20220919 Beantwoording vragen college, fotoverslag schouw Baarnseweg 18 Sparrenheuvel en publicaties
Een raadslid stelde op 8 september 2022 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Zeist.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Beantwoording raadsvraag n.a.v. de Ronde Tafel d.d. 8 september 2022, Uitbreiding woonzorgcomplex Sparrenheuvel Baarnseweg 18 Bosch en Duin “De wethouder zegt toe om de volgende vraag z.s.m. schriftelijk te beantwoorden: Dit betreft samengevat de vraag welke (bouw)mogelijkheden er nog zijn binnen het huidige bestemmingsplan nadat dit bouwplan is gerealiseerd. Welk bestuursorgaan, B&W of gemeenteraad, nemen hierover een besluit. En welke mogelijkheden op langere termijn zijn er om het voorliggende bouwplan nadat dat is gerealiseerd in die situatie (planologisch) te bevriezen.
D66 en Seyst.nu geven aan dat ze eerst de beantwoording willen afwachten alvorens te besluiten of een debat wel of niet nodig is.”
Korte samenvatting / conclusie Mits het aantal zorgwoningen/zorgeenheden niet toeneemt, kan qua bouwmassa binnen de woonbestemming een verdieping op het gebouw worden gerealiseerd met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 9 meter. Het college van B&W het bevoegd gezag. Het college kan, als wordt voldaan aan alle regels van het bestemmingsplan, aan redelijke eisen van welstand, de regels uit het Bouwbesluit en de Bouwverordening, een omgevingsvergunning niet weigeren.
De gemeenteraad heeft het geldende bestemmingsplan, met de daarin vastgelegde bouw- en gebruiksregels, in 2012 vastgesteld. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. Als voldaan wordt aan de regels van dit bestemmingsplan, kunnen zowel het college als de gemeenteraad in dit geval geen beperkingen opleggen qua bouw- en gebruiksmogelijkheden. Evenmin kan de gemeenteraad de bevoegdheid tot het nemen van een besluit op de aanvraag naar zich toetrekken, als een aanvraag om omgevingsvergunning voldoet aan alle regels.
Er kan op dit moment geen voorbereidingsbesluit worden genomen om de situatie te bevriezen, omdat er geen nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is.
Als de achterburen willen dat er geen verdieping bovenop het bestaande gebouw wordt gebouwd, zullen ze hier zelf afspraken over moeten maken met de eigenaar. De gemeente Zeist kan en mag hier geen rol in spelen.
Hierna wordt dit uitgebreider uitgelegd. Vervolgens worden nog een aantal aandachtspunten die naar voren kwamen bij de schouw aangegeven en toegelicht. Tot slot vindt u een foto-overzicht van de schouw op 13 september jl.
Wat zijn de bouwmogelijkheden binnen het bestemmingsplan nadat dit bouwplan is gerealiseerd?
Voor het perceel Baarnseweg 18 geldt het bestemmingsplan “Reparatieherziening Den Dolder Zuid, Bosch en Duin en Huis ter Heide Noord”. Het perceel is bestemd voor “Wonen-1” met de functieaanduiding ‘zorgwoning’ (gele kleur) en ”Bos-Tuin” (groene kleur).
Hieronder ziet u een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan met daaronder de luchtfoto met de contouren van de bestaande bebouwing.
Op de bovenstaande situatietekening staat met de rode stippellijn de grens van de woonbestemming gemarkeerd. De voorgestelde uitbreiding van het gebouw heeft een bouwhoogte van 3,65 m en een oppervlakte van circa 398 m². Hiervan valt circa 232 m² binnen de bestemming “Wonen-1” en circa 166 m² in de bestemming “Bos-Tuin”.
Bouwen binnen de woonbestemming Bebouwde oppervlakte Als dit bouwplan is gerealiseerd, kan de bebouwde oppervlakte op grond het nu geldende bestemmingsplan niet verder toenemen.
Verdieping De goot- en bouwhoogte van vrijstaande, twee-aaneen en aaneengebouwde woningen mag niet meer bedragen dan 6 m en 9 m. Ten behoeve van één zorgwoning kan het gebouw binnen de bestemming ‘Wonen-1’ op de verdieping, met een goothoogte van 6 m en een bouwhoogte van 9 m, worden uitgebreid. Het aantal zorgwoningen/zorgeenheden mag dan echter niet toenemen.
Procedure Voor een vergunningaanvraag welke voldoet aan het bestemmingsplan geldt de reguliere procedure van 8 weken en is het college van B&W het bevoegd gezag. Het plan gaat dan niet naar de gemeenteraad. De gemeenteraad kan deze bevoegdheid dan ook niet naar zich toetrekken, omdat er geen afwijking van het bestemmingsplan nodig is. De gemeenteraad heeft dit bestemmingsplan, met daarbij geldende de bouw- en gebruiksmogelijkheden, immers al in 2012 vastgesteld. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven.
Voor alle duidelijkheid: In de huidige aanvraag is géén uitbreiding op de verdieping opgenomen. Ook is aangeven door zowel de gebruiker als door de eigenaar van het perceel dat er geen plannen zijn voor een dergelijke uitbreiding!
Bos-Tuin Gebouwen en bouwwerken Binnen de bestemming Bos-Tuin” zijn geen bouwmogelijkheden voor het bouwen van gebouwen opgenomen. Hier mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer dan 1,5 m mag bedragen. Als voor gebouwen of bouwwerken niet wordt voldaan aan de bouw- en/of regels, is het afhankelijk van het betreffende bouwplan en het beoogde gebruik of de reguliere of uitgebreide procedure van toepassing is.
Zwembad of tennisbaan Binnen het bestemmingsplan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van een zwembad of tennisbaan. Aan het topassen van deze afwijkingsmogelijkheid is een aantal voorwaarden verbonden. Zo mag geen buitenverlichting worden toegepast, de oppervlakte van een tennisbaan mag niet meer dan 600 m² bedragen en de oppervlakte van een zwembad niet meer dan 250 m². Voor het toepassen deze afwijkingsmogelijkheid geldt een reguliere procedure en is het college van B&W bevoegd.
Toelichting De bosgebieden in Bosch en Duin zijn als benoemd stepping stones voor de natuur. Dat is te lezen in paragraaf 2.4 van de Toelichting bij het (originele) bestemmingsplan. In deze Toelichting worden ook de bestemmingen nader uitgelegd (pagina 96 van de Toelichting), waarbij uitgelegd wordt dat de grotere, aaneengesloten bosgebieden in Bosch en Duin de bestemming “Bos” hebben, welke puur voor de natuur bestemd zijn. Daarnaast liggen gronden met de bestemming “Bos-Tuin”, zoals een deel van de achtertuin van Baarnseweg 18 is bestemd. Deze gronden zijn bedoeld om een buffer tussen natuur en privé tuinen te creëren. In deze bestemming kunnen beperkte ontwikkelingen wel plaatsvinden. De Toelichting benoemt dat (met afwijking en onder voorwaarden) tennisbanen en zwembaden gerealiseerd kunnen worden.
Voor alle duidelijkheid: In de huidige aanvraag voor dit perceel is geen zwembad of tennisbaan opgenomen.
Bouwmogelijkheden beperken?
Juridisch gezien kunnen wij vanuit de gemeente de bestaande bouwrechten op dit moment niet beperken. Het geldende bestemmingsplan wordt nu niet gewijzigd en blijft dus gelden. Dit betekent dat een eventuele uitbreiding op de verdieping in de toekomst juridisch gezien mogelijk is op basis van de huidige bestemmingsplanregels.
Veranderen bouwregels Als de Omgevingswet in werking treedt, worden de nu geldende bestemmingsplannen met dezelfde regels overgezet in een omgevingsplan. De bouw- en gebruiksregels blijven dus hetzelfde.
Het geldende bestemmingsplan kan op dit moment niet zonder daarvoor een wettelijke procedure te volgen worden veranderd. Evenmin kunnen de bouw- of gebruiksmogelijkheden worden beperkt door het college of door de gemeenteraad. Hiervoor moet het bestemmingsplan of omgevingsplan worden aangepast, daarvoor moet de wettelijke procedure worden gevolgd.
Het omgevingsplan zal, als de Omgevingswet in werking treedt, gefaseerd door de gemeente worden geactualiseerd. Hiervoor is nu nog geen specifieke planning. Voor het aanpassen van het bestemmingsplan of omgevingsplan is en blijft de gemeenteraad het bevoegde gezag.
Bevriezen situatie Als een nieuw bestemmingsplan of een nieuw omgevingsplan in voorbereiding is, kan de gemeente een voorbereidingsbesluit (huidige wetgeving) nemen of voorbereidingsregels opnemen in het omgevingsplan (Omgevingswet) om de planologische situatie te bevriezen. Omdat er nu nog geen nieuw bestemmings- of omgevingsplan in voorbereiding is, kan nu nog geen voorbereidingsbesluit worden genomen. De gemeenteraad heeft nu dus geen mogelijkheden om de bouwregels te bevriezen.
Planschade Als wordt afgeweken van een bestemmingsplan of als een bestemmings- of omgevingsplan wordt gewijzigd, kan een planschadeclaim worden ingediend bij de gemeente door degene die planschade (waardevermindering) leidt als gevolg van de afwijking of wijziging van het betreffende bestemmingsplan. Dit geldt zowel voor een verruiming als voor een beperking van de bouw- of gebruiksmogelijkheden. Voor deze specifieke ontwikkeling is een planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten.
Wat verder nog van belang is om te vermelden n.a.v. vragen bij de schouw en raadsvragen over de publicaties:
Geen plannen voor uitbreiding op de verdieping Door de initiatiefnemer en eigenaar van het perceel Baarnseweg 18 is aangegeven dat zij, ondanks dat het bestemmingsplan dit qua bouwmogelijkheden toe zou laten, geen bebouwing op de verdieping willen realiseren.…
Bron: raadsinformatie van de gemeente Zeist (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.