Vragen PvdA meerjaren prognose grondexploitaties
Een raadslid stelde op 17 december 2024 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Schagen.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
PvdA SCHAGEN SCHRIFTELIJKE VRAAG _______________________________________________________________________________________
Schriftelijk vraag aan het College van B&W zoals bedoeld in artikel 45 10-10-2024
Onderwerp: Meerjaren Prognose Grondexploitaties In de Meerjaren Prognose Grondexploitaties (MPG) staat op pagina 4:
De Nota Grondbeleid schrijft verschillende financiële voorwaarden voor waaraan een grondexploitatie moet voldoen, waaronder een minimaal financieel sluitende business case en een aanvaardbaar risicoprofiel (zie paragraaf 4.4 uit de Nota Grondbeleid 2023).
In de nota Grondbeleid staat daarover in hoofdstuk 4.4 het volgende:
C.
Financieel sluitende businesscase (zelfstandig). Het uitgangspunt van een ruimtelijke ontwikkeling is een minimaal zelfstandig sluitende businesscase, bij een aanvaardbaar risicoprofiel. Met ‘businesscase’ wordt hier bedoeld de directe financiële effecten vanuit de gemeentelijke, gezamenlijke of particuliere grondexploitatie. Indirecte effecten die voortvloeien uit de ontwikkeling (bijvoorbeeld gevolgen op onroerend zakenbelasting of beheerkosten openbare ruimte) maken in beginsel geen deel uit van de businesscase. Winstmaximalisatie is geen doel op zich, maar optimalisatie van financieel rendement dient wel onderdeel te zijn van de afwegingen die worden gemaakt bij de beoogde ontwikkeling.
D.
De gemeenteraad heeft budgetrecht en bepaalt of de beoogde ruimtelijke inpassing en maatschappelijke impact, de investeringen waard zijn. Als vooraf een onrendabele top wordt verwacht, of investeringen benodigd zijn die niet volledig kunnen worden verhaald, dan geeft het college dit zo tijdig mogelijk aan richting de gemeenteraad. En geeft daarbij aan welke financiële kaders voor uitwerking dan gelden. De raad beslist uiteindelijk over de kredietverlening, de gemeentelijke grondexploitatie, de dekking en het risicoprofiel. En beoordeelt of de beoogde ruimtelijke inpassing en maatschappelijke impact de investeringen waard zijn. Bij deze afweging kunnen de gevolgen van de indirecte effecten van een businesscase wel onderdeel zijn van informatievoorziening richting de raad.
Bij het opstellen van een grondexploitatie is dus het uitgangspunt dat deze sluitend is. Het is geen voorschrift. Er mag van afgeweken worden, de raad heeft budgetrecht en beslist uiteindelijk.
In de praktijk blijkt echter dat het sluitend zijn van een grondexploitatie soms als doel gesteld wordt.
Voorbeelden daarvan zijn de berekening van de grondprijs voor de CPO Schagerbrug waarbij de standaard wijze van residuele grondprijsberekening is verlaten om op een hogere grondprijs uit te komen omdat de exploitatie sluitend moest zijn. Bij het project Bogtmanweg is gezegd dat het woningprogramma aangepast dient te worden om de exploitatie sluitend te krijgen.
PvdA SCHAGEN SCHRIFTELIJKE VRAAG
Dit leidt bij ons tot de volgende vragen:
- erkent het college dit verschil in definitie in de verschillende stukken, van uitgangspunt of voorschrift?
- wat wordt als opdracht aan de organisatie aangehouden, dat een sluitende exploitatie uitgangspunt is of voorschrift?
Antwoord:
Voordat het college in gaat op de gestelde twee vragen eerst een tweetal nuanceringen ten behoeve van het inleidende betoog. (1) Bij CPO Dijkzicht is de standaardwijze van residuele grondprijsbepaling, uit principe, niet verlaten. Op basis van onderbouwde uitgangspunten is, in overleg met de CPO, op residuele wijze de grondprijs bepaald. (2) Bij het project Bogtmanweg hebben omstandigheden als onder meer het spuitzoneringsvraagstuk een dusdanige grote impact dat het resultaat van de GREX aanzienlijk negatief beïnvloed wordt. In de RIM van 24 september 2024 (076) is geduid dat wij bezig zijn met het uitwerken van verschillende scenario’s om te komen tot een financieel haalbaar en ruimtelijk goed plan. Het uitgangspunt hierbij is een sluitende exploitatie. Het is geen hard voorschrift.
In antwoord op de gestelde vragen; er is een verschil in definitie waarbij, bij het initieel vaststellen, het uitgangspunt een sluitende grondexploitatie zal zijn. Als er dringende maatschappelijke belangen zijn om van dit uitgangspunt af te wijken dan kan het college de raad voorstellen om, onder aanvaarding van de daarbij behorende consequenties, van dit uitgangspunt af te wijken. Er is dus geen sprake van een hard voorschrift.
Vanuit het grondbeleid is het evident dat een sluitende exploitatie het uitgangspunt is wat aan de organisatie wordt meegegeven. Als nagestreefde maatschappelijke doelstellingen, waarbij het resultaat van de GREX negatief zal gaan worden, dusdanig belangrijk worden geacht is het mogelijk om van dit uitgangspunt af te wijken. Voorstellen hiertoe kunnen, conform de vastgelegde afspraken in het grondbeleid, door het college, ter besluitvorming aan de raad worden aangeboden.
Tot slot; het budgetrecht ligt bij uw raad, vanzelfsprekend is het ook mogelijk dat uw raad een voorstel amendeert, of het college nu wel of geen sluitende GREX voorlegt ter besluitvorming.
Wij zien schriftelijke beantwoording van de vragen graag binnen de daarvoor gestelde termijn tegemoet maar bij voorkeur voor de aanstaande oordeelsvormende vergadering op 15 oktober.
Namens PvdA Schagen, Mirjam van Musscher
Bekijk de brief: Beantwoording Vragen PvdA meerjaren prognose grondexploitaties
Bron: raadsinformatie van de gemeente Schagen (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.