vragen uit de oordeelvormende vergadering van 5 april mbt beschikbaar stellen extra budget en vaststelling nieuwe verordening kleine VVE.pdf
Een raadslid stelde op 20 april 2023 schriftelijke vragen aan het college van burgemeester en wethouders van Steenbergen.
Brief van het college
Deze brief is niet in losse vragen en antwoorden uit te lezen. Hieronder staat de tekst; het origineel staat via de link.
Beantwoording aanvullende vragen opiniërende raadsvergadering 5 april beschikbaar stellen extra budget en vaststelling nieuwe verordening kleine VvE’s
Vraag 1 (raadslid Fekens): We willen graag inzicht in het aantal kleine VvE’s in de gemeente om zodoende een inschatting te kunnen maken van het gebruik van de kleine VvE’s?
Antwoord:
Hierbij geven we een indicatieve verwachting van het aantal VvE’s behorende tot de doelgroep waar de verordening zich op richt en de verwachte aanspraak op de leningen.
Bij het nazoeken bij de kamer van koophandel kon alleen inzicht worden gekregen in het aantal VvE’s in de gemeente. Dit zijn in totaal 81 VvE’s. De inschatting is dat ongeveer 40% van dit aantal kleinere appartementencomplexen betreft, van maximaal 7 appartementen. Dus 32 VvE’s die in theorie aanspraak kunnen maken op de nieuwe lening. Hiervan is de helft waarschijnlijk al voldoende geïsoleerd. Naar schatting gaat het dan om ongeveer 16 VvE’s. De doelgroep is dus relatief beperkt in de gemeente maar niet onbelangrijk.
Landelijk blijkt in de praktijk dat de verduurzamingsopgave bij kleine VvE’s te traag loopt omdat iedereen het met elkaar eens moet zijn. Het betreft immers een gezamenlijke aanbesteding.
Door de speciale leningsconstructie zoals voorgesteld in de verordening ontstaan er een mogelijkheid dat de lening voor de kleine VvE’s door NHG borg gedekt is. Er is hierdoor voor de deelnemers minder risico. Als er iemand niet kan betalen ligt het risico niet langer bij de andere deelnemers van de VvE en komt de verduurzamingsopgave ook voor kleine VvE complexen op gang.
Eigenaren van appartementen kunnen in theorie nu ook gebruik maken van de individuele stimuleringsleningen. Omdat het echter vaak gaat om een gezamenlijke investering wordt dit niet gedaan. Daarom heeft het SVn een aanvullend instrument bedacht bovenop de reguliere individuele lening voor kleine VvE’s.
Uitgaande van een doelgroep van ongeveer 16 VvE’s, een gemiddelde van 5 appartementen per VvE en het maximale leningsbedrag per appartementsrecht van € 25.000,- kom je uit op een gemiddeld bedrag van € 125.000,- per lening. Niet alle leningen zullen tegelijk worden aangevraagd. Uitgaande van 2 tot 3 leningen per jaar, komt dit dan neer op een totaal bedrag van tussen de € 250.000,- en € 375.000, - per jaar. Dit is een hoge inschatting omdat het te lenen bedrag waarschijnlijk niet altijd maximaal zal worden benut.
Nota bene: Van het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten hebben wij begrepen dat het ministerie van financiën eist dat de gemeente ook een niet geborgde NHG variant aanbiedt.
Omdat zij willen meten hoe succesvol dit nieuwe financieringsproduct is. In de praktijk zal van de niet NHG geborgde variant geen gebruik worden gemaakt omdat juist de NHG borging zorgt voor de gewenste risicoafdekking voor de individuele eigenaren van een appartement. Bovendien is ook nog eens het rentepercentage hoger dan bij de NHG geborgde variant.
Vraag 2 (raadslid Feskens): is het wel noodzakelijk om gelet op de uitstaande leningen nieuw budget beschikbaar te stellen?
Antwoord:
Ja, dit is noodzakelijk. Het aantal uitstaande leningen zegt niets over het beschikbare geld.
Weliswaar komt er door de revolverende werking veel geld terug via rente en aflossingen maar dit is onvoldoende om nieuwe leningen uit te dekken. De vraag naar vooral de stimuleringsleningen is enorm toegenomen en door de aanpassingen van de verordening startersleningen naar een hoger aankoopbedrag van een woning naar € 255.000,- in september 2022 wordt ook een groei verwacht in het aantal startersleningen dat verstrekt gaat worden. Dit blijkt onder andere uit de recente aanvragen die zijn ingediend en toegekend voor het startersproject in Nieuw-Vossemeer maar waarvan de hypotheek verstrekking nog dient plaats te vinden.
Vraag 3 (raadslid Verbeek): Waarom is de rente voor de stimuleringslening VVE gezet op 1,5 procent en niet op een regulier markpercentage van 4% of meer?
Antwoord:
Het idee achter het lage rentepercentage is, dat wij hier als gemeente niet aan hoeven te verdienen omdat het om het stimuleren van een algemeen belang gaat. Het rentepercentage wordt indien de gemeenteraad akkoord gaat gezet op 1,5 % vergelijkbaar met de reguliere stimuleringslening. Het heeft geen toegevoegde waarde om een product op de markt te zetten dat vergelijkbaar is met wat de markt aanbiedt.
Vraag 4 (raadslid Verbeek): Waarom worden stimuleringsleningen ook aangeboden middels een onderhandse akte?
Antwoord:
Het uitgangspunt van de stimuleringsleningen voor VvE’s is dat zij worden aangeboden middels een hypotheekverstrekking met NHG borging. Dit is de kracht en het aantrekkelijke van deze nieuwe regeling. Het ministerie eist dat het productie ook wordt aangeboden zonder NHG borging. Hiervan zal in de praktijk nooit gebruik worden gemaakt vanwege de al bij antwoord 1 genoemde reden.
Nota bene: Voor de reguliere stimuleringslening staat de mogelijkheid open om een lening aan te vragen via een onderhandse lening. Deze geldende verordening willen wij niet door uw raad laten aanpassen. De reden waarom deze mogelijkheid is opgenomen in de huidig geldende verordening is ingegeven door het kosten aspect. Het minimale bedrag volgens de geldende verordening dat kan worden geleend bedraagt € 2500,-. Hiervoor een hypotheekakte opstellen is wat overdreven. De risico’s zijn in de praktijk zeer beperkt en er wordt al jaren mee gewerkt. In het raadsvoorstel staat de risico’s van de onderhandse vorm toegelicht. Bij de hypothecaire vorm zijn de risico’s nihil vanwege de NHG borging. In het algemeen kan worden gezegd dat hoe hoger de lening hoe sneller er wordt gekozen voor de hypothecaire vorm.
Bron: raadsinformatie van de gemeente Steenbergen (Open Raadsinformatie). De vragen en antwoorden zijn automatisch uit de brief gelezen; het origineel is leidend.