwilligers die opkomen vanaf huis of werkadres. Voor alle posten geldt dat brandweerlieden wanneer zij uitrukken binnen zeer korte tijd aanwezig moeten kunnen zijn. Hierdoor zijn de brandweervrijwilligers in de Oudewater gebiedsgebonden. Een groot deel van de potentiële doelgroep nieuwe vrijwilligers zit in de leeftijdscategorie 18-30 jaar. In de praktijk komt het zo nu en dan voor dat personen een opleiding tot brandweervrijwilliger hebben afgerond en graag in de kern willen blijven maar dat men niet in aanmerking komt voor een woning. Om er voor te zorgen dat de brandweer in de toekomst voldoende bemensing heeft, willen we dat de vrijwillige brandweer voorrang krijgt bij het zoeken naar een woning in de kern waar ze momenteel wonen. Er worden wel voorwaarden gesteld. Onder andere dat de woningzoekende voor een langere periode verbonden is aan de vrijwillige brandweer.
Deze werken we uit in nadere beleidsregels.
Bijlage 2: link naar handreiking VNG Opkoopbescherming opkoopbescherming (vng.nl)
Bekijk de brief: Beantwoording vragen Onafhankelijken Aanpassing Huisvestingsverordening.pdf
Bron: raadsinformatie van de gemeente Oudewater (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.