23RV067 Beantwoording vragen VVGB Nooitgedacht
Een raadslid stelde op 23 oktober 2023 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Zeist.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Beantwoording vragen woningbouw Nooitgedacht Wethouder Welting heeft tijdens de vergadering op 9 november jl. toegezegd schriftelijk terug te zullen komen op de volgende vragen:
Worden de saneringskosten niet op de voormalige eigenaar/oorspronkelijke vervuiler verhaald?
Waarom niet?
Op het plangebied bevond zich tot de jaren ‘80 een oliehandel die aanzienlijke verontreiniging op meerdere percelen heeft veroorzaakt. De voormalig eigenaar / oorspronkelijke vervuiler heeft de grond gesaneerd opgeleverd, volgens de maatstaven van die tijd (begin jaren ’80). De gemeente heeft dit gesaneerde perceel gekocht.
Later in de tijd is bekend geworden dat – volgens de nieuwe normen – de grond en de loods nog steeds ernstig vervuild waren. De gemeente was toen al eigenaar, dus was hiervoor aansprakelijk.
In 2019 is door het college besloten in te stemmen met de sanering van de grond, ontruiming van het pand en verkopen van het perceel Nooitgedacht 28. Vooruitlopend op de verkoop van het gemeentelijke perceel Nooitgedacht 28 is opdracht gegeven aan de ODRU om onderzoek te doen naar de mate van verontreiniging en een saneringsplan op te stellen.
In 2020 is een ontwikkelaar in beeld gekomen, die op Nooitgedacht 20-28 en 32-34 woningbouw wilde ontwikkelen. Op dat moment was de voormalige woning op nummer 28 gesloopt en de vooronderzoeken voor de sanering nagenoeg afgerond.
In 2020 is door het college besloten om in principe en onder voorwaarden in te stemmen met het realiseren van 29 woningen op de percelen Nooitgedacht 20-28 en 34-38 door de betreffende ontwikkelaar, hiervoor af te wijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020 en de bereidheid uit te spreken om het perceel Nooitgedacht 28 te verkopen aan de ontwikkelaar, onder nader vast te stellen voorwaarden over verkoopprijzen en overeenstemming over de saneringskosten.
Omdat de percelen 20-26 en 28 ernstig verontreinigd zijn, geldt een saneringsplicht, welke nu door de ontwikkelaar wordt uitgevoerd na goedkeuring van zijn bouwplannen. De kosten van de sanering van nummer 28 worden op de koopsom in mindering gebracht. Kosten voor de sanering van de andere percelen komen voor rekening en risico van de ontwikkelaar.
Beide collegevoorstellen met de achtergrond/geschiedenis, zijn ter informatie hierbij gevoegd.
Zou dan de huidige eigenaar niet juist in staat zijn een plan te ontwikkelen waarmee wel aan Woonvisie wordt voldaan (inclusief sociaal).
Omdat de ontwikkelaar de grond moet saneren en nog bestaande bebouwing op de andere percelen nog gesloopt moet worden, zijn de kosten voor het bouwrijp maken en de grond geschikt maken voor woningbouw (sloop en saneren) hoog. Op ons verzoek heeft de ontwikkelaar in 2020 inzicht gegeven in zijn businesscase. In 2020 is een aantal scenario’s doorgerekend, waaruit wij destijds de conclusie trokken dat het voor de ontwikkelaar een risicovol project is. Andere varianten (zoals een programma dat volledig voldoet aan de woonvisie, of waarin alleen wordt gebouwd voor het middensegment) leveren een negatief resultaat op. De stelling dat een programma conform de Woonvisie op deze locatie niet haalbaar is, leek daarmee, gezien de stedenbouwkundige randvoorwaarden en de context, reëel. Om deze reden is door het college besloten af te wijken van de Woonvisie, waarover de raad met een raadsinformatiebrief is geïnformeerd.
Kunnen we hier niet het Revolving Fund sociale woningbouw inzetten om sociale woningen in het plan opgenomen te krijgen? Waarom hier niet toegepast en hoe staat het met de toegezegde notitie om in den brede te kijken naar de inzet van dit fonds voor sociale woningen Na het genomen besluit in 2020 zijn de plannen verder uitgewerkt door de ontwikkelaar en is in 2021 een anterieure overeenkomst gesloten waarin de afspraken over o.a. sanering en verkoopprijzen zijn vastgelegd. Het Revolving Fund sociale woningbouw kan daarom nu niet meer worden ingezet.
Voor nieuwe ontwikkelingen kan dit in de toekomst, als deze hiervoor in aanmerking komen, wel gebeuren. Voor wat betreft de doelen, het gebruik, de budgetten, etc. van de reserve Revolving Fund Sociale Woningbouw verwijzen wij u naar een binnenkort te houden stamtafel waar we dit onderwerp nader onder de loep zullen nemen.
COLLEGEVOORSTEL
Portefeuillehouder Wethouder Jansen Secretaris
Datum B&W-vergadering 22 september 2020 Burgemeester
Wethouder
Wethouder
Wethouder
Wethouder
Akkoord Bespreken Afd./Team Opsteller Telefoon Datum Stuknummer Uiterste datum
AKKOORD
Ruimtelijke Ontwikkeling J. Staps +31646541306 15 september 2020 382550
paraaf
datum
ONDERWERP
Conceptaanvraag woningbouw Nooitgedacht Zeist
BESLUIT
DATUM
Besluit 22-09-2020 Raad Deponeren archief
par
Datum Datum
INHOUD (bij beknopte toelichting de volledige tekst, anders publieksgerichte samenvatting) Een ontwikkelaar heeft het plan opgevat om een tweetal locaties aan Nooitgedacht in Zeist te herontwikkelen tot woningbouw. Het gaat om de percelen Nooitgedacht 20-28 (17 woningen) en Nooitgedacht 32-34 (12 appartementen). Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de voorgestelde opzet in hoofdlijnen aanvaardbaar.
Realisatie van dit plan vereist afwijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020. Daarnaast dienen de gemeente en de ontwikkelaar nog overeenstemming te bereiken over de verkoop van het perceel Nooitgedacht 28.
VOORGESTELD WORDT 1.
In principe en onder voorwaarden in te stemmen met het realiseren van 29 woningen op de percelen Nooitgedacht 20-28 en 34-38 te Zeist; 2. voor dit plan af te wijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020; 3. aan dit besluit als voorwaarde te verbinden dat initiatiefnemer het draagvlak voor de plannen in beeld brengt, alvorens de plannen verder uit te werken; 4.
In afwijking van het besluit van 16 april 2019 de bereidheid uit te spreken om het perceel Nooitgedacht 28 te verkopen aan de ontwikkelaar, onder nader vast te stellen voorwaarden waaronder verkoopprijs en overeenstemming over de saneringskosten van het perceel; 5. de raad te informeren over dit besluit door middel van bijgevoegde raadsinformatiebrief.
COLLEGEVOORSTEL
BLZ: 3
ONDERWERP Conceptaanvraag woningbouw Nooitgedacht Zeist VOORSTEL
1. In principe en onder voorwaarden in te stemmen met het realiseren van 29 woningen op de percelen Nooitgedacht 20-28 en 34-38 te Zeist;
2. voor dit plan af te wijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020;
3. aan dit besluit als voorwaarde te verbinden dat initiatiefnemer het draagvlak voor de plannen in beeld brengt, alvorens de plannen verder uit te werken;
4. In afwijking van het besluit van 16 april 2019 de bereidheid uit te spreken om het perceel Nooitgedacht 28 te verkopen aan de ontwikkelaar, onder nader vast te stellen voorwaarden waaronder verkoopprijs en overeenstemming over de saneringskosten van het perceel;
5. de raad te informeren over dit besluit door middel van bijgevoegde raadsinformatiebrief.
INLEIDING Een ontwikkelaar heeft het plan opgevat om een tweetal locaties aan Nooitgedacht in Zeist te herontwikkelen tot woningbouw. Het gaat om de percelen Nooitgedacht 20-28 en 32-34. De ontwikkelaar heeft de wens om het perceel Nooitgedacht 28, dat eigendom is van de gemeente Zeist, te verwerven en te betrekken bij de herontwikkeling.
Op onderstaande luchtfoto zijn de percelen aangeduid
De bestaande bebouwing wordt gesloopt. Op het perceel 20-28 voorziet het plan in 17 grondgebonden woningen. Op het perceel 34-38 wordt een appartementengebouw opgericht van 12 appartementen.
COLLEGEVOORSTEL
BLZ: 4
Vanuit stedenbouwkundig oogpunt is de voorgestelde opzet –behoudens enkele aanpassingenaanvaardbaar. Om tot realisatie van dit plan te komen dient echter te worden afgeweken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020.
Doel van het voorstel (SMART) Een principe uitspraak over woningbouw op de percelen Nooitgedacht 16-28 en 34-38 te Zeist.
ARGUMENTEN 1.1 Vanuit stedenbouwkundig oogpunt kan in hoofdlijnen worden ingestemd met de voorgestelde opzet Wij hebben de ontwikkelaar en zijn architect een aantal ruimtelijke randvoorwaarden meegegeven.
Deze hebben betrekking op de situering van de nieuwbouw, de hoogte, de wijze waarop de nieuwbouw in het straatbeeld wordt ingepast, het parkeren en de inrichting van de openbare ruimte.
Met deze randvoorwaarden is de architect aan de slag gegaan. Dit heeft geresulteerd in het nu voorliggende conceptplan.
Wij constateren dat het bouwplan op hoofdlijnen voldoet aan deze uitgangspunten. Het plan is ook informeel besproken met de rayonarchitect van Mooisticht. Een aantal elementen vraagt nog aandacht bij de verdere planuitwerking.…
Bekijk de brief: 23RV067 Beantwoording vragen VVGB Nooitgedacht
Bron: raadsinformatie van de gemeente Zeist (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.