Knarrenhof
Een raadslid stelde op 4 juli 2023 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
COLLEGEVOORSTEL Datum collegevergadering:
Portefeuillehouder:
Team:
Behandelend ambtenaar:
Zaaknummer:
4 juli 2023 Hugo van der Wal Omgevingsloket Henry Dijk 1158490
Onderwerp RIB beantwoording schriftelijke vragen fractie Leefbaar Krimpen - Knarrenhof Gevraagd besluit
1. In te stemmen met de inhoud van de concept-raadsinformatiebrief, waarin de schriftelijke vragen van de Leefbaar Krimpen-fractie over de voortgang van de realisering van een Knarrenhof aan de Driekamp worden beantwoord;
2. op basis van de ongewijzigde uitgangspunten, zoals in het voorstel omschreven te verkennen op welke wijze een bijzonder woonconcept voor senioren aan de Driekamp het beste kan worden gerealiseerd;
3. Stichting Knarrenhof en de trekkersgroep hierover te informeren.
Aanleiding De fractie van Leefbaar Krimpen heeft een aantal schriftelijke vragen gesteld over de voortgang van de realisering van een Knarrenhof op de locatie Driekamp.
In de als bijlage bijgevoegde concept-raadsinformatiebrief worden de vragen beantwoord.
Zoals aangegeven in de brief zijn er diverse gesprekken met de landelijke stichting Knarrenhof gevoerd in het kader van de onderhandelingen over de grondprijs voor de locatie. De laatste maanden is ook een aantal maal gesproken met de plaatselijke trekkersgroep Knarrenhof.
Argumenten
1. Geen overeenstemming met stichting Knarrenhof over grondprijs De conclusie van een half jaar gesprekken voeren en een tussentijdse hertaxatie van de grondwaarde (op verzoek van de stichting Knarrenhof) is dat gemeente en stichting Knarrenhof geen overeenstemming hebben bereikt over de ontwikkeling/grondprijs.
Op basis van het door de stichting aangeleverde materiaal m.b.t. het programma (woninggrootte en type woningen) heeft Fakton in opdracht van de gemeente via de residuele grondwaarde methode een taxatie en een hertaxatie uitgevoerd op de locatie.
Deze taxatie uitkomsten zijn transparant gedeeld met stichting Knarrenhof.
Stichting Knarrenhof heeft begin april aangegeven dat men ook voor de lagere grondwaarde, die na hertaxatie van de locatie aan hen is voorgelegd, geen Knarrenhof kan realiseren, die voldoet aan de uitgangspunten van de stichting. Hoge bouwkosten en de getaxeerde grondwaarde zorgen voor hoge stichtingskosten, die niet passen bij een Knarrenhofontwikkeling, zoals men deze elders in den lande heeft gerealiseerd. De situatie op de woningmarkt helpt daarbij ook niet mee. Men hoopt dat er in de nabije toekomst elders in de gemeente nog een keer een locatie beschikbaar komt, waar een Knarrenhof kan worden gerealiseerd.
In de contacten met de plaatselijke trekkersgroep is toegelicht hoe het proces met de landelijke stichting is verlopen en wat de gemeentelijke uitgangspunten zijn geweest.
Daarnaast is ook nog stilgestaan bij de optie van het zelf realiseren van een Knarrenhofachtige ontwikkeling door Collectief Particulier Opdrachtgeverschap. Dit is afgewezen door de trekkersgroep.
Recent (21 juni) is nog een gesprek tussen de stichting Knarrenhof, de trekkersgroep en de gemeente gevoerd. Enerzijds om terug te kijken op het proces en anderzijds om met elkaar te constateren dat de gemeentelijke uitgangspunten voor de locatie Driekamp en de uitgangspunten van stichting Knarrenhof te ver uit elkaar liggen om tot een project te komen.
Woningen worden te duur voor de stichting en de ontwikkeling van een hof in hoofdzakelijk de duurdere koopcategorie matcht niet met de aanpak van de stichting. Daarbij komt dat het risicoprofiel voor de stichting Knarrenhof te groot wordt (het is geen reguliere projectontwikkelaar met financiële buffers).Men wil en kan dit niet realiseren in deze vorm.
Afgesproken is dat de gemeente zich beraadt op de ontstane situatie.
2. Hoe nu verder ? Een aantal overwegingen:
Samen met de portefeuillehouder hebben Kim van Wageningen en ondergetekende de volgende overwegingen ten aanzien van de vraag ‘Hoe verder?’:
- het realiseren van een bijzonder woonconcept voor senioren zou het uitgangspunt moeten blijven voor de locatieontwikkeling, gebaseerd op het idee van wonen rond een hof met gemeenschappelijke tuin/ruimte voor gezamenlijke activiteiten;
- de vastgestelde stedenbouwkundige kaders behoeven geen aanpassing;
- het uitgangspunt van de gemeenteraad van een grondexploitatie, die minimaal saldo 0 sluit behoeft op voorhand geen aanpassing;
- de realisering van een marktconform project met een mix van woningtypen blijft het uitgangspunt -> In het traject met stichting Knarrenhof zijn door de gemeente aan de voorkant de volgende uitgangspunten meegegeven: o Prijscategorieën: in principe alles marktconform verkoop, behalve 6 MGW bovenwoningen: VON prijs onder € 355.000 = eis 4 MGW benedenwoningen: VON prijs onder € 405.000 = wens 8 EGW type S: VON prijs onder € 405.000 = wens o Verkoop aan Krimpenaren. Indien niet verkocht na bepaalde periode (bijvoorbeeld 3 maanden) ook verkoop aan niet-Krimpenaren toegestaan Ons voorstel is om op basis van de ongewijzigde uitgangspunten, zoals hiervoor omschreven te verkennen op welke wijze een bijzonder woonconcept voor senioren aan de Driekamp het beste kan worden gerealiseerd. Op dit moment wordt gedacht aan de volgende opties, waarbij de eerste optie het meest kansrijk wordt geacht:
1. Tender voorbereiden gericht op een marktconform woonconcept voor senioren. Dit kan op basis van de vastgestelde stedenbouwkundige kaders. De tender zal uitwijzen of de grondexploitatie minimaal saldo 0 kan worden afgesloten. Daarbij zou de hertaxatie als ondergrens kunnen worden gehanteerd voor de grondbieding.
2. Stichting Knarrenhof de vraag voorleggen op welke wijze men een kleinere Knarrenhof op een deel van de locatie denkt te kunnen realiseren. Dit beoordelen (stedenbouwkundig, financieel) en het resterende deel van de locatie via een tender laten invullen met een woonconcept voor senioren in de duurdere categorie. In dit geval zullen de stedenbouwkundige kaders naar verwachting moeten worden aangepast (aantal woningen, bouwhoogte). Of de grondexploitatie met een saldo 0 kan worden gehaald is onzeker en zal moeten worden onderzocht.
2
Kanttekeningen N.v.t Financiële gevolgen Bij de uitwerking van de verdere aanpak wordt met team Financiën afgestemd wat de gevolgen zijn voor de grondexploitatie van locatie KOAG Driekamp.
Communicatie N.v.t Uitvoering Gedurende de zomerperiode kan de bovenstaande verkenning worden uitgevoerd, waarbij het streven erop is gericht om na het zomerreces hiervoor een voorstel aan uw college voor te leggen.
Bijlagen
1. Concept-RIB beantwoording schriftelijke vragen Knarrenhof
3
Bekijk de brief: Collegevoorstel RIB Beantwoording schriftelijke vragen LK over Knarrenhof
Bron: raadsinformatie van de gemeente Krimpen aan den IJssel (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.