RIS324685 Beantwoording vragen Nota Woningvoorraad 2025 Cie Ruimte 4-2-2026

Vraag 1

Het blijkt niet mogelijk om regels voor toewijzing aan specifieke doelgroepen op te nemen in de Nota Woningvoorraad. Is ook gekeken naar campuscontracten?

Antwoord van het college

En waarom kunnen kamerverhuurvergunningen voor studenten in andere steden wel? In artikel 5.6 lid 6 van de Huisvestingsverordening staat daarnaast dat campuscontracten van woningcorporaties niet meetellen in het 10% wijkquotum. Kan dat verduidelijkt worden?

Campuscontracten zijn gewoon mogelijk. Dit zijn tijdelijke huurcontracten voor studenten en promovendi in studentenkamers en -woningen. De huurder moet de woning binnen een half jaar na afronding van de studie of promotie verlaten. De meeste professionele studentenhuisvesters, zoals corporaties, gebruiken campuscontracten voor een groot deel van hun woningaanbod voor studenten.

Opgenomen in de Huisvestingsverordening is dat corporaties in de wijken nog steeds mogen verhuren met een campuscontract aan studenten, ook al is het quotum bereikt. Dat is nu al een bestaande regel in onze Huisvestingsverordening. Ook andere steden kennen vergelijkbare regels.

Het toewijzen van woningen aan specifieke doelgroepen is juridisch een vorm van woonruimteverdeling. Dat kan niet worden geregeld met wijzigingen in het voorliggende voorraadbeleid. Dit zou in dat geval via een huisvestingsvergunning moeten, waarvoor geldt dat dit regionaal moet worden vastgesteld.

Gemeente Den Haag

Spui 70 Den Haag

Postbus 12600 2500 DJ Den Haag

Telefoonummer 14070 www.denhaag.nl

 Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11016235

Het college is echter terughoudend om particulieren anders dan woningcorporaties, te verplichten specifieke doelgroepen te huisvesten. Dat blijft met het oog op het eigendomsrecht een zware en vergaande maatregel. Bovendien zou toewijzen aan studenten het kamerverhuurbeleid behoorlijk vernauwen. Kamerhuur komt immers ook ten goede aan andere groepen, niet zijnde studenten. Denk aan organisaties zoals Kamers met Aandacht, of Onder de Pannen.

Tot slot wordt voor de volledigheid opgemerkt dat “Kamerverhuurvergunning” een ander woord is voor “omzettingsvergunning”. We stellen met de voorliggende wijzigingen juist voor om deze te verruimen. Kamers gaan vaak naar studenten, omdat zij graag op die manier (betaalbaar) samenwonen. Hoewel we kamers, zoals eerder aangegeven, niet enkel kunnen toewijzen aan studenten, zullen door de verruiming van de kamerverhuurvergunning zoals het college voorstelt naar verwachting aanzienlijk meer studenten straks een kamer kunnen vinden.

Vraag 2

Is het mogelijk om bij het zevende en achtste lid van artikel 5:6 onderscheid te maken tussen studenten en andere doelgroepen, waarbij voor studenten de vergunning wordt geweigerd bij meer dan 8 personen en bij andere doelgroepen de vergunning wordt geweigerd bij meer dan 3 personen?

Antwoord van het college

En kan bij het achtste lid een onderscheid worden gemaakt met vergunningen vanaf 3 en 8 personen?

Dat is niet mogelijk in dit beleid. De Nota Woningvoorraad gaat over behoud en beheer van de huidige woningvoorraad, niet over wie erin woont. Daarnaast is het onwenselijk om in elke situatie bij meer dan drie personen te weigeren. Dat zou problemen leven met programma’s als Kamers met Aandacht en ‘Onder de Pannen’. Vanuit leefbaarheid is het ook lastig verdedigbaar omdat in de regel studenten eerder voor overlast zullen zorgen dan een groep starters/werkenden. In de voorgestelde situatie zou een vergunning voor vier werkenden geweigerd moeten worden, en bij acht studenten moeten worden verleend. Dat onderscheid is niet te motiveren en wordt daarmee zowel juridisch als beleidsmatig kwetsbaar. Bovendien zou het – als het al zou kunnen – niet uit te voeren zijn omdat er vaak sprake zal zijn van hybride samenstellingen. Zo kan het voorkomen dat er in een gemengd huis deels studenten wonen en deels mensen die al werken. Onduidelijk is dan welk regime zal gelden. Of dat men bij start verhuur wel student is, en gedurende de looptijd werkende wordt. Een dergelijke situatie zou de handhaving complex en tijdrovend maken, hetgeen zou betekenen dat er aanzienlijk extra budget zou moeten worden vrijgemaakt.

Vraag 3

Op welke punten zal het beleid voor bouwkundig splitsen, kamerbewoning en hospitaverhuur worden geëvalueerd?

Antwoord van het college

De exacte invulling van de evaluatie wordt nog uitgewerkt, maar zal in ieder geval ingaan op de volgende onderdelen: hoeveel vergunningen zijn afgegeven voor bouwkundig splitsen en kamerbewoning; hoeveel meldingen zijn er gemaakt van hospitaverhuur; wat voor soort woningen worden gesplitst of omgezet naar kamerbewoning; wat is de impact van het nieuwe beleid uitgesplitst over de verschillende delen van de stad; welke impact dit heeft de verruiming van het beleid gehad op het voorzieningenniveau; welke impact dit heeft de verruiming van het beleid gehad op de parkeerdruk; in hoeverre is de Leefbaarometer nog steeds het meest passende instrument om de leefbaarheid te meten; in hoeverre hebben de nieuwe regels bijgedragen aan betaalbaar wonen; hoe vaak is handhavend opgetreden bij overtreding van de regels.

2/7

 Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11016235

Na evaluatie kan worden besloten om de regels rondom kamerbewoning, hospitaverhuur en bouwkundig splitsen te herzien.

Groen Links

Vraag 4

Hoe kunnen we constructies voor het ontduiken van verhuurregels, zoals student hotels, uit onze stad weren?

Antwoord van het college

Het college spoort misbruikconstructies op en handhaaft hierop. Het klopt dat huurregels soms worden ontdoken. In het geval van bijvoorbeeld The Social Hub aan de Hoefkade, moet worden opgemerkt dat er sprake is van een logiesfunctie. Deze bestemming valt niet onder deze nota of onder de huurbeschermingsregels en er worden geen verhuurregels ontdoken. Als de gemeenteraad dergelijke constructies onwenselijk vindt, dan kan dat door logiesfuncties te beperken in aantal en mogelijkheden. Met als ander gevolg dan weer minder mogelijkheden voor internationale studenten om kamers te vinden. Overtredingen in woningen komen door meldingen en actieve opsporing in beeld en worden beëindigd.

Vraag 5

Hoe gaan we ons er extra voor inzetten dat studenten, waaronder ook internationale studenten, goed geïnformeerd en beschermd worden tegen misstanden van verhuurders?

Antwoord van het college

Internationale studenten ontvangen, voordat ze naar Den Haag komen, via hun onderwijsinstelling informatie over hun studie en woonmogelijkheden in Den Haag. Eénmaal aangekomen, krijgen ze via The Hague International Centre (THIC) informatie over wonen en leven in Den Haag. Het college is momenteel met THIC in gesprek om de samenwerking met onder meer de gemeentelijke Huurbalie te versterken. Een concreet voorbeeld van deze samenwerking is gerichter samen optrekken rondom de introductieweken van studenten om de informatiepositie van studenten te versterken. Hierin wordt onder andere informatie aan studenten verstrekt over hun huurrechten en meldingsmogelijkheden bij ongewenst verhuurgedrag, denk aan sleutelgeld of het vragen van een te hoge borgsom. Daarnaast werkt het college aan gerichtere informatievoorziening in het Engels. Het Huurteam en de Haagse Pandbrigade (team ongewenst verhuurgedrag) zijn hierbij betrokken.

Vraag 6

Studenten kunnen na hun studie nog een jaar in de woning blijven wonen. Daarna zijn ze vaak gedwongen de stad uit te gaan, omdat er geen woning voor handen is. Staat het college ervoor open om te kijken of studenten meer tijd kunnen krijgen, zoals in andere steden het geval is?

Antwoord van het college

Doel van het campuscontract is de huisvesting van studenten terwijl zij studeren. Met een campuscontract mag een student nog ongeveer 6 maanden in de studentenkamer blijven wonen. Dit ligt in lijn met andere steden. Het college is niet bekend met steden die actief sturen op een langere termijn. Ook omdat de regels voor campuscontracten in nationale wetgeving zijn verankerd. Daarnaast is het college terughoudend met het sturen op een verlenging van deze termijn. Door de periode te verlengen komt de doorstroom in de knel. De woonplek komt immers niet vrij voor andere studenten.

3/7

 Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11016235

ChristenUnie/SGP

Vraag 7

Is er nagedacht over het aanpassen van het parkeerbeleid, waarmee bij kamerbewoning het maximaal aan te vragen parkeervergunningen per adres wordt ingeperkt naar maximaal 1 vergunning?

Antwoord van het college

Nee. Het aanpassen van het parkeerbeleid lag niet binnen de scope van de Nota Woningvoorraad en Huisvestingsverordening. De Nota Parkeernormen Den Haag 2024 (RIS319497) en het huidig parkeerbeleid (‘Actualisatie Parkeerstrategie 2021 – 2030’ (RIS319383)) zijn recentelijk vastgesteld.

Onder andere om deze reden is ervoor gekozen om de voorgestelde regels voor kamerbewoning in te passen binnen het huidige parkeerbeleid en de parkeernormen. Dit beleid is uitgewerkt in de Regeling parkeerregulering Den Haag 2026 (RIS324258). Hierin is opgenomen dat in gereguleerde gebieden bewonersvergunningen worden uitgegeven op adres, met een maximum van drie per adres (artikel 5:1). Kamerbewoning op één huisadres valt onder dezelfde vergunningsvoorwaarden als andere huisadressen. Daarbij is de ervaring, ook in een andere steden, dat kamerverhuur juist leidt tot minder parkeerdruk omdat kamerbewoners doorgaans geen auto hebben. Het is daarom niet opportuun om hier afwijkend beleid voor op te stellen.

Vraag 8

Kunnen we alle woningen tot de NHG-grens beschermen tegen splitsen, ongeacht of de woningen daarna verkocht of verhuurd zouden worden?

Antwoord van het college

Het is in principe mogelijk om woningen onder de NHG-grens uit te sluiten van bouwkundig splitsen.

Tegelijkertijd zou deze maatregel de verruiming beperken. Ook is het de vraag of sturen op de NHGgrens binnen dit beleidsvoorstel effectief is. Vanuit de kaders uit de Woonvisie Den Haag 2040 sturen we primair op de leefbaarheid in de wijk. We staan bouwkundig splitsen alleen toe in wijken waar de leefbaarheid goed tot uitstekend is. In deze wijken liggen de gemiddelde woningwaarden van nature hoger en staan gemiddeld grotere woningen. Bijvoorbeeld, in de wijken waar we voorstellen de regels voor bouwkundig splitsen te verruimen op basis van leefbaarheid en parkeerdruk is ruim 52% van de woningvoorraad groter dan 100m2. In de wijken waar we voorstellen om bouwkundig splitsen niet toe te staan is slechts 35% van de woningvoorraad groter dan 100m2. Juist door bouwkundig splitsen in deze wijken toe te staan, verwacht het college dat de nieuwe regels zullen zorgen voor extra woningen in het prijssegment tot de NHG-grens in zowel de huur als de koopsector. Ook weten we dat niet alle woningen in een wijk tegelijkertijd gesplitst zullen worden. Dit gebeurt veelal na mutatie (verkoop).

We verwachten op jaarbasis ongeveer 110-330 vergunningaanvragen. Als we uitgaan van de bovenkant van de bandbreedte (330 aanvragen) dan gaat het nog steeds om slechts enkele woningen (10-50) die worden gesplitst op jaarbasis per wijk. Om dit in perspectief te plaatsen; dit is ongeveer 0,1%-0,5% van de woningvoorraad in de wijken waar we bouwkundig splitsen willen toestaan. Kortom, het zou 2-10 jaar duren om 1% van de woningvoorraad in deze wijken bouwkundig te splitsen. We blijven de effecten van het nieuwe beleid echter monitoren. Mocht dit sneller gaan, dan is er na evaluatie altijd nog de mogelijkheid om bij te sturen.

Vraag 9

Is het mogelijk om woningen tussen de 70 en 120 m² te beschermen tegen splitsen?

Antwoord van het college

Technisch gezien is het mogelijk om deze categorie te beschermen. Dit kan door een regel op te nemen die voorwaarden stelt ten aanzien van de minimale oppervlakte die een bouwkundig te splitsen woning moet hebben. Het college ontraadt dit, omdat dit de verruiming behoorlijk beperkt. In de wijken waar we bouwkundig splitsen willen toestaan heeft ongeveer de helft van de woningen een afmeting tussen de 70 en 120m2.

4/7

 Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11016235

Laat het college beginnen met het feit dat er meer woningen nodig zijn voor alle doelgroepen. Het is dus vooral een opgave hoe we de vraag naar woningen evenwichtiger verdelen. Dit is ook in lijn met het uitgangspunt uit de Woonvisie 2040: “Een stad in balans”. Woningmarktonderzoeken laten juist zien dat de behoefte aan kleinere, betaalbare woningen groter is dan de vraag naar grote(re) woningen.

Uit het woningmarktonderzoek dat is uitgevoerd voor de Woonvisie (zie bijlage 1 bij de Woonvisie Den Haag 2040 RIS319812) blijkt dat Den Haag vooral groeit met kleine huishoudens (1-2 personen).

Prognoses laten zien dat deze ontwikkeling zich naar verwachting doorzet. Deze groep heeft niet persé baat bij een grote(re) woning. Ook als we kijken naar het Onderzoek Doorstroom en Dynamiek op de woningmarkt (zie bijlage 2 bij de Woonvisie Den Haag 2040 (RIS319812) zien we dat juist deze kleine huishoudens op zoek zijn naar sociale huurwoning of een betaalbare koopwoning tot de NHG grens (gegevens op basis van het WoOn 2021). En dat deze groepen er vaak niet in slagen om deze wens te vervullen. Daartegenover staan bijvoorbeeld doelgroepen zoals gezinnen die juist relatief vaak slagen om hun verhuiswens te vervullen.

Met de voorgestelde maatregelen komt er inderdaad iets meer ruimte voor kleinere betaalbaardere woningen in wijken waar juist relatief veel grotere woningen staan (zie ook de beantwoording bij vraag 8). Hiermee kom het college tegemoet aan de vraag vanuit doelgroepen die het meest in de knel zitten.

Juist door de categorie woningen tussen de 70 en 120 m2 uit te sluiten van bouwkundig splitsen worden de kansen van de doelgroepen die het meest in de knel zitten verder beperkt terwijl het de kansen voor doelgroepen die relatief vaker slagen juist verder laat toenemen. Tot slot wijst het college erop dat de impact van de versoepelingen uit de Nota woningvoorraad beperkt zijn. Zie hiervoor ook het antwoord bij de vraag 8. Het gaat naar verwachting om dusdanig kleine aantallen per wijk dat deze maatregelen weinig impact zullen hebben op de voorraad woningen tussen de 70-120 m². Dit zal te klein zijn om de slaagkansen van doelgroepen zoals bijvoorbeeld gezinnen sterk te beperken. Mocht dit wel het geval zijn, dan kan na evaluatie altijd besloten worden om aanvullende maatregelen te treffen om deze voorraad woningen te beschermen.

Vraag 10

Hoe vindt registratie van de mogelijkheid tot een parkeervergunning bij bouwkundig splitsen plaats?

Antwoord van het college

En hoe wordt hierover gecommuniceerd?

De gemeente registreert de adressen die geen mogelijkheid tot een parkeervergunning hebben op de zogenaamde ‘GROP-lijst’ (staat voor: ‘geen recht op parkeervergunning’). Er wordt momenteel gewerkt aan een systeem waarmee burgers deze lijst kunnen raadplegen, zodat voor iedereen inzichtelijk is of het mogelijk is om een parkeervergunning op een specifiek adres te krijgen.

Vraag 11

Wil het college pleiten bij het rijk om huurtoeslag ook mogelijk te maken voor huurders van onzelfstandige kamerwoningen?

Antwoord van het college

Ja, het college heeft dit reeds gedaan en zal hiervoor blijven pleiten bij het rijk.

Vraag 12

Is het mogelijk dat het aantal huishoudens dat in huis wordt genomen bij hospitaverhuur voor organisaties zoals Kamers met Aandacht en Onder de Pannen de hospitaverhuur wordt uitgebreid?

Antwoord van het college

Hospitaverhuur is mogelijk voor meer dan twee huishoudens, maar dat is in dit geval niet vergunningsvrij. Wanneer er sprake is van twee huishoudens (verhurend en inwonend) dan kan dat onder de voorgestelde regels vergunningsvrij. Bij meer dan twee huishoudens, dan gelden de regels voor kamerbewoning en moet een vergunning worden aangevraagd. Dat kan met de nieuwe regels in veel meer wijken dan nu.

5/7

 Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11016235

De nieuwe regels bieden organisaties zoals Kamers met Aandacht en Onder de Pannen dus juist extra ruimte. De komende periode zal het college monitoren of de extra ruimte ook daadwerkelijk wordt benut.

Het college raadt ten zeerste af om het aantal huishoudens uit te breiden waaronder hospitaverhuur vergunningsvrij kan plaatsvinden. Het onderscheid tussen kamerverhuur en hospitaverhuur wordt daarmee onduidelijk waarmee hospitaverhuur in veel gevallen verkapte kamerhuur zal worden. Ook is het uitzonderen van specifieke rechtspersonen van een algemene regel juridisch complex en moeilijk te motiveren.

SP

Vraag 13

Bij splitsing krijgt één van de gevormde woningen maar de mogelijkheid om een parkeervergunning aan te vragen. Stel dat de bewoners van die woning juist geen auto hebben, maar de bewoners van de andere woning juist wel, kan dan geruild worden?

Antwoord van het college

Het huidige parkeerbeleid voorziet momenteel niet in de mogelijkheid om op een later moment te ruilen. Maar op het moment van bouwkundige splitsing is die keuzemogelijkheid er wel.

Vraag 14

Voor wat betreft de huisvesting van studenten tijdens de herstructurering: kunnen die direct een bruikleenovereenkomst krijgen met de woningcorporatie of zit daar een commerciële partij tussen?

Antwoord van het college

Over het algemeen besteden de woningcorporaties dit uit aan een partij die zich richt op leegstandsbeheer.

PvdA

Vraag 15

Hoe kunnen we senioren ondersteunen bij het splitsen van hun woning, zodat zij er kunnen blijven wonen?

Antwoord van het college

Dat wordt direct na vaststelling en het in werking treden van de Nota Woningvoorraad en de gewijzigde Huisvestingsvergunning nader onderzocht. We onderzoeken dan wat er nodig is om bewoners te stimuleren om gebruik te maken van de nieuwe mogelijkheden, zoals het splitsen van hun woning, en de ondersteuning die deze doelgroep daarbij nodig heeft.

Vraag 16

Welke invloed heeft het mogelijk schrappen van de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming op de voorgestelde wijzigingen in de Nota Woningvoorraad?

Antwoord van het college

Het college wil voorzichtig zijn met het interpreteren van de aangekondigde maatregelen in het coalitieakkoord. Veel is hierin nog onzeker en is nog voor verschillende interpretaties vatbaar. In het coalitieakkoord staat niet dat de opkoopbescherming en zelfbewoningsplicht wordt geschrapt, maar dat de ruimte voor gemeenten om de opkoopbescherming in te zetten zal worden ingeperkt. Dat is echter nog maar een voornemen van het nieuwe kabinet. Gelet op de gekozen regeringsvorm zal hier nog een meerderheid voor moeten worden gezocht, waardoor het op dit moment nog onduidelijk is of die inperking er komt en hoe die inperking er dan uit ziet. Dat is in het coalitieakkoord nog niet uitgewerkt. Bovendien zou daarvoor de Huisvestingswet (waarin de opkoopbescherming is opgenomen) moeten worden aangepast. Het zal nog enkele jaren duren voor een dergelijk traject is afgerond. Hier valt op dit moment daarom nog niets over te zeggen. Wanneer de zelfbewoningsplicht en opkoopbescherming flink worden ingeperkt kan dit echter de mogelijkheden voor bijvoorbeeld kamerbewoning of bouwkundig splitsen verruimen, omdat woningen die eerst niet mochten worden gekocht om te verhuren, nu wel verhuurd mogen worden.

6/7

 Gemeente Den Haag Ons kenmerk

DSO/11016235

Vertrouwend de vragen van de commissie Ruimte hiermee voldoende te hebben beantwoord.