vragen D66 BpDergmeerweg ant.0vereenkomsten

Vraag 1

427 28 2 (?) € 14.000 € 9,81 € 7.800 De gele celen gaan over bouwen met een ontsluiting op door de gemeente aan te leggen boven- en ondergrondse infrastructuur. Het perceel I 195 ligt aan de Dergmeerweg. Ter toelich+ng; Bijdrage Plankosten (alle percelen). De gemeente is we=elijk verplicht, voorafgaand (anterieur) aan het vaststellen van het bestemmingsplan/omgevingsplan, de plankosten te verhalen voor die gevallen waarvan de gemeente de grond niet (zelf) in bezit heeE maar waarvan de bestemming (op verzoek van de betreffende eigenaren) op basis van dat bestemmingsplan/omgevingsplan wijzigt. De bijdrage aan de plankosten is voor par+culiere ontwikkelingen gestandaardiseerd. Voor 1 woning bedraagt de bijdrage € 10.125,=, voor twee woningen bedraagt de bijdrage € 14.000,=, voor 4 woningen bedraagt de bijdrage € 21.000,=. Deze bijdragen zijn in de desbetreffende overeenkomsten met de par+culiere ontwikkelaars opgenomen. Let wel; er is hierbij geen rela+e met de uitvoeringskosten. De we=elijk te verhalen/in rekening te brengen plankosten zijn bedoeld om de gemeentelijke plankosten (in dit geval gelden standaard bijdrages/bedragen voor de zogenaamde kleine anterieure overeenkomsten) te kunnen verhalen. Daarnaast is er ook geen rela+e met het oppervlak van de par+culiere ontwikkelingen. De inrich+ng van de par+culiere ontwikkelingen komen geheel voor rekening van de desbetreffende eigenaren. Bijdrage Nota Kostenverhaal (alle percelen). Ook hiervoor gelden, conform de vastgestelde Nota, voor de kleinere par+culiere ontwikkelingen, standaardbedragen per woning. Deze zijn in de anterieure overeenkomsten ook aangehouden. Net als bij de bijdrage plankosten is er hier geen rela+e met de gebiedsgroo=e van die par+culiere ontwikkelingen omdat deze gebieden door de eigenaren zelf worden ingericht. Bijdrage inrich+ng openbaar gebied (perceel I 541). Omdat de specifieke inrich+ng van het openbaar gebied langs de oostzijde van de kavel, ten behoeve van de ontslui+ng moest worden aangepast, zijn de meerkosten van deze inrich+ng op basis van kengetallen berekend en in rekening gebracht. Oorspronkelijk zou hier een voetpad worden aangelegd maar vanwege de kavelwens is ten behoeve van de ontslui+ng van de p-plaatsen op de kavel een rijwegbreedte benodigd. De meerkosten hiervan zijn berekend en zijn via de gesloten anterieure overeenkomst in rekening gebracht. Uit de tabel blijkt dat voor 3425 m² door ini6a6efnemers uitgee;are bouwgrond voor 5 vrije sectorkavels op basis van de “Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen Schagen 2024” (prijspeil 2025) een bijdrage wordt geleverd aan de kosten van de aanleg van bedoelde infrastructuur door de gemeente van in totaal een bedrag van € 19.500,--. Gemiddeld is dat 3425 m² op € 19.500: of wel € 5,67 m².

Antwoord van het college

NB, de bijdragen worden per woning gerekend. Er is geen rela+e met het oppervlak van de kavel(s).

Voor het perceel I 541 wordt daarnaast in ar6kel 4.8 van de anterieure overeenkomst nog een bedrag van € 11.689,-- incl BTW in rekening gebracht voor extra aanlegkosten van de ontslui6ngsweg (zie deelfragment verkavelingsplan).

Antwoord: NB, Zie algemene toelich+ng hiervoor (bijdrage inrich+ng).

Voor D66 roept het voorgaande de nodige vragen op.

Vragen

1. Hoeveel is het totaal aan m² uitgee;are bouwgrond in het gehele plangebied, dus inclusief die met de percelen I 541, I 631(ged) en I 632? (Niet die van I 195).

Antwoord: NB, dit is niet relevant omdat de bijdragen zijn gekoppeld aan het aantal woningen en niet aan het oppervlak.

Vraag 2

Wat zijn de totale kosten voor de aanleg van de gehele onder- en bovengrondse infrastructuur en wat zijn dan de kosten per m² als dat bedrag wordt gedeeld door aantal uitgee;are m²?

Antwoord van het college

Zie opmerking bij vraag 1, dit geldt ook hier.

Vraag 3

De uitkomst van die rekensom zal een bedrag per m² opleveren dat hoger ligt dan de hiervoor genoemde € 5,67 m².

Antwoord van het college

Zie opmerking bij vraag 1, het bedrag per m2 doet niet ter zake omdat per woning wordt afgerekend.

a. Moet de conclusie dan niet zijn dat bovenvermelde Nota in feite niet bedoeld is voor een casus als deze, een ontwikkelgebied?

Antwoord: Het maakt niet zozeer uit. De bijdrage (per woning) wordt feitelijk op dezelfde manier berekend en vastgesteld. Er gelden in dit geval standaardbedragen per woning.

b. Is de nota niet louter bedoeld voor gevallen waarbij gebouwd wordt aan de openbare weg zoals het geval is bij het perceel I 195 aan de Dergmeerweg; en dus niet voor bouwen in een ontwikkelgebied? Hoe is het college tot deze keuze gekomen?

Antwoord: Zie hiervoor onder a, het maakt feitelijk niet uit. In beide gevallen wordt door de par+culier meegeprofiteerd van de wijziging van het bestemmingsplan en dat is niet anders dan dat voor een specifiek op zich zelf staand geval (niet deel uitmakend van een groter ontwikkelgebied) een bestemmingswijziging wordt doorgevoerd. Overigens maakt ook perceel I 195 deel uit van het nieuwe bestemmingsplan.

c. Bent u het met D66 eens dat als voor de gronden van de percelen binnen het gele kader het bedrag “Kostenverhaal” ligt onder het bedrag “infrakosten” per m² volgens punt 2, er geen reële bijdrage wordt gegeven door ini6a6efnemers aan de ontwikkeling van dit plangebied. En zo niet: waarom niet?

Antwoord: De bijdragen zijn gestandaardiseerd en ook als dusdanig vastgesteld.

Het college kan en mag daar niet van afwijken. Bovendien; de inrich+ngskosten van het par+culiere gebied c.q. de par+culiere gebieden komen voor rekening van de desbetreffende par+culier zelf.

d. Heeb het college ac6e ondernomen -zoals bij de ontwikkeling Bogtmanweg – om de gronden van met name de percelen I 631 (ged) en I 632 aan te kopen voor een door externe getaxeerde grondwaarde en zo niet waarom niet?

Antwoord: Deze par+culier heeE aangegeven dat de gronden zelf ontwikkeld worden. Er bestaat recht op zelfontwikkeling en een eventuele aankoop kan alleen als beide par+jen daartoe bereid zijn. In dit geval was dit niet aan de orde.

e. Hoe komt het dat bij bouwen aan de openbare weg (perceel I 195) het bedrag “Kostenverhaal” hoger is dan bij het perceel I 541, dat er überhaupt zo weinig verschil is tussen gronden in een ontwikkelgebied met nieuwe infrastructuur en bouwen aan een bestaande openbare weg?

Antwoord: Zie ook de eerdere antwoorden. De bedragen zijn gebaseerd op het aantal woningen (I195; 2 woningen en I541; 1 woning) en hebben als zodanig geen rela+e met het oppervlak. Dat I195 aan een reeds bestaande openbare weg ligt maakt hierbij overigens niet uit. Het gaat er vooral om dat er met het nieuwe bestemmingsplan een andere bestemming wordt gegenereerd c.q. vastgelegd.

Vraag 4

Wat opvalt in de laatste kolom van de tabel is dat er ook nog verschil is per m² tussen het bedrag Kostenverhaal m² bij de percelen in het gele gebied. Kan dat worden uitgelegd.

Antwoord van het college

Er is sprake van een standaard bedrag per woning. Er is dus geen rela+e met het oppervlak van de kavel(s) waarop de woningen worden gebouwd. Een verschil in prijs/m2 is, vanwege de verschillen in kavelgroo=e per woning, rekenkundig dus ook logisch.

Vraag 5

Is het bedrag van € 11.689,-- als bijdrage voor de extra aanlegkosten op de ontslui6ngsweg over het op bovenstaand deelfragment uit het verkavelingsplan in rood omlijnde deel?

Antwoord van het college

Dat klopt op zich maar het bedrag (op basis van kengetallen bepaald) ziet met name “slechts” op de meerkosten ten opzichte van de daar in basis al geplande groenstrook en voetpad etc.

6. Dit is een eerste casus waarbij de “Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen Schagen 2024” en dan nog wel in een ontwikkelgebied waarbij aan par6culiere kavels een woonbestemming wordt gegeven aan nog aan te leggen onder- en bovengrondse infrastructuur.

a. Staat deze uitvoering de aankoop van “gehele” percelen voor woningbouwontwikkeling door de gemeente niet in de weg. Anders gesteld is het voor de verkopende par6j niet interessant geworden delen van het aan te kopen perceel op basis van een verkavelingsplan buiten de verkoop te houden voor de bouw van woningen met toepassing van de “Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen Schagen 2024” en een (geringe) bijdrage aan de plankosten.

Antwoord: Wat voorop zou moeten staan is dat de gemeentelijke planvorming niet wordt gefrustreerd. Soms is het dan noodzakelijk om met de betreffende eigenaar c.q. eigenaren compromissen te sluiten en het is niet uit te sluiten dat in de toekomst dergelijke gevallen zich ook weer voor zullen doen. Dit ook al om langslepende (bezwaar-) procedures te voorkomen, planschadeclaims te voorkomen of te voorkomen dat langdurende onteigeningsprocedures moeten worden gevoerd. Verder is het ook zo dat de eventuele ontwikkelingen op par+culier terrein zo wie zo ook goed moeten passen binnen het bestemmingsplan/omgevingsplan.

Toelich6ng D66 begrijpt de toepassing van de “Nota Kostenverhaal en Financiële bijdragen Schagen 2024” op een ontwikkelplan met nieuw aan te leggen infrastructuur in deze casus niet. De discussie bij de invoering ging over het “gra6s” bouwen aan bestaande infrastructuur en om reden daarvan een bijdrage te leveren aan wat wel “bovenwijkse voorzieningen” genoemd wordt.

In de ogen van D66 is nu sprake van een geheel andere casuïs6ek die dan ook om een geheel andere benadering vraagt.

Antwoord: Zie de eerder gegeven toelich+ngen. Er wordt dus ook hier, op de bedoelde en voorgeschreven wijze, invulling gegeven aan de doelstellingen van de Nota kostenverhaal. Omdat de ontwikkelingen op eigen terrein plaatsvinden kan slechts, op de wijze zoals is vastgelegd, kostenverhaal gepleegd worden. Overigens; zonder de “Nota” was kostenverhaal voor de bovenwijkse investeringen in het geheel niet mogelijk geweest.

Als vergelijking: in die gevallen waarbij voor de bouw van woning(en) op eigen grond de aanleg van boven- en ondergrondse infrastructuur nodig is komt die steeds volledig voor rekening van ini6a6efnemer. Zo ook zijn de plankosten ook volledig voor zijn rekening. Terecht.

Antwoord: Ingeval van kavel I541 worden de (extra) kosten van inrich+ng op het openbaar terrein dan ook doorbelast.

In de andere gevallen m.b.t. de ontwikkeling Dergmeerweg zijn, vanwege die par+culiere ontwikkelingen, geen extra investeringen in het openbaar gebied voor ontslui+ng/riolering o.i.d. nodig en kunnen/mogen daarvoor ook geen kosten in rekening worden gebracht.

De inrich+ng van het eigen terrein komt zo wie zo voor rekening van de betreffende par+culieren.